(KTSG) - Lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) ở nước ta đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó phải kể đến hoạt động mua bán BĐS hình thành trong tương lai, mặc dù trong thời gian qua nhiều văn bản pháp lý liên quan đã được ban hành nhằm điều chỉnh vấn đề này.
Đáng chú ý, để bảo vệ quyền lợi của bên mua trong trường hợp chủ đầu tư các dự án BĐS chậm bàn giao, pháp luật đã buộc các dự án BĐS phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại được cấp phép tại Việt Nam, nhưng các quy định hiện nay đang cho thấy nhiều “lỗ hổng” cần tiếp tục được hoàn thiện.
Yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng đối với dự án bất động sản
Theo điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản (chủ đầu tư) trước khi bán, cho thuê mua dự án BĐS hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (ngân hàng) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, bên thuê mua (bên mua) khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trình tự thực hiện bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, sửa đổi bởi điều 1.3 Thông tư 13/2017/TT-NHNN như sau:
a. Ngân hàng xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư.
b. Ngân hàng và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (hợp đồng bảo lãnh).
Hợp đồng bảo lãnh được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh và có nội dung phù hợp với điều 14 Thông tư 07 và điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014. Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực.
c. Ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua, cụ thể như sau:
(i) Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký với từng bên mua; và
(ii) Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở từ chủ đầu tư, ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của từng bên mua. Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điều 3.12(a) và điều 15 Thông tư 07. Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà được chủ đầu tư cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Ngoài ra, ngân hàng chỉ xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi (i) chủ đầu tư đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 10 Thông tư 07 và (ii) dự án đáp ứng đủ các điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Thiếu khung pháp lý và những bất cập trong thực tiễn
Như đề cập ở trên, ngoài các nghĩa vụ phải đáp ứng các điều kiện đối với BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư còn có nghĩa vụ thu xếp bảo lãnh với bên ngân hàng và đảm bảo rằng mỗi bên mua sẽ có được cam kết bảo lãnh của ngân hàng phù hợp với hợp đồng bảo lãnh mà chủ đầu tư ký với bên ngân hàng và hợp đồng mua, thuê mua nhà ở ký với từng bên mua.
Cũng có những chủ đầu tư chủ trương đối phó, làm việc với ngân hàng để phát hành các văn bản với các tên gọi như văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc. Tuy nhiên, các văn bản này thực tế không có giá trị pháp lý.
Mặc dù pháp luật đã có quy định nhưng chế tài áp dụng với hành vi vi phạm nêu trên là chưa đủ nghiêm khắc đối với các chủ đầu tư(1), dẫn đến một thực tế là đã có rất nhiều chủ đầu tư mà chúng tôi không tiện nêu tên ở đây đã không tuân thủ quy định, gây thiệt hại cho bên mua khi không bàn giao nhà cho bên mua đúng tiến độ cam kết.
Từ những vụ việc thực tế mà người viết đã tư vấn và hỗ trợ các bên giải quyết các tranh chấp phát sinh, có rất nhiều trường hợp bên mua hoàn toàn không được biết và không được chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng cũng như không làm việc với ngân hàng để phát hành thư bảo lãnh cho bên mua theo quy định. Cũng có những chủ đầu tư chủ trương đối phó, làm việc với ngân hàng để phát hành các văn bản với các tên gọi như văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc. Tuy nhiên, các văn bản này thực tế không có giá trị pháp lý, do đó, khi có tranh chấp xảy ra do chủ đầu tư dự án chậm bàn giao, bên mua không thể căn cứ vào các văn bản đó để yêu cầu phía ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, dẫn tới quyền lợi của bên mua không được đảm bảo.
Ngoài ra, pháp luật hiện hành cũng chưa quy định chế tài rõ ràng và đủ nghiêm khắc đối với hành vi chủ đầu tư không gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua hay trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp ngân hàng không phát hành thư bảo lãnh cho bên mua do lỗi của chủ đầu tư.
Một vấn đề khác đáng lưu ý là khung pháp lý về quy định bảo lãnh ngân hàng đối BĐS hình thành trong tương lai chưa được rõ ràng và thiếu đồng bộ. Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS 2014, các văn bản hướng dẫn cũng như thông tư liên quan của Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định về vấn đề bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi BĐS hình thành trong tương lai trên thực tế còn bao gồm những loại BĐS khác như shophouse, condotel, officetel… Do đó, hệ thống pháp luật cần được hoàn thiện và bổ sung các quy phạm pháp luật để điều chỉnh và giải quyết vấn đề này.
Nhìn chung, yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng đối với dự án BĐS hình thành trong tương lai là một chế định tiến bộ. Tuy nhiên, hiện tại vẫn còn một số vướng mắc cần tháo gỡ trên thực tế. Theo đó, chúng tôi thiết nghĩ quy định pháp luật hiện hành cần hoàn thiện và giải quyết các vấn đề sau đây:
(i) bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý theo hướng áp dụng đồng bộ quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai như condotel hay officetel;
(ii) buộc các ngân hàng phải báo cáo số liệu dự án đã được bảo lãnh. Quy định này sẽ là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước theo dõi và có cơ sở xử lý các ngân hàng cũng như chủ đầu tư vi phạm. Trường hợp ngân hàng và chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh trước thời hạn, ngân hàng phải thông báo công khai và quy định rõ trách nhiệm của ngân hàng và chủ đầu tư trong trường hợp này; và
(iii) quy định bổ sung chế tài pháp lý đối với hành vi chủ đầu tư không cung cấp hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng cho bên mua sau khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong một khoảng thời gian hợp lý; đồng thời tăng mức phạt hành chính hiện hành nhằm tăng tính răn đe và hạn chế hành vi vi phạm của chủ đầu tư.
---------
(*) Công ty Luật DIMAC
(1) Điều 57.3.d và điều 57.6.h Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27-11-2017
Điều 57. Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản
…
3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định;
6. Biện pháp khắc phục hậu quả:
h) Buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm c, điểm d khoản 3 điều này;
