(KTSG Online) - Không chỉ khó khăn chung về dòng tiền và thanh khoản, thị trường căn hộ thời gian qua còn bị ảnh hưởng tiêu cực từ các đề xuất điều chỉnh pháp luật như thu thuế căn nhà thứ hai hay thời hạn sở hữu chung cư... Tuy nhiên, gần đây những nỗi lo này được giải tỏa dần cùng với những thông tin tích cực về dòng vốn tín dụng được nới lỏng khiến cho giá căn hộ chưa kịp giảm đã bắt đầu bước vào một chu kỳ tăng mới.
- Giãn đáo hạn trái phiếu, bất động sản vẫn 'lênh đênh' cùng các khoản nợ
- Xu hướng giá bất động sản 2023 sẽ ra sao?
Trong dự thảo sửa đổi của cả hai luật là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì căn hộ chung cư luôn là chủ thể nhận được các đề xuất điều chỉnh. Nhiều báo cáo phân tích cũng đưa ra dự báo về tác động của các đề xuất này có thể khiến thanh khoản khó hơn và giá căn hộ sẽ có xu hướng giảm xuống. Tuy vậy, nỗi lo lắng của các bên liên quan dần được xoa dịu sau các phiên họp định kỳ của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và giá căn hộ lại có động lực để leo thang.
Những nỗi lo được giải tỏa
Tại dự thảo lần 5 của Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra hai phương án về sở hữu chung cư có thời hạn hoặc giữ nguyên như hiện tại không quy định niên hạn. Quan điểm của cơ quan này vẫn nghiêng về phương án 1, tức cần thiết có thời hạn sở hữu chung cư. Điều này đã tạo ra những tranh cãi và khiến cho các nhà phát triển căn hộ lẫn người sở hữu thêm phần lo lắng.
Tuy vậy, tại phiên họp của Ủy ban Thường trực Quốc hội mới đây, đa số ý kiến không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn bởi chính sách này chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ. Bên cạnh đó, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo luật.
Đánh giá quyền sở hữu nhà chung cư là vấn đề hệ trọng và nhạy cảm, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho rằng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng, thận trọng. Các cơ quan soạn thảo và thẩm tra cần tiếp tục thảo luận, làm rõ liệu vướng mắc trong sửa chữa cải tạo nhà chung cư có thực sự xuất phát từ thời hạn sở hữu của nhà chung cư không.
Chủ tịch Quốc hội cho biết, hiện nay đa số ý kiến của Thường trực Ủy ban Pháp luật, ý kiến phản biện chính sách của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam bày tỏ băn khoăn và không tán thành quy định này.
Ngoài ra, từ nhiều phân tích khác theo góc độ quản lý nhà nước và quyền lợi của người dân, việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và cả thị trường bất động sản nói chung. Vì vậy, điều này cần phải được đánh giá tác động một cách kỹ lưỡng, thận trọng và toàn diện hơn nữa.
Hay như trước đó, Nghị quyết 54 thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM vừa gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thành phố nêu ra một số đề xuất về thu thuế nhà đất. Đáng chú ý, TPHCM đề xuất thu thuế nhà đất thứ hai đã khiến cho thị trường lo lắng về những tác động làm giảm cả cung và cầu của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đề xuất này đã vấp phải nhiều phản ứng từ dư luận nên thời gian áp dụng và mức độ khả thi vẫn đang bị bỏ ngỏ.
Không chỉ những nỗi lo dài hạn về các đề xuất chính sách pháp luật, thị trường căn hộ trong hai năm qua còn đối diện với sự thiếu hụt dòng tiền khi tín dụng thắt chặt, mặt bằng lãi suất lên cao. Thị trường gần như đứng yên về thanh khoản lẫn nguồn cung mới, các doanh nghiệp cũng bắt đầu có những động thái tái cấu trúc về sản phẩm lẫn giá bán để giải quyết tình trạng khô hạn dòng tiền.
Mới đây những thông tin tích cực đã xuất hiện khi Ngân hàng Nhà nước đã giảm một loạt lãi suất điều hành, dấu hiệu cho thấy nhà điều hành có thể nới lỏng chính sách. Dòng vốn cho thị trường có thể “mềm” hơn và hỗ trợ tốt hơn cho thanh khoản lẫn nguồn cung. Dẫu vậy, đây có thể chỉ là những động thái giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư giải tỏa tâm lý trước mắt còn tác động của chính sách này cần độ trễ để đánh giá.
Giá căn hộ trở lại đà tăng
Nhiều doanh nghiệp có dự án tồn đọng ở phân khúc nghỉ dưỡng hoặc dự án đất nền biệt thự đang có kế hoạch điều chỉnh lại giá sản phẩm để nắm bắt được cơ hội từ dòng tiền giảm lãi suất. Tuy nhiên các dự án căn hộ phù hợp với lựa chọn sở hữu nhà của người dân đô thị lại có sự phản ứng nhanh hơn với các thông tin điều chỉnh chính sách. Thêm vào đó là nguồn cung căn hộ đang khan hiếm khiến cho giá phân khúc này có xu hướng ngược lại.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn, chung cư là loại hình bất động sản bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm nay, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự đều giảm từ 17% đến 54%.
Cụ thể, trong tháng 2, giá rao bán căn hộ phân khúc trung cấp (35 - 55 triệu đồng/m2) và cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) tại TPHCM tăng lần lượt là 3% và 6% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ bình dân (dưới 35 triệu đồng/m2) dường như không có dấu hiệu tăng.
Trong khi đó, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng mạnh hơn TPHCM gấp nhiều lần. Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng 16%; trung cấp (30 – 50 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 9%.
Tín hiệu này phần nào thể hiện xu hướng khách hàng đã tìm kiếm, nghe ngóng nhiều hơn về các cơ hội mua căn hộ chung cư. Lãi suất ngân hàng có dấu hiệu giảm, cùng với các chính sách, chủ trương hỗ trợ thị trường bất động sản gần đây, đã có tác động khá tích cực đến tâm lý người mua nhà. Đến nay mọi thứ đã có phần rõ ràng hơn, những vấn đề lo lắng cũng phần nào giảm xuống thì việc các doanh nghiệp tính toán giảm giá nhà có thể phải gác lại.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Nhất là doanh nghiệp đã gồng mình giữ giá suốt thời gian qua để chờ đợi những tín hiệu tích cực từ cơ quan điều hành.
"Giai đoạn 2012 -2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Nhưng với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm. Vậy nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm", ông Tuấn nhận định.
Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.
Cũng liên quan đến việc tăng giá nhà, dữ liệu chuyên trang bất động sản của Nhà Tốt cho thấy, giá nhà ở Việt Nam vẫn còn rất cao so với thu nhập trung bình của hộ gia đình. Với mức thu nhập khả dụng trung bình 191 triệu đồng/năm và giá nhà trung bình khoảng 5,5 tỉ đồng/căn tại TPHCM, một hộ gia đình sẽ cần khoảng 28,6 năm để mua nhà. Tỷ lệ này ở Hà Nội là 20,4 năm.
Việt Nam còn là nước đứng hàng đầu Đông Nam Á về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ chênh lệch giá bất động sản với thu nhập bình quân của người Việt Nam không ngừng tăng và vượt cả Singapore.
Trong khi đó, ở Indonesia, Malaysia và Thái Lan chỉ số này có dấu hiệu giảm. Thực tế hiện nay giá bất động sản Việt Nam sẽ khó có xu hướng giảm và khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập bình quân của người dân sẽ ngày càng tăng lên. Đây là hệ quả của một sự phát triển lệch pha kéo dài, cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối với thiếu hụt trầm trọng nhà ở vừa túi tiền.
