(KTSG) - Đầu những năm 2000, ở vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TPHCM, Diamond Plaza hay Parkson với những gian hàng thời trang và mỹ phẩm cao cấp trở thành biểu tượng mua sắm sang trọng bậc nhất lúc bấy giờ. Từ biểu tượng xa xỉ một thời, Parkson Việt Nam vừa nộp đơn xin phá sản do thua lỗ, sau hơn năm năm lần lượt đóng cửa các trung tâm thương mại trên cả nước. Cuộc chơi đã chuyển dịch theo hướng khác so với hình dung ban đầu về nơi tập trung hàng cao cấp và xa xỉ mà các trung tâm thương mại mang vào Việt Nam.
- Vincom đồng loạt khai trương 2 trung tâm thương mại mới tại Tiền Giang và Bạc Liêu
- Người dân đổ xô đi trung tâm thương mại vui chơi trong lễ 2-9
Đa dạng hóa và bình dân hơn
Sự dịch chuyển sang mua sắm “bình dân” hơn bắt đầu từ năm 2009, khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu lan rộng. Từ trước dịch Covid-19, Công ty Nghiên cứu thị trường McKinsey đã ghi nhận mức chi tiêu cho hàng hóa xa xỉ trên toàn cầu chậm lại. Thời gian qua, tiêu thụ hàng xa xỉ cải thiện ở các nền kinh tế lớn Đông Á, nhưng người tiêu dùng thị trường cũ như Mỹ hay châu Âu lại thận trọng hơn trong việc móc hầu bao, trong khi nền kinh tế toàn cầu đang bước vào vùng trũng của chu kỳ, tương tự thời điểm năm 2009.
Các thương hiệu cao cấp, nguồn thu chính để duy trì chi phí mặt bằng đắt đỏ của các trung tâm thương mại, cũng chuyển đổi chiến lược khi đồng loạt rút khỏi thị trường nhỏ và tập trung lại ở một số quốc gia chính như Singapore hay Trung Quốc. Cửa hàng cuối cùng của Parkson trước khi đệ đơn phá sản chỉ còn lại khách thuê chủ chốt là Uniqlo, Muji, CGV và vài gian hàng mỹ phẩm, nước hoa, trang sức vỏn vẹn một góc tầng trệt.
Đây cũng là thời kỳ thế hệ Y (những người sinh từ năm 1980 đến khoảng 1995) và thế hệ Z (những người sinh sau năm 1995) trở thành tầng lớp tiêu dùng chủ chốt. Với sự hỗ trợ của các mô hình bán lẻ mới, trong đó có thương mại điện tử, nhóm này chủ động hơn trong việc mua bán hàng hóa. “Trung tâm thương mại phải cung cấp được nhiều sự lựa chọn và trải nghiệm hơn, người trẻ mới có động lực tới để mua sắm”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển TPHCM của CBRE Việt Nam nói trong bài tổng kết xu hướng 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2020.
Ngành dịch vụ ăn uống (F&B) đang là khách hàng quan trọng và sẽ tiếp tục chiếm phần lớn trong cơ cấu khách thuê của các trung tâm thương mại trong thời gian tới. Nhưng thay vì được xếp riêng rẽ như mô hình cũ, các cửa hàng ăn uống sẽ xen kẽ với các gian hàng khác, hỗ trợ trải nghiệm mua sắm liên tục và hỗ trợ lưu lượng khách lẫn nhau giữa các gian hàng.
Ngành dịch vụ ăn uống (F&B) đang là khách hàng quan trọng và sẽ tiếp tục chiếm phần lớn trong cơ cấu khách thuê của các trung tâm thương mại trong thời gian tới. Nhưng thay vì được xếp riêng rẽ như mô hình cũ, các cửa hàng ăn uống sẽ xen kẽ với các gian hàng khác, hỗ trợ trải nghiệm mua sắm liên tục và hỗ trợ lưu lượng khách lẫn nhau giữa các gian hàng trong khu thương mại, Thúy An - một cựu chuyên viên phụ trách khách thuê tại AEON Mall cho biết.
Ngành thời trang - khách thuê truyền thống của các trung tâm thương mại có sự chuyển mình với những cửa hàng quy mô lớn, lên tới 2.000 mét vuông và chiếm nhiều tầng liên tiếp như Uniqlo. Tương tự, Zara, H&M cũng mở rộng với các cửa hàng diện tích lớn, thu hút người dùng đa dạng hơn. Xu hướng bình dân hóa vẫn tiếp tục với ngành hàng thời trang khi ngày càng nhiều người chuyển sang làm việc tại nhà hơn. Trang phục thường ngày, trang phục và giày thể thao, là những mặt hàng có tiềm năng tăng trưởng lớn nhất mà CBRE ghi nhận.
Quy mô lớn, chú trọng trải nghiệm
Thị trường bán lẻ đang dịch chuyển từ những trung tâm thương mại quy mô nhỏ đến những trung tâm thương mại điểm đến (destination mall) quy mô lớn, tập trung vào đối tượng khách mua trẻ tuổi và mua sắm trải nghiệm. Nơi đây tích hợp các điểm vui chơi, giải trí, thời trang và ăn uống, để đáp ứng mọi nhu cầu của khách trên một địa điểm.
Từ các yêu cầu hỏi thuê mặt bằng mà CBRE nhận được đến hết quí 1-2023, ngành hàng phong cách sống đang trở nên phổ biến hơn. “Yêu cầu hỏi thuê mà chúng tôi nhận được cho ngành hàng này tăng gấp đôi so với năm ngoái, chủ yếu được ghi nhận tại các trung tâm mua sắm ở quận 2 và quận 7”, bà Thanh chia sẻ.
Cùng với sự thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng theo hướng tập trung nhiều hơn vào trải nghiệm, những cửa hàng bán lẻ bán nhiều sản phẩm khác nhau dưới một thương hiệu duy nhất, được gắn liền với một lối sống truyền cảm hứng này rất có tiềm năng phát triển tại Việt Nam. Ví dụ điển hình là MUJI Lifestyle.
Các trung tâm thương mại cần diện tích lớn hơn để có thể đa dạng ngành hàng, đa dạng khách thuê và có không gian để tổ chức sự kiện, chú trọng tới phong cách sống như gym, spa… phục vụ thị hiếu của thế hệ tiêu dùng mới. Hình thức bán lẻ quy mô lớn sẽ chiếm lĩnh thị trường, đặc biệt là mô hình trung tâm thương mại điểm đến và trung tâm thương mại chú trọng đến phong cách sống tại các dự án khu đô thị.
Năm 2010, đơn vị cung cấp mặt sàn bán lẻ lớn nhất tại TPHCM chỉ có diện tích 30.000 mét vuông. Đến nay, nhiều dự án có diện tích trên 100.000 mét vuông. Nguồn cung bán lẻ hiện đại với mô hình trung tâm thương mại duy trì tương đối ổn định 3 năm qua với 1,1 triệu mét vuông cho thuê. Diện tích bán lẻ hiện đại tăng gấp 5,5 lần so với thời điểm 2010, theo tính toán từ CBRE.
Các trung tâm thương mại mở mới dịch chuyển nhiều hơn ra ngoài trung tâm thành phố khi khách thuê đòi hỏi nhiều hơn về quy mô và hạ tầng giao thông phát triển. Đến năm 2025, dự kiến trên 240.000 mét vuông sàn bán lẻ sẽ được cung cấp từ 15 dự án, trong đó, 86% nguồn cung trong tương lai đến từ khu vực ngoài trung tâm, theo Savills.
Khách thuê sẵn sàng mở rộng ra ngoài trung tâm thành phố, thậm chí tới các thành phố vệ tinh như ở Đồng Nai và Bình Dương trong trường hợp của Kohnan và Uniqlo - những thương hiệu có sẵn độ nhận diện cao. Cùng với việc nguồn cung mới ở khu vực trung tâm hạn chế trong những năm tới, các nhà bán lẻ có xu hướng tìm kiếm mặt bằng ở khu vực ngoài trung tâm để khai trương các cửa hàng pop-up.
