(KTSG) - Hậu Covid-19, số lượng các dự án bất động khởi động trở lại bắt đầu tăng lên, nhưng đồng thời cũng đối mặt với vấn đề chi phí tăng mạnh, không chỉ chi phí nguyên vật liệu tăng theo đà tăng của thế giới, mà còn cả áp lực tài chính.
Ngân hàng mạnh tay siết, kênh trái phiếu cũng lung lay
Hàng loạt các sự kiện gần đây cho thấy việc siết dòng vốn tín dụng bất động sản đang ngày càng mạnh mẽ và có tín hiệu rõ ràng hơn. Giữa tháng 3 vừa qua, cả hai ngân hàng Sacombank và Techcombank đều “lộ” văn bản liên quan đến việc hạn chế hoạt động cho vay bất động sản.
Ở trường hợp của Sacombank, ngân hàng yêu cầu không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa để ở. Ngân hàng này cũng yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động và cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Còn Techcombank thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất
động sản.
Trao đổi với báo giới, đại diện Sacombank cho biết do hạn mức tín dụng không nhiều và muốn tập trung vào lĩnh vực ưu tiên. Động thái này được giới quan sát cho rằng là bước đi để kiểm soát lại tín dụng sau khi có dấu hiệu tăng trưởng nóng. Tín dụng quí 1 ước tăng hơn 5%, cao hơn nhiều với mức 1,2% cùng kỳ năm ngoái.
Với các ngân hàng, không chỉ có dòng vốn tín dụng mà cả hoạt động mua bán trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt kể từ khi Thông tư 16/2021 có hiệu lực. Thông tư này quy định các tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp mục đích phát hành để cơ cấu lại khoản nợ, góp vốn, mua cổ phần thâu tóm doanh nghiệp khác, hoặc có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động.
Trái phiếu doanh nghiệp cũng là vấn đề rất nóng sau sự kiện hủy bỏ 9 đợt phát hành với hơn 10.300 tỉ đồng của Tân Hoàng Minh. Trên thực tế, phát hành trái phiếu là hình thức được giới bất động sản ưa chuộng trong thời gian qua. Số lượng các doanh nghiệp bất động sản tham gia phát hành trái phiếu tăng từ 141 doanh nghiệp vào năm 2020, lên đến 193 doanh nghiệp trong năm ngoái.
Theo thống kê của Công ty Chứng khoán SSI, nhóm bất động sản vẫn là nhóm phát hành nhiều nhất trong năm ngoái với quy mô hơn 318.000 tỉ đồng, chiếm 44% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành và tăng 66,3% so với năm trước đó.
Có một thực tế là nhu cầu huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng tăng, do khó tiếp cận tín dụng ngân hàng hơn. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn những rủi ro chung trên thị trường, mà Tân Hoàng Minh có thể được xem là ví dụ mới nhất, từ đó ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp.
“Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc hủy kết quả phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đáng kể đến khả năng huy động vốn của nhóm doanh nghiệp cùng ngành, khi nhà đầu tư sẽ có góc nhìn dè dặt hơn rất nhiều về tính an toàn của sản phẩm”, các nhà phân tích của VCBS đánh giá.
Chi phí huy động vốn cao hơn
Theo báo cáo tổng kết năm 2021 của Công ty chứng khoán Mirae Asset, nhìn chung trong năm ngoái, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có kết quả kinh doanh khá tích cực dù tình hình dịch bệnh ảnh hưởng mạnh, nhưng cũng có sự phân hóa đáng kể giữa nhiều nhóm sản phẩm. Một số doanh nghiệp có kết quả kinh doanh ấn tượng khi doanh thu tăng mạnh, nhưng lợi nhuận giảm nhẹ do giá vốn và chi phí tài chính tăng cao. Do đó, trong bối cảnh nhiều dự án lớn được triển khai trở lại trong năm nay, áp lực tài chính sẽ càng “nặng gánh” hơn.
Mặt khác, giới phân tích gần đây đều đưa ra nhận định rằng mặt bằng lãi suất đã tạo đáy, lãi suất tiết kiệm nhiều khả năng sẽ điều chỉnh vào cuối năm, từ đó tạo áp lực lên lãi suất cho vay. Thậm chí, HSBC còn dự báo lãi suất sẽ sớm điều chỉnh tăng vào quí 3, dưới áp lực của chi phí nhiên liệu và cán cân thương mại.
Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản đã duy trì mức lãi suất cao hơn so với thị trường trong cả ba năm gần đây (khoảng 10,3-10,6%), nhưng cũng có doanh nghiệp phải huy động vốn với lãi suất lên đến 13%/năm. Điều đáng chú ý là trong khi mặt bằng lãi suất năm ngoái giảm mạnh thì mức giảm của nhóm trái phiếu bất động sản lại thấp nhất. “Để hấp dẫn nhà đầu tư khi mà chất lượng tài sản đảm bảo không cao, nhóm bất động sản phải duy trì lãi suất phát hành tốt hơn các nhóm khác”, các chuyên gia của SSI nhận định.
Một hiện tượng khác dễ thấy trong năm qua là việc chuyển hướng tìm vốn trên sàn chứng khoán. Với “thế hệ F0” chứng khoán tham gia đông đảo, các công ty bất động sản mạnh tay phát hành thêm cổ phiếu, chia cổ tức bằng cổ phiếu để tăng vốn. Trong mùa đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022, vẫn có rất nhiều công ty đưa ra kế hoạch tăng vốn “khủng”, thậm chí lên đến 20-30%.
Nhóm cổ phiếu bất động sản từng có một thời gian khuynh đảo thị trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt là khi sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm đã “kích hoạt” sự tham lam của các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng rủi ro ngay sau đó có thể thấy được khi giá cổ phiếu giảm mạnh. Nhóm cổ phiếu mang tính “đầu cơ” gần đây cũng chịu áp lực điều chỉnh khi ông Trịnh Văn Quyết, cựu chủ tịch FLC bị bắt và điều tra với cáo buộc “thao túng” và “che giấu thông tin chứng khoán”. Việc phát hành thêm cổ phiếu cũng bị ví như “bán giấy lấy tiền” ở một số công ty, nên khả năng huy động trên thị trường này sẽ không còn “sáng” như năm ngoái.
Ở góc nhìn doanh nghiệp bất động sản, đa phần các lãnh đạo đều cho rằng câu chuyện kiểm soát tín dụng vào bất động sản hay siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp cho thấy tín hiệu tốt để lành mạnh hóa thị trường tài chính. Tuy nhiên, việc siết mạnh tay và đại trà, thực hiện đồng loạt ở nhiều dự án là không nên vì thực tế vẫn còn nhiều dự án tốt.
Nhận định về thị trường hồi đầu năm, chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng đến sáu tháng cuối năm thị trường sẽ điều chỉnh ổn định trở lại sau những cơn sốt đất cục bộ. Lý do vì khi đó, chính sách kiềm chế thị trường bắt đầu “thấm dần”, từ chính sách siết tín dụng cho đến các vấn đề pháp lý, giúp đưa sản phẩm “thật” đến thị trường và hạn chế dần những sản phẩm ảo.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, trong cuộc họp báo hồi đầu năm, Phó thống đốc Đào Minh Tú nhấn mạnh sẽ kiểm soát chặt hơn đối với các hoạt động liên quan đến đầu cơ bất động sản, nhưng tín dụng phục vụ cho nhu cầu mua bán nhà ở thực tế của người dân vẫn cần được quan tâm.
