(KTSG Online) – Diễn biến trên thị trường trái phiếu vẫn đang cho thấy sự đối lập giữa các nhóm doanh nghiệp bất động sản. Một mặt, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn phát hành thành công hàng ngàn tỉ đồng trái phiếu để huy động vốn. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp đang loay hoay trong việc tái cấu trúc nguồn vốn, trễ hẹn thanh toán gốc và lãi trái phiếu.
- Trái phiếu doanh nghiệp: Con voi ở giữa phòng
- Lượng hoá rủi ro trái phiếu doanh nghiệp để bảo vệ nhà đầu tư
Chuyển biến nguồn vốn trái phiếu
Thông thường, các doanh nghiệp bất động sản có thể linh hoạt tiếp cận nguồn vốn thông qua nhiều phương thức khác nhau, như ngân hàng, trái phiếu, hợp đồng hợp tác đầu tư, người mua nhà. Tuy nhiên, thị trường hiện nay có nhiều thay đổi, việc tiếp cận gặp nhiều khó khăn, vốn vay ngân hàng cũng hạn chế hơn.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, trong tháng 6, tăng trưởng tín dụng đã đạt 3,6%, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng của 5 tháng đầu năm cộng lại. Tuy nhiên, bất động sản, một trong những lĩnh vực cho vay chính của tăng trưởng tín dụng, đã giảm mạnh nhu cầu vay vốn thời gian qua.
Ngược lại, việc phát hành qua kênh trái phiếu dường như được ghi nhận nở rộ và phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian gần đây. Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp dữ liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) cho thấy, từ đầu năm đến ngày 2-8, các doanh nghiệp thực hiện 175 đợt phát hành riêng lẻ, giá trị 168.433 tỉ đồng và 12 đợt phát hành ra công chúng, giá trị 14.586 tỉ đồng. Nhóm ngành bất động sản vẫn chiếm ưu thế trong hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu.
VBMA ghi nhận trái phiếu bất động sản đã có xu hướng phát hành tăng trở lại, doanh nghiệp giảm bớt áp lực nợ đáo hạn so với quí trước. Trong tháng 4, nhóm bất động sản phát hành trái phiếu chiếm 56% tổng giá trị phát hành chung của thị trường. Tháng 5, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành cả ngàn tỉ đồng trái phiếu. Tháng 6, nhóm xây dựng/bất động sản huy động khoảng 8.000 tỉ đồng trái phiếu, chiếm 12% toàn thị trường.
Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng lên kế hoạch hoặc phát hành thành công hàng ngàn tỉ đồng trái phiếu. Đơn cử, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP muốn phát hành tối đa 1.000 tỉ đồng trái phiếu, kỳ hạn 2 năm, lãi suất cố định 10,5%/năm. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm và không phải là nợ thứ cấp của tổ chức phát hành.
Hay Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC) cũng vừa phát hành xong 300 tỉ đồng trái phiếu, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 10,5%/năm. Từ đầu năm đến nay, Becamex IDC đã có 3 đợt phát hành khác với tổng giá trị 2.300 tỉ đồng.
Công ty cổ phần Vinhomes đã có 6 đợt phát hành trái phiếu từ đầu năm đến nay, thành công huy động 12.500 tỉ đồng với lãi suất cố định 12%/năm. Công ty con của Tập đoàn Đất Xanh là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An cũng vừa phát hành thành công 235 tỉ đồng trái phiếu, kỳ hạn 3 năm. Công ty cổ phần Đầu tư và du lịch Vạn Hương cũng vừa huy động thành công hơn 1.396 tỉ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Thái Sơn huy động 1.890 tỉ đồng; Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư I.P.A huy động 1.096 tỉ đồng…
Bộ Xây dựng nhận định, các số liệu này cho thấy những dấu hiệu về phát hành trái phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản đã trở lại và kỳ vọng ổn định hơn cho một kênh huy động vốn quan trọng của ngành này.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn đang là trách nhiệm nặng nề của các doanh nghiệp bất động sản. Nếu giải toả được áp lực này sẽ mang lại niềm tin cho các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp và vì sự phát triển ổn định lành mạnh của trái phiếu bất động sản trong thời gian tới.
Nhiều doanh nghiệp lỡ hẹn nghĩa vụ tài chính
Trong các tháng còn lại của năm nay, VBMA ước tính sẽ có khoảng 121.854 tỉ đồng trái phiếu đến kì đáo hạn, phần lớn là bất động sản (chiếm 42%). Áp lựa đáo hạn, thanh toán lãi trái phiếu thực sự đè nặng. Nhiều doanh nghiệp phải chật vật trong việc thu xếp nguồn vốn thanh toán nghĩa vụ với trái chủ.
Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land vừa công bố chậm thanh toán gốc và lãi 2 lô trái phiếu H79CH2124017 và H79CH2225002 có giá trị lần lượt 600 tỉ đồng và 700 tỉ đồng. Lý do chậm thanh toán là thị trường tài chính, giao dịch bất động sản diễn biến không thuận lợi, công ty chưa kịp thu xếp nguồn tiền để thanh toán đúng hạn so với kế hoạch.
Tập đoàn Novaland cũng công bố chậm thanh toán tiền lãi trái phiếu của nhiều lô trái phiếu khác nhau trong tháng 8 do công ty đang sắp xếp nguồn tiền để thanh toán. Hay Công ty cổ phần Dịch vụ – Thương mại TPHCM (Setra) cũng chậm thanh toán 336 tỉ đồng lãi trái phiếu với lý do chưa thu xếp được nguồn thanh toán và đang xử lý tài sản để thanh toán gốc lãi trái phiếu.
Cùng với việc chậm thanh toán nghĩa vụ tài chính với trái chủ, một vài doanh nghiệp cũng đang gặp khó trong nguồn lực tài chính. Setra công bố nửa đầu năm lỗ hơn 114,5 tỉ đồng. Kỳ trước, công ty này cũng lỗ hơn 273 tỉ đồng. Như vậy từ năm 2021 đến nay, Setra đã lỗ tổng cộng khoảng 1.274 tỉ đồng.
Với Công ty cổ phần LDG, trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp không phát sinh thêm khoản gốc, lãi phải thanh toán do lô trái phiếu mã LDGH2123002 đã đáo hạn vào ngày 10-12-2023. Tuy nhiên, công ty còn các khoản nợ chưa thanh toán với các trái chủ liên quan lô trái phiếu này. Công ty đang làm việc với các trái chủ để chuẩn bị thanh toán các khoản nợ quá hạn trong thời gian sắp tới.
Trong bối cảnh này, LDG vẫn đang lỗ 296 tỉ đồng trong nửa đầu năm và doanh thu âm hơn 149 tỉ đồng. Công ty còn ghi nhận nợ vay tài chính 1.260 tỉ đồng, phần lớn là nợ ngắn hạn. Vừa qua, LDG còn phải đối mặt với vụ kiện mở thủ tục phá sản liên quan tới một khoản nợ chưa được thống nhất giá trị và phương thức thanh toán với đối tác. Dù đã được Tòa án Nhân dân cấp cao tại TPHCM hủy quyết định mở thủ tục phá sản, tuy nhiên LDG cũng vẫn cần phải đảm bảo các nghĩa vụ tài chính với đối tác này.
Để “thoát” thế khó về tài chính trong tình hình hiện tại, nhiều doanh nghiệp đã cải thiện tình hình triển khai xây dựng các dự án nhằm tạo nguồn thu mới. Novaland đã bàn giao nhiều sản phẩm ở các đại dự án, 14/16 dự án được giải ngân, cấp tín dụng triển khai. Nhiều phân khu tại các dự án như Aqua City, NovaWorld Ho Tram hay NovaWorld Phan Thiet được tiếp tục thi công để hoàn thiện, bàn giao dịp cuối năm.
Thị trường bất động sản cuối năm được dự báo có nhiều chuyển biến tích cực, như việc các chủ đầu tư nỗ lực xử lý dứt điểm nợ xấu, tăng vốn chủ sở hữu để triển khai dự án mới và đẩy mạnh bán hàng để vừa thu về nguồn tiền, vừa gia tăng thị phần. Các luật mới liên quan bất động sản cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật cũng sẽ hỗ trợ thị trường có các bước chuyển biến mới, kỳ vọng doanh nghiệp có điểm tựa đột phá trong chu kỳ tiếp theo.
