Gam màu tương phản!
 |
| Các cao ốc tại TPHCM đang mọc lên ngày càng nhiều – Ảnh: Lê Toàn |
(TBKTSG) – Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM nhìn chung đang bị ế khách dưới tác động của khó khăn kinh tế.
Hạng A cũng khó
Công ty Luật hợp danh DC đã giã từ cao ốc hạng A Sun Wah từ cuối quí 3-2008 để chuyển sang thuê một căn nhà trên đường Phan Kế Bính. Ông Lê Công Định, Giám đốc công ty, giải thích: “Diện tích văn phòng mới rộng gấp đôi nhưng giá thuê rẻ hơn đến… tám lần!”.
Mặc dù tỏ ra tiếc nuối những tiện ích và dịch vụ tại cao ốc cũ, nhưng ông cho biết “không có đường ở lại”. Ông thổ lộ: “Chúng tôi không thể kham nổi chi phí thuê văn phòng trong cao ốc vào thời điểm tái ký hợp đồng với mức giá chào thuê lên đến 75 đô la Mỹ/mét vuông mỗi tháng”.
Và không chỉ riêng Công ty Luật hợp danh DC, nhiều công ty khác cũng chọn giải pháp ra đi như vậy.Giám đốc tiếp thị của một cao ốc văn phòng cho thuê nổi tiếng tại trung tâm TPHCM cũng đã thừa nhận về tình trạng khách hàng đang lần lượt bỏ đi.
Theo một thông tin chưa thể kiểm chứng, một cao ốc văn phòng hạng A tại TPHCM đã mất đến 75 khách thuê trong vòng ba tháng vừa qua. Dù hiện tại, giá chào thuê văn phòng đang giảm từng ngày, mức giảm giá phổ biến tính đến thời điểm hiện nay vào khoảng 30-35% nhưng các chủ cao ốc dường như vẫn rất khó tìm được khách mới để… điền vào chỗ trống!
Trước tình hình này, giá chào thuê văn phòng hạng A ở khu trung tâm TPHCM đã giảm xuống dưới 60 đô la Mỹ/mét vuông, thậm chí có tòa nhà giảm xuống dưới mức 50 đô la/mét vuông. Với khách muốn thuê diện tích lớn giá chào còn thấp hơn nữa.
Có một điểm đáng lưu ý là vào thời điểm giữa năm ngoái, khi lạm phát trong nước tăng cao, các nhà môi giới chỉ cảnh báo nguy cơ ế khách và tụt giá đối với văn phòng hạng B trở xuống. Tuy nhiên, đến đầu năm nay, khi những tác động của cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới bắt đầu ngấm sâu đối với các công ty đa quốc gia, thì các cao ốc văn phòng hạng A cũng bắt đầu thưa khách.
Đó là tình trạng ở các cao ốc hạng sang, nơi mà mọi dự báo từ cách nay ba bốn năm vẫn khẳng định là chúng sẽ còn đắt hàng, ít nhất là chục năm nữa, khi mà nguồn cung vẫn còn quá ít và quá chậm. Nói như vậy để có thể hình dung tình hình còn bi đát hơn ở những dự án đã “trót” chọn điểm rơi vào thời điểm hiện nay, nhất là đối với các tòa nhà hạng B, C hoặc… không có hạng.
Hạng B, C đang cố xoay xở
 |
| Một cao ốc văn phòng chưa hoàn thành nhưng đã rao cho thuê – Ảnh: Lê Toàn |
Quả thực, nếu để ý quan sát những tuyến đường thuộc khu trung tâm TPHCM như Pasteur, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Gia Thiều… điều dễ nhận thấy là những “tấm màn” lớn với dòng chữ “office for lease” cùng những dãy số điện thoại để liên hệ với cỡ chữ to hết cỡ!
Lật các trang quảng cáo trên báo hoặc vào Google gõ từ khóa “văn phòng cho thuê” cũng dễ dàng nhận ra chưa bao giờ loại hình này lại được quảng cáo tiếp thị dày đặc như hiện nay. Đúng là một “gam màu” tương phản với cách nay một năm khi mà thị trường văn phòng cho thuê luôn ở thế thượng phong với tốc độ tăng giá cho thuê trung bình 15-20%/năm.
Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã làm cho mọi dự báo về thị trường cho thuê văn phòng trước đó trở thành sai lệch. Nhu cầu thuê văn phòng đang sụt giảm mạnh mà nguyên nhân chính là do tình trạng thu hẹp, đình trệ sản xuất, kinh doanh và hầu hết khách thuê đều đang gặp khó khăn về tài chính. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng lại trở nên dồi dào nhất từ trước đến nay.
Theo số liệu (có lẽ là chưa đầy đủ) của Công ty Dịch vụ bất động sản CB Richard Ellis – CBRE, tại TPHCM hiện có hơn 900.000 mét vuông sàn văn phòng các loại, tăng 21% so với cuối năm 2007. Vị giám đốc tiếp thị giấu tên đã nêu ở trên cho biết tại các tòa cao ốc đang hoạt động, diện tích sàn bỏ trống vào khoảng 10-30% (loại A), 40-70% (loại B và C, nhiều nhất ở những tòa nhà diện tích nhỏ, khoảng vài ngàn mét vuông sàn).
Tại nhiều công trình mới hoàn thiện, số khách hàng giữ chỗ trước rút lui khá nhiều, tỷ lệ sàn cho thuê được rất khiêm tốn, thậm chí có nơi chưa thể hoạt động vì không có khách. Giá chào thuê văn phòng hạng B hiện có biên độ tương đối rộng, tùy theo vị trí và chất lượng dịch vụ, từ 25-35 đô la Mỹ/mét vuông; còn ở cao ốc hạng C, mức giá chỉ còn 14-22 đô la Mỹ/mét vuông.
Một điểm đặc biệt khác là không ai dám dự báo bao giờ khách quay trở lại. Ông Lê Bá Thông, Tổng giám đốc Công ty Xây dựng thương mại TTT, đơn vị chiếm hơn 70% thị phần trang trí nội thất văn phòng tại thị trường TPHCM, cho biết sự tụt giảm của thị trường lần này khác hẳn với lần tụt giảm vào thời kỳ hậu khủng hoảng tài chính châu Á 1997. Khi ấy, dòng khách từ cao ốc hạng sang dịch chuyển dần sang các cao ốc hạng thấp hơn nên hoạt động trang trí nội thất vẫn có việc làm. Còn hiện nay, mọi phân khúc đều… “rủ nhau chết đứng”. Ông đưa ra nhận xét: “Một sự yên tĩnh đến kỳ lạ!”.
Giá thuê văn phòng sẽ còn xuống nữa?
Theo CBRE, về phía cung, số công trình văn phòng cho thuê đang thi công giai đoạn cuối còn khá nhiều, bao gồm cả những dự án có đến hàng chục ngàn mét vuông sàn văn phòng như Asiana Plaza hay Centec. Dù tình hình đầu ra đang khó khăn nhưng các chủ dự án cũng muốn tranh thủ giá vật liệu xây dựng giảm, thúc đẩy hoàn thành công trình.
CBRE dự báo đến hết năm nay, TPHCM sẽ có hơn 1,2 triệu mét vuông sàn văn phòng cho thuê các loại, tăng khoảng 66% so với hiện nay. Về phía cầu, CBRE cũng cho biết lượng khách quan tâm hỏi thuê văn phòng qua công ty này đã giảm hơn một nửa.
Về phía khách thuê, ông Lê Công Định cho rằng những doanh nghiệp đã dịch chuyển văn phòng ra mặt bằng nhà tư nhân cũng khó lòng nhanh chóng quay trở lại các cao ốc bởi các lý do sau: (1) để chắc ăn, hiện hợp đồng thuê mặt bằng có xu hướng dài hạn hơn, (2) doanh nghiệp đã phải bỏ ra một khoản chi phí khá lớn để chỉnh trang văn phòng mới cho nhu cầu lâu dài, không thể vứt bỏ, (3) giá thuê trong các cao ốc dù đã giảm nhiều nhưng vẫn còn cao.
Trước sức ép của nguồn cung mới đi kèm với đà thoái trào của nhu cầu hiện nay, CBRE đã dự báo giá cho thuê văn phòng rất có thể sẽ quay về mức 30 đô la Mỹ/mét vuông (hạng A), 20 đô la (hạng B) và 10 đô la (hạng C). Mức giá này gần với dự báo của Công ty Dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield đưa ra hồi tháng 9 năm ngoái, dù rằng vào lúc đó, dự báo này của Cushman & Wakefield không nhận được sự đồng tình của nhiều chủ dự án cũng như của các công ty môi giới.
THANH PHƯƠNG
|
Ảo vọng giá? Có ý kiến cho rằng câu chuyện văn phòng ế ẩm hôm nay là kết quả của sự ảo vọng về giá của nhà kinh doanh. Một thời gian dài giá cho thuê cứ tăng lên mãi mà vẫn chưa thấy đụng trần! Trong khi các công ty môi giới ngày này qua ngày khác ca hoài cái điệp khúc “bất cân đối cung – cầu”, góp phần bơm căng thị trường và thổi phồng giá cả. Một chuyên gia tiếp thị lâu năm trên thị trường này cho rằng bất cân đối cung cầu là có thật nhưng không phải cứ đầu tư tràn lan những dự án thiếu những điều kiện phát triển cơ bản là có thể giải quyết sự bất cân đối này. Trên thực tế, một số chủ đầu tư dự án văn phòng sau những năm tháng thị trường sốt giá kéo dài đã trở nên hết sức chủ quan. “Họ không ý thức rõ một tòa cao ốc văn phòng cần thỏa những điều kiện tối thiểu nào, sản phẩm của mình nhắm đến khách hàng – họ là ai, khả năng tài chính đến đâu, mà chỉ cứng nhắc bám theo mức giá kỳ vọng của bản thân mình, nhưng thực ra đó là giá ảo”. Bà cho rằng chính vì “sự mơ ngủ” này đã khiến nhiều chủ dự án không có được khả năng ứng biến kịp thời vào những lúc cần thiết, và sáu tháng cuối năm 2008 chính là thời điểm cần thiết có những ứng xử thông minh nhất. Theo bà, lẽ ra, các chủ đầu tư cần có một chiến lược giảm giá sớm hơn, một chính sách khách hàng linh hoạt hơn để chí ít giữ được những khách thuê cũ thay vì cứ “treo giá lên mây” khi tái ký hợp đồng để rồi phải bỏ sàn trống không như hiện nay. “Giờ thì lâm vào tình trạng khách mới thì chưa thấy đâu, còn khách cũ đang teo tóp lại!”. Quả thực, trong khi đi tìm hiểu, người viết bài này đã nghe được câu chuyện của một công trình văn phòng nho nhỏ ở đường Nguyễn Thị Diệu, quận 3. Hồi đầu năm có người hỏi thuê toàn bộ diện tích hơn 1.400 mét vuông sàn với giá thuê 28 đô la Mỹ/mét vuông thì chủ dự án lại không thuận giá. Nay thì môi giới cho biết chỉ với mức giá thuê 22 đô la Mỹ/mét vuông thì mới hy vọng tìm được khách thuê. Rõ ràng, nếu các chủ đầu tư sát thực tế hơn, thấu hiểu khách hàng hơn thì có lẽ, diện tích văn phòng trống không nhiều như hiện tại. Bên cạnh đó, sự kém linh hoạt trong chiến lược giá của thị trường phần nào bị phụ thuộc vào những dự án có vốn đầu tư nước ngoài vốn được xem là những dự án dẫn dắt thị trường. Tại các dự án này, quyền quyết định không thuộc người quản lý tại chỗ mà thuộc tổng hành dinh ở nước ngoài. Những người chủ ở nước ngoài lại phụ thuộc nguồn tin bơm thổi (cũng có thể là do sự kém bén nhạy đối với thị trường bản địa) của các công ty môi giới đa quốc gia mà ngoài những công ty này ra, họ không biết có thể tin tưởng vào ai khác. Thực ra, đối với những dự án đã khai thác nhiều năm với giá cho thuê cao trong thời gian qua, các chủ đầu tư đã thu hồi được vốn và có lãi. Tình hình thị trường tụt giảm hiện nay chỉ làm giảm phần nào khoản lợi nhuận. Mức độ thiệt hại nặng nề hơn thuộc về những chủ dự án đầu tư bằng vốn vay hoặc chưa kịp kinh doanh, chưa hoàn được vốn. THANH PHƯƠNG |
