(KTSG Online) – Mặc dù thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ vẫn còn khó khăn và sự phục hồi của dòng tiền vẫn chậm, nhưng việc giảm giá sản phẩm sơ cấp khó có khả năng xảy ra, theo dự báo của một số chuyên gia. Tình trạng giảm giá có thể xuất hiện ở thị trường thứ cấp và đối với hàng “ngộp” ở phân khúc cao cấp.
- Nhà đầu tư tìm ‘đáy’ bất động sản trong xu hướng giảm giá
- Nhìn lại những ‘điểm trũng’ của thị trường bất động sản 2022
Giá bán vẫn khó giảm ở thị trường sơ cấp
Batdongsan.com.vn đưa ra kết quả một khảo sát tâm lý người dùng năm 2022 với hơn 1.000 khách hàng. Theo đó, khi được hỏi về dự báo biến động giá bất động sản trong năm 2023, chỉ khoảng 10% người dùng có quan điểm giá nhà đất sẽ giảm trong năm 2023.
Hơn 84% đáp viên còn lại đều nhận định, giá bất động sản sẽ vẫn diễn tiến xu hướng tăng trong năm tới. Trong số đó, nhóm người dùng nhận định giá nhà sẽ còn tăng thêm từ 5-10% chiếm đến 40%; 23% thì cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ có 17% phán đoán giá nhà sẽ tăng trong biên độ nhẹ dưới 5%.
Tương tự, một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là môi giới bất động sản tại TPHCM và Hà Nội cũng cho ra kết quả, 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá bất động sẽ tăng, 33% trong số đó cho rằng giá nhà sẽ đi ngang. Còn với thị trường TPHCM, 33% môi giới chọn bất động sản vẫn tăng giá, 29% cho rằng sẽ đi ngang trong năm 2023.
Bàn về vấn đề giá nhà năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Giai đoạn 2012 -2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%.
Tuy nhiên, đối với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm. Do đó, dù tính thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.
Số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn chỉ ra, trong quí 4-2022 tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TPHCM ghi nhận mức thấp kỷ lục với chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ chào bán). Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí vẫn tăng 3-4% nếu so với quí 1-2022. Riêng với loại hình nhà phố tại TPHCM, giá bán trong quí 4-2022 tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng 25-29% so với thời điểm đầu năm.
“Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, luật đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán. Giá bất động sản phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, thực tế hiện nay là cầu nhiều nhưng cung thiếu, giá bất động sản sẽ khó giảm”, ông Tuấn nhận định.
Trong báo cáo mới đây, đơn vị nghiên cứu thị trường Onehousing cho rằng, bất chấp những khó khăn trên thị trường hiện nay, phân khúc căn hộ đang kéo dài đà tăng trưởng về giá, và xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2023. Đơn vị này dự báo đến cuối năm 2023, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội dự kiến tăng 8-9%/năm, trong khi đó giá bán có dấu hiệu tăng chậm lại tại TPHCM ở mức 4-5%/năm.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh của Onehousing cho biết, một số yếu tố quan trọng dẫn đến việc giá của chung cư trung và cao cấp sẽ tăng trong tương lai là các dự án căn hộ được phê duyệt mới gần như không có. Trong suốt hai năm qua, thị trường gần như không có dự án mới, trừ những dự án đã được cấp phép, có quy hoạch 1/500 và đóng xong nghĩa vụ quyền sử dụng đất cho Nhà nước.
“Ngay cả khi không xét đến bối cảnh các loại hình tài sản khác đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, việc tạo ra căn hộ cao cấp đều đòi hỏi điều kiện đặc biệt. Yếu tố vị trí đẹp – không phải lúc nào sinh ra được. Do vậy trong thời gian tới, nhu cầu sử dụng thật là yếu tố tiên phong ảnh hưởng đến thị trường căn hộ”, ông Trung nhận định.
Tuy nhiên, với các giao dịch sang nhượng ở thị trường thứ cấp, sẽ xuất hiện nhiều hơn tình trạng giảm giá bán. Giá bất động sẽ hạ khi áp lực vốn vay của nhà đầu tư và giới đầu cơ gia tăng. Nhiều nhà đầu tư đang gồng mình ôm hàng trong giai đoạn này có thể sẽ khó chịu đựng thêm gánh nặng tài chính thời gian tới buộc phải tính đến chuyện giảm giá sâu hoặc bán cắt lỗ. Giá nhà đất thứ cấp sẽ có xu hướng đi xuống, nhưng biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt, vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
“Hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém vì không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Ngay thời điểm thị trường chững lại, bất động sản đáp ứng nhu cầu thực và sinh lời từ thương mại vẫn không có sự biến động lớn. Ngoài ra, những tín hiệu tích cực từ thị trường 2023 cũng sẽ trấn an tâm lý người mua nhà và kéo thanh khoản dần trở lại”, ông Đính nhận định.
Thị trường sẽ thay đổi cơ cấu sản phẩm
Nhận định chung về năm 2023, giới chuyên gia cho rằng, sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6-7 tỉ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiến phát triển những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỉ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, trong bối cảnh hiện nay, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân.
“Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu đang không đến được với người có nhu cầu. Do đó, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng”, ông Quang nhận định.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở tăng cao thì tình hình có thể sẽ sớm được cải thiện. Niềm tin của người mua nhà đang giảm, cùng đó là những vướng mắc về khung pháp lý và nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên. Nhưng những khó khăn trên có thể sẽ chỉ trong ngắn hạn khi nhu cầu nhà ở trong vòng 10 năm tới vẫn rất lớn.
Về mặt chính sách, Chính phủ đang hỗ trợ rất nhiều cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng không chỉ có đối tượng là doanh nghiệp, người lao động. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc.
Là doanh nghiệp phát triển bất động sản lâu năm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Lê Thành chia sẻ: “Ở thời điểm thị trường suy giảm như hiện nay, doanh nghiệp phải xem lại những dự án nào đầu tư dài hạn, những dự án nào không phù hợp, phải điều chỉnh danh mục đầu tư để làm sao cho sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn, để bán sản phẩm ra, giảm hàng tồn kho, thu được dòng tiền”.
