Giãn đáo hạn trái phiếu, bất động sản vẫn ‘lênh đênh’ cùng các khoản nợ

(KTSG Online) - Nghị định 08 và Nghị quyết 33 mà Chính phủ ban hành mới đây được xem như là “phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp bất động sản khi đang chìm dần trong các khoản nợ trái phiếu đến hạn. Thế nhưng, giới phân tích cho rằng đây chỉ là giải pháp tình huống bởi các doanh nghiệp vẫn đang "lênh đênh" cùng các khoản nợ. Sau khi thoát hiểm, họ sẽ phải làm gì tiếp theo để vào bờ an toàn trước khi cơn sóng mới ập đến?

• Doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn trái phiếu, tối đa không quá 2 năm
• Podcast: Lúng túng trong ứng xử với trái phiếu bất động sản

Tạm thời giải tỏa tâm lý căng thẳng

Từ cuối năm ngoái đến nay, tình cảnh chung của các doanh nghiệp bất động sản là chịu đựng sức ép từ trái chủ các khoản trái phiếu đến hạn. Đây là hệ quả mà họ gặp phải sau một giai đoạn đầu tư dàn trải với đòn bẩy tài chính rất lớn trước đây. Rất khó để doanh nghiệp chủ động xử lý rắc rối của mình khi nhìn về ngân hàng thì các các cánh cửa tín dụng khép lại, nhìn về thị trường thì không có sự phản hồi bởi thanh khoản đóng băng…

Hầu hết doanh nghiệp ở trong trạng thái “căng cứng tâm lý” khi khối tài sản khổng lồ mắc kẹt giữa các khoản nợ và thủ tục pháp lý. Không còn nhiều cách xoay sở họ buộc phải chờ đợi những thông tin tháo gỡ khó khăn từ cơ quan điều hành. Và mới đây các nghị quyết mới được Chính phủ ban hành phần nào giải tỏa được áp lực từ trái phiếu đến hạn, nợ vay và lãi suất cao.

Với Nghị định 08 tạo cơ sở pháp lý để tổ chức phát hành thỏa thuận về việc điều chỉnh một số điều khoản của trái phiếu, đặc biệt là việc gia hạn thời điểm đáo hạn. Trước đó, một số tổ chức phát hành đã tự thảo thuận với trái chủ nhưng chưa có cơ sở pháp lý cụ thể nên việc thỏa thuận gặp nhiều khó khăn và tỷ lệ thành công thấp.

Đồng thời cho phép tổ chức phát hành thanh toán nghĩa vụ nợ và lãi trái phiếu bằng các tài sản hợp pháp khác. Để thực hiện điều khoản này doanh nghiệp cần phải có sự đồng ý của các trái chủ sở hữu ít nhất 65% tổng số trái phiếu trở lên.

Trong khi đó, Nghị quyết 33 mới đây những doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ.

Nhận định về các chính sách mới, các chuyên gia của công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, quy định này giúp quyền lợi của từng trái chủ luôn được đảm bảo, không bị ảnh hưởng và phụ thuộc vào số đông các trái chủ khác trong việc đàm phán thay đổi các điều khoản với doanh nghiệp phát hành.  Đồng thời, giúp các trái chủ tự tin và sẵn sàng tham gia thực hiện đàm phán với tổ chức phát hành để tìm ra phương án phù hợp.

Tuy nhiên, tương tự như quy định trên, các doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận mức chi phí cao hơn trong tương lai để tìm kiếm sự đồng thuận từ 65%.

Theo đó, VNDirect nhận định Nghị định 08 và Nghị quyết 33 có thể giúp xoa dịu áp lực thanh khoản trong ngắn hạn. Tuy nhiên các vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản như tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn, khôi phục niềm tin người mua nhà vẫn còn đang bỏ ngỏ về chính sách.

“Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm chính sách hỗ trợ, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản trong 3-6 tháng tới, đặc biệt đảm bảo ưu tiên những dự án đang xây dựng dở dang để có thể bàn giao kịp thời đến khách hàng”, nhóm phân tích của VNDirect nhận định.

Bối cảnh hiện nay tương tự như thời điểm khó khăn năm 2013 và cần "ngòi nổ" để giúp thị trường đảo chiều. Vào năm 2013, khi ngành bất động sản khủng hoảng, giao dịch đình trệ, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi, đồng thời gói kích thích 30.000 tỉ đồng được tung ra với lãi suất 5-6% một năm dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Những chính sách này đã giúp tạo thói quen giao dịch trên thị trường.

Đến nay, chỉ báo chính sách bất động sản cũng băt đầu có những tác động trực tiếp. Bên cạnh các nghị định về tháo gỡ thị trường như đã nói, mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng đã giảm một loạt lãi suất điều hành. Những gói tín dụng ưu đãi cho phân khúc nhà ở vừa tui tiền cũng được đề cập. Dấu hiệu này cho thấy nhà điều hành có thể nới lỏng chính sách. Tuy nhiên, tác động của chính sách này cần độ trễ để đánh giá.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng các động thái mới đây cho thấy Chính phủ đã đánh giá chính xác tình hình thị trường bất động sản, xác định cụ thể các khó khăn, chỉ rõ các nguyên nhân. Có thể thấy Nghị quyết 33 đang "bắt đúng bệnh" để "kê đúng thuốc".

"Việc định vị được vướng mắc mà thị trường đang gặp phải là yếu tố quan trọng để ngăn chặn những hiệu ứng tiêu cực lan rộng. Các yếu tố cơ bản để giải quyết tình huống về nợ trái phiếu, lãi suất đã được thiết lập, việc còn lại là nỗ lực của doanh nghiệp để thoát hiểm", ông Lê Hoàng Châu đánh giá.

Để thoát hiểm phải chấp nhận trả giá đắt

Các nghị định chỉ giúp cho doanh nghiệp không bị chìm sâu trong các khoản nợ đến hạn ở thời điểm này. Tuy nhiên lực đẩy chính sách là chưa đủ để thoát ra khỏi “vũng lầy”, doanh nghiệp phải tự thân nỗ lực trong giai đoạn tiếp theo. Buông bỏ những gì, giữ lại những gì và hợp sức tác chiến với ai để về đích an toàn là câu chuyện mà các doanh nghiệp phải cân nhắc sau khi áp lực tâm lý tạm thời được giải tỏa.

Các chuyên gia đánh giá, Nghị định 08 có nhiều điểm mà thị trường đang rất mong chờ song mới chỉ đáp ứng được nhu cầu của các nhà phát hành chứ chưa đề cập nhiều đến quyền lợi của nhà đầu tư. Gần như tất cả các đề xuất, kiến nghị của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ đã được xem xét đưa vào nghị định, tuy nhiên những sửa đổi này chưa đề cập đến lợi ích của trái chủ.

Đồng thời, việc sửa đổi này cũng chưa thể xử lý được vấn đề cốt lõi của thị trường trái phiếu hiện nay là việc mất niềm tin của nhà đầu tư đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đáo hạn, chưa đáo hạn và cả chưa phát hành.

VNDirect đánh giá, việc trả nợ bằng tài sản khác sẽ giúp các doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc trả nợ đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ có động lực để đẩy nhanh các dự án đang triển khai dở dang và bán ở một mức giá hợp lý để các trái chủ có thể chấp nhận.

Việc thỏa thuận có được trái chủ chấp thuận hay không sẽ phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể, trong đó bao gồm tính pháp lý, định giá của các tài sản mà doanh nghiệp đưa ra thanh toán. Mặt khác, doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận một chi phí cao hơn trong tương lai để giải quyết bài toán đáo hạn trước mắt.

Để kích hoạt thanh khoản việc giảm giá sản phẩm gần như là điều bắt buộc nhưng để thực hiện không phải đơn giản. Việc giảm giá sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến các giá trị tài sản đảm bảo ở các ngân hàng. Do đó doanh nghiệp có thể phải chấp nhận thêm chi phí cho các khoản chiết khấu cho khách hàng để đảm bảo được giá trị của sản phẩm.

Nghị định 08 chỉ cho lùi hai năm với trái phiếu là giải pháp ngắn hạn, để các doanh nghiệp có thời gian làm cho trái chủ tin tưởng, thuyết phục họ có sẵn sàng cho lùi thêm thời gian hay không. Đó là vấn đề của doanh nghiệp tự cứu mình trên cơ sở đồng thuận giữa các bên.

Hay như Nghị quyết 33, Chính phủ yêu cầu Bộ Tài chính phải có các biện pháp, cơ cấu nợ, phương án chi trả bằng tài sản. Nhưng tất cả các biện pháp đều phải hướng sự ưu tiên cho các doanh nghiệp bất động sản có "sức khỏe".

Như vậy cả hai chính sách nêu trên có nhiều điểm kích hoạt lại thị trường nhưng chủ yếu với những doanh nghiệp có dự án tốt, có sản phẩm hợp lý.Còn các doanh nghiệp họ cũng không ngồi chờ chính sách mà đã và đang tự chủ động tái cơ cấu. Trong tiến trình này có thể họ phải trả cái giá đắt hơn dưới sức ép của dòng tiền hoạt động.

Như trường hợp của Novaland mới đây, tập đoàn này đã phải chấp nhận pha loãng cổ phần để huy động vốn trên thị trường chứng khoán. Cụ thể, HĐQT doanh nghiệp dự kiến trình cổ đông phương án phát hành hơn 975 triệu cổ phiếu riêng lẻ và 1,95 tỉ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Nếu phương án phát hành này thành công, vốn điều lệ của Novaland sẽ tăng gấp khoảng 2,5 lần, từ gần 19.500 tỉ đồng lên hơn 48.700 tỉ đồng.  Số tiền thu được dự kiến tối thiểu 29.000 tỉ đồng sẽ được dùng để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn của công ty; thực hiện các dự án mà công ty con là chủ đầu tư; thanh toán các khoản thuế và khoản phải nộp nhà nước; bổ sung vốn lưu động.

Đồng thời cũng sử dụng một phần để thanh toán chi phí lương cho cán bộ nhân viên; chi phí vận hành chung và thực hiện các dự án do Novaland làm chủ đầu tư... Novaland cho biết đang từng bước tiến hành thực hiện tái cấu trúc toàn diện tập đoàn, tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và các bên liên quan.

Nhìn lại những tác động từ các Nghị định mới, nhiều chuyên gia tài chính nhận định, cơ chế để các bên thỏa thuận giãn nợ, hoán đổi tài sản chỉ là giảm áp lực thanh toán đáo hạn hiện tại (giai đoạn 2023 - 2024), áp lực này được đẩy về tương lai trong 1 đến 2 năm tới đây (giai đoạn 2025 - 2026). Trong quãng thời gian đó, bắt buộc các tổ chức phát hành trái phiếu phải điều chỉnh lại hoạt động, cơ cấu lại tài chính, quy hoạch lại phương án kinh doanh, thanh lý bớt tài sản để có nguồn lực thanh khoản nợ vay trong tương lai.