Giải bài toán giá đất đặt ra yêu cầu cải cách luật đất đai

(KTSG) - Nghị quyết Trung ương 18 đã yêu cầu bỏ khung giá đất theo Luật Đất đai 2013 để chuyển sang xác định giá đất theo thị trường, tuy nhiên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội thấy khó nên đề xuất không theo phương án này(1). Vậy, “cái khó” thật sự ở đâu và giải pháp tháo gỡ nên như thế nào?

• Đa dạng hóa mục tiêu khai thác quỹ đất khi triển khai mô hình TOD
• Nên có bốn phương pháp định giá đất

Trở lại thực tế của nhiều năm qua. Theo quy định của Luật Đất đai, trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành, theo đề nghị của ủy ban nhân dân, hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất cho từng thửa đất cụ thể khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính các loại thuế liên quan đến đất và đặc biệt là khi thu hồi đất. Vấn đề đặt ra là khung giá/bảng giá đất của Nhà nước luôn luôn thấp hơn hay thoát ly thực tế, nhiều khi chỉ bằng một phần ba giá thị trường.

Hậu quả là sự hình thành một cơ chế trục lợi chính sách để làm giàu khủng từ đất bằng việc tìm cách để được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất, thay cho nhận chuyển nhượng sòng phẳng theo thị trường. Qua đó, các hình thái của chủ nghĩa tư bản thân hữu như tham nhũng, móc ngoặc giữa quan chức chính quyền và tư nhân phát triển nở rộ, doanh nghiệp định hướng kinh doanh chủ yếu bằng gia tăng giá trị “sở hữu đất”, trong khi người dân là “chủ sở hữu đất” lại chịu thiệt khi vừa phải trả giá cao về nhà đất, vừa mất mát tài sản khi bị thu hồi đất với mức đền bù rẻ mạt so với thị trường...

Do đó, Nghị quyết Trung ương 18 đã được xã hội, người dân hoan nghênh bởi hai điều cơ bản: Nó hướng tới xây dựng một nền kinh tế thị trường chuyên nghiệp không dựa trên đầu cơ trục lợi tài nguyên đất đai, đồng thời bảo đảm công bằng xã hội, đặc biệt là cho người dân yếu thế. Tuy nhiên, khi thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, tại sao việc bỏ khung giá đất hay cơ chế hai giá đất như hiện nay lại trở nên khó đến như vậy? Thậm chí, các câu hỏi sơ khai của thuở ban đầu lại được đặt ra như giá thị trường là gì và làm sao để xác định nó?

Khi thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, tại sao việc bỏ khung giá đất hay cơ chế hai giá đất như hiện nay lại trở nên khó đến như vậy? Thậm chí, các câu hỏi sơ khai của thuở ban đầu lại được đặt ra như giá thị trường là gì và làm sao để xác định nó?

Có thể tóm tắt bốn vướng mắc nổi lên từ các cuộc thảo luận về sửa Luật Đất đai. Một là, không có thống kê trung thực và minh bạch về giá giao dịch đất để tham chiếu; hai là, giá đất biến thiên quá nhiều phụ thuộc vào mục đích sử dụng; ba là, các nhà đầu tư bất động sản không muốn tăng chi phí đầu vào do giá đất tăng cao; và bốn là, dù định giá thế nào thì cán bộ nhà nước có liên quan cũng chịu rủi ro nếu bị cáo buộc gây thất thoát tài sản nhà nước khi giá đất tăng theo thị trường. Giải bài toán khó về giá đất chính là xác định nguyên nhân để xử lý nó. Phân tích cả chiều sâu và chiều rộng cho thấy rằng cả bốn vấn đề nêu ra ở trên sẽ khó được giải quyết nếu không có một tư duy đột phá tổng thể để cải cách Luật Đất đai. Theo đó, tác giả bài này cho rằng cần lưu ý ba quan điểm tiếp cận như sau:

Thứ nhất, về tư duy chính trị, không chuyển sở hữu toàn dân thành sở hữu nhà nước về đất đai mà ngược lại, cần trở lại mục tiêu chính trị của sở hữu toàn dân, đó là đưa người dân tham gia thực sự vào các khâu quản lý đất đai thay vì trao quyền độc tôn về quản lý cho chính quyền, đặc biệt là các cấp chính quyền địa phương.

Thứ hai, về tư duy phát triển, không thoát ly quản lý đất đai với phát triển kinh tế - xã hội và thực tiễn đời sống dân sự, tích hợp quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển tổng thể, tôn trọng quyền sở hữu, quyền tài sản và quyền tự do giao dịch dân sự của người dân.

Thứ ba, về tư duy hành chính, cần nhận thức quyền lực quản lý đất đai là khâu trọng yếu, nhạy cảm nhất của quốc gia trong giai đoạn “đang phát triển”, khắc phục tình trạng trao quyền quá lớn cho chính quyền địa phương mà thiếu cơ chế “kiểm soát và cân bằng” có hiệu quả, gây hậu quả thất thoát tài nguyên, phá vỡ không gian phát triển và làm tha hóa bộ máy, nhân sự.

Trên cơ sở các quan điểm tiếp cận vấn đề một cách tổng quát như trên, kết hợp tham khảo thực tế phổ biến ở các nước, trong khuôn khổ bài viết này, tác giả gợi ý và đề xuất một số giải pháp cụ thể để các cơ quan có thẩm quyền xem xét. Cụ thể là:

Một, trong bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân trong quản lý đất đai theo Nghị quyết Trung ương 18 thì xác định chủ thể “người dân” chính là các cộng đồng dân cư chịu tác động của các quyết định chính sách, hành chính về đất đai. Trong các lý thuyết về phát triển, từ lâu “cộng đồng” đã được coi là một thành tố và chủ thể quan trọng. Luật Đất đai cần định nghĩa rõ về chủ thể này với đầy đủ các quyền, nghĩa vụ, cách vận hành và quyền đại diện của nó khi tham gia vào các khâu của quản lý đất đai nói chung và tổ chức, quản lý các dự án kinh tế nói riêng.

Hai, thiết lập các cơ sở dữ liệu, trung tâm thông tin chính thống, cụ thể, minh bạch và dễ tiếp cận cho mọi người dân về định hướng chính sách, quy hoạch phát triển, bao gồm cả quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đi kèm với trách nhiệm giải trình về mọi sửa đổi, nếu có.

Ba, tạo điều kiện hình thành, quyền cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp đi kèm cơ chế giám sát trách nhiệm đối với các tổ chức, thiết chế trung gian trong các giao dịch liên quan đến đất đai, bao gồm các tổ chức tư vấn thẩm định, định giá bất động sản, công chứng, luật sư... Theo kinh nghiệm các nước, mọi giao dịch bất động sản là tự do (không phải qua sàn), tuy nhiên bắt buộc phải có sự tham gia của các thiết chế trung gian để bảo đảm sự an toàn pháp lý và minh bạch về thông tin.

Bốn, xác định nguyên tắc tuân theo giá thị trường là đúng, tuy nhiên cần tư duy lại và rõ hơn. Trên thực tế, cơ chế hai giá bao gồm “giá Nhà nước” (tức do cơ quan nhà nước ấn định) và “giá thị trường” (tức được thiết lập từ các giao dịch tự nguyện của người dân) có sự cần thiết khách quan, và ngay cả khi bám sát thị trường thì giá Nhà nước vẫn luôn luôn có độ trễ và sai lệch nhất định bởi tính đa dạng, linh hoạt của đời sống phát triển và nhu cầu dân sinh. Vấn đề ở chỗ làm rõ mục tiêu của việc Nhà nước ấn định giá là gì.

Trừ trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần theo giá thị trường, đối với các loại tiền và khoản thu khác phục vụ cho nguồn thu ngân sách, Nhà nước có toàn quyền ấn định theo nhu cầu của mình. Cho mục tiêu phát triển kinh tế, cần thay đổi tư duy quản trị công theo hướng không nên quá nhấn mạnh nguồn thu ngân sách ban đầu khi giao hay cho thuê đất, bởi bản thân đất đai không tạo ra giá trị vật chất nào. Theo đó, Nhà nước nên giới hạn các khoản thu này để có thể bù đắp sau đó bằng các nguồn thu khác từ giá trị gia tăng từ đất được tạo ra trên cơ sở các hoạt động kinh tế của người dân, doanh nghiệp. Lưu ý rằng nếu ấn định các khoản thu ban đầu quá cao sẽ làm tăng chi phí đầu vào của các dự án kinh tế, gây tác động tăng giá bất động sản một cách bất hợp lý, là rào cản sâu xa cho sự tăng trưởng, phát triển lành mạnh của nền kinh tế.

Năm, cần đảo ngược một nguyên lý đang áp dụng hiện nay bởi nó đi ngược thực tiễn đời sống và xâm phạm các quyền chính đáng của người dân, đó là buộc việc sử dụng nhà và công trình trên đất phải theo hay gắn với mục tiêu sử dụng đất được phản ánh trong quy hoạch hoặc ấn định trên “sổ đỏ”. Người dân tạo lập tài sản của mình trên đất phải có quyền sở hữu hợp pháp và tự do sử dụng tài sản cho bất cứ mục tiêu nào miễn không trái pháp luật. Vậy, phù hợp với thông lệ chung, “sổ đỏ” chỉ nên ghi nhận nguồn gốc, lịch sử thửa đất và thời hạn sử dụng nếu có mà không ấn định mục đích sử dụng. Chính cái nguyên lý “nhà đi theo đất” của nhiều năm qua đã gây nên hầu hết các hệ lụy tiêu cực như trục lợi giá đất, phiền hà về thủ tục và nạn tham nhũng, tiêu cực trong hệ thống các cơ quan quản lý đất đai.

Tóm lại, các giải pháp ở trên chưa phải là tất cả nhưng có ý nghĩa thiết thực trong đổi mới tư duy quản trị đất đai. Tác giả tin rằng nó có thể tạo tiền đề cho xử lý nhiều vướng mắc và khó khăn trong sửa Luật Đất đai hiện nay, không riêng bài toán xác định giá đất theo thị trường như Ủy ban kinh tế của Quốc hội nêu ra.

(*) Thành viên NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam
(1) https://vnexpress.net/se-bo-xac-dinh-gia-dat-theo-thi-truong-4645781.html#:~:text=T%E1%BA%A1i%20d%E1%BB%B1%20th%E1%BA%A3o%20Lu%E1%BA%ADt%20%C4%90%E1%BA%A5t,18%20Trung%20%C6%B0%C6%A1ng%20%C4%91%C6%B0a%20ra