(KTSG Online) - Trong mùa soát xét bán niên 2022, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã báo cáo tăng trưởng lợi nhuận. Nhưng do lượng hàng tồn kho lớn, nên dòng tiền kinh doanh bị âm nên nhiều doanh nghiệp phải tăng nợ vay để đảm bảo hoạt động. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư đặt vấn đề về chất lượng lợi nhuận trên báo cáo của các doanh nghiệp, bởi phần lớn không đến từ doanh thu bán hàng hay dịch vụ.
- Vì sao nhiều doanh nghiệp giảm lãi sau soát xét?
- Dòng tiền lướt sóng ‘mất đà’ trên thị trường bất động sản
Lợi nhuận dương, dòng tiền âm
Lượng hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn tăng mạnh khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền của một số doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu suy giảm dù vẫn báo lãi trên báo cáo. Trên bình diện chung khi khảo sát cáo cáo tài chính cho thấy số doanh nghiệp có dòng tiền âm đang nhiều hơn doanh nghiệp có dòng tiền dương.
Theo ghi nhận, các doanh nghiệp có tình trạng âm dòng tiền khá lớn có thể kể đến là Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Phát Đạt với mức 2.510 tỉ đồng, tiếp đó là Đất Xanh âm 1.888 tỉ đồng, Khang Điền âm 1.476 tỉ đồng, Tân Tạo âm 1.114 tỉ đồng, Kinh Bắc âm 913,4 tỉ đồng, Hải Phát Invest âm 620 tỉ đồng, Nam Long âm 237 tỉ đồng, LDG âm 516,5 tỉ đồng… Điểm chung của các doanh nghiệp này đều là những công ty có tiền thu về từ lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh tăng so với năm trước, nhưng bị âm do các khoản phải thu, tồn kho...
Đáng chú ý nhất là Tổng công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) đã trải qua 3 năm dòng tiền kinh doanh âm liên tục. Báo cáo 6 tháng đầu năm doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 142,6 tỉ đồng nhưng dòng tiền kinh doanh trong kỳ âm hơn 1.900 tỉ đồng. Trước đó, năm 2019 công ty ghi nhận âm 245,4 tỉ đồng, năm 2020 âm 504,3 tỉ đồng và năm 2021 âm 1.966,4 tỉ đồng.
Khi dòng tiền kinh doanh âm do tăng tồn kho và các khoản phải thu, các doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp chọn thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư vào đơn vị khác, bán công cụ nợ của đơn vị khác… để có được lượng tiền mặt. Song, phổ biến hơn cả vẫn là tăng cường vay mượn. Thống kê qua báo cáo tài chính trong số hơn 20 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, hầu hết đều đẩy mạnh vay mượn trong nửa đầu năm.
Trong trường hợp này, một mặt công ty phải chịu thêm chi phí lãi vay, mặt khác chịu thêm rủi ro về tài chính nếu không cơ cấu được nguồn vốn để trả các khoản nợ vay ngắn hạn hay nợ dài hạn đến hạn.
Đối với lĩnh vực bất động sản, thời gian của mỗi dự án từ khi đáp ứng đủ điều kiện bán hàng đến khi hoàn thiện và bàn giao cho khách thường khoảng 14 - 20 tháng. Doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn, nếu lập báo cáo tài chính trong giai đoạn này, họ buộc phải ghi nhận phần doanh thu đó trong khoản mục hàng tồn kho và khoản phải thu.
Việc ghi nhận hàng tồn kho tăng có thể khiến dòng tiền âm, song thực chất, trong tương lai, dòng tiền mà doanh nghiệp thu về vẫn tốt, bởi sản phẩm đã bán hết cho khách hàng từ khi mở bán. Do đó, một số trường hợp dòng tiền âm kéo dài trong nhiều năm, dự án vướng pháp lý không thể triển khai mới thực sự đáng ngại.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn tự tin khi tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên việc ôm quỹ đất lớn vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai.
Nhiều câu hỏi cho chất lượng lợi nhuận
Nhiều báo cáo tài chính cho thấy lợi nhuận doanh nghiệp không đến từ doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ hay doanh thu tài chính mà từ “thu nhập khác”. Khoản mục này đã được kiểm toán đặt vấn đề và không ít doanh nghiệp đã giảm lãi “đáng kinh ngạc” sau soát xét. Với thực tế trên, nhiều nhà đầu tư đã đặt vấn đề cho chất lượng lợi nhuận của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Gần đây, giao dịch mua rẻ (đánh giá lại khoản đầu tư) là một thủ thuật khá phổ biến để nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết “làm đẹp” lợi nhuận trong báo cáo tài chính. Thủ thuật này cũng tương tự như trường trường hợp Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) có lợi nhuận sau thuế giảm gần 92% sau kiểm toán mà KTSG Online từng đưa tin hồi đầu tháng 9.
Theo báo cáo tài chính tự lập, sáu tháng đầu năm, KBC đã tự báo lãi sau thuế 2.457 tỉ đồng; tuy nhiên sau kiểm toán, lợi nhuận của KBC sụt giảm mạnh 92%, chỉ còn 200 tỉ đồng, chênh lệch tới 2.256 tỉ đồng. Tại báo cáo này, khoản “thu nhập khác” đang là yếu tố chủ chốt góp phần cho doanh nghiệp ghi nhận lãi 2.457 tỉ đồng. Khoản lãi này được thuyết minh là phần chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh từ giao dịch tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% của KBC với Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng.
Diễn giải một cách đơn giản, có thể hình dung KBC bỏ 10 đồng mua một công ty, sau đó định giá lại tài sản công ty đó phải được 100 đồng, nên liền ghi nhận vào báo cáo tài chính. Tuy nhiên đơn vị kiểm toán thì chưa thể xác định được giá trị chính xác nên tạm thời loại bỏ luôn khoản lợi nhuận từ việc đánh giá lại tài sản này ra, đợi cho kỳ kiểm toán cuối năm.
Trên thực tế, đây là một phương thức tương đối phổ biến trong mấy năm gần đây của các doanh nghiệp niêm yết, nhất là với nhóm bất động sản, lĩnh vực thường diễn ra các thương vụ mua bán – sáp nhập dự án hay cổ phần công ty sở hữu dự án. Điều đáng nói là không phải các công ty nhỏ, mà chính các doanh nghiệp có quy mô vốn lớn trong nhóm bất động sản mới là đối tượng thích sử dụng phương thức này để "làm đẹp" lợi nhuận trong báo cáo tài chính.
Đơn cử như Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng “mua rẻ” cổ phần để làm đẹp lợi nhuận. Theo báo cáo quí 2, doanh thu thuần lũy kế 6 tháng của Khang Điền đạt 875 tỉ đồng, giảm hơn nửa so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, ông lớn bất động sản này vẫn tăng trưởng lợi nhuận 32% lên 625,7 tỉ đồng. Trong khi đó, công ty cũng ghi nhận thu nhập khác hơn 300 tỉ đồng, chủ yếu đến từ lãi từ giao dịch mua rẻ chênh lệch giá trong khoản đầu tư vào nhóm công ty Phước Nguyên và Đoàn Nguyên.
Đây cũng là phương thức để ông lớn bất động sản Novaland "cải thiện" lợi nhuận bán niên thông qua mục “lãi từ giao dịch mua rẻ”. Mục này được thuyết minh là phần chênh lệch giá trong khoản đầu tư vào Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley.
Theo phân tích tài chính cơ bản, có không ít trường hợp được liệt kê ra dưới dạng khoản lợi nhuận có chất lượng thấp. Có thể kể đến như lợi nhuận đến từ đánh giá lại hàng tồn kho, lợi nhuận đến từ việc thanh lý công ty con, lợi nhuận đến từ việc bán cho công ty sân sau chưa thu tiền... Hay là trường hợp lợi nhuận đến từ giao dịch thâu tóm và đánh giá lại công ty mà nhiều doanh nghiệp áp dụng nêu trên.
