Khi tiền sử dụng đất sát “giá thị trường”

Khi tiền sử dụng đất sát “giá thị trường”

Quang Chung

Một dự án nhà ở đang triển khai tại TPHCM. Ảnh: Lê Toàn.

(TBKTSG) – Gần một năm nay, kể từ 1-10-2009, Cục Thuế TPHCM chưa thu được, dù chỉ một đồng, tiền sử dụng đất từ các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; trong khi, cũng chừng ấy thời gian, có đến 59 hồ sơ doanh nghiệp “xin” nộp tiền sử dụng đất đã gửi đến cơ quan này. Tại sao vậy?

Chuyện bắt nguồn từ khi Nghị định 69(1) của Chính phủ có hiệu lực (ngày 1-10-2009). Chiếu theo điều 11.1(2) của nghị định này, giá đất được xác định làm căn cứ để cơ quan thuế thu tiền sử dụng đất là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khác với trước đây, khi doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản, cơ quan thuế thu tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Trên thực tế, “giá thị trường” lúc nào cũng cao hơn (nhiều) so với bảng giá của Nhà nước; nhưng để xác định “giá thị trường” trong một thị trường nhà đất còn chưa minh bạch như hiện nay cần phải thông qua các công ty tư vấn thẩm định giá!

Vì vậy, thực hiện Nghị định 69, dù chưa có hướng dẫn cụ thể, Sở Tài chính TPHCM đã yêu cầu doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất phải thuê công ty tư vấn thẩm định giá để xác định giá đất, tất nhiên giá này phải được hội đồng xét duyệt của cơ quan nhà nước đồng thuận.

Và, trong 59 hồ sơ doanh nghiệp “xin” nộp tiền sử dụng đất chỉ có một doanh nghiệp thực hiện theo yêu cầu của Sở Tài chính TPHCM. Tuy nhiên, khi công ty tư vấn thẩm định giá xong và được cơ quan thuế chấp nhận thì doanh nghiệp này mới “té ngửa” – vì, theo họ, tiền sử dụng đất quá cao (trên 3 triệu đồng một mét vuông đất ở Thủ Đức). Do đó, doanh nghiệp này đã xin rút lại ý định nộp tiền sử dụng đất và làm đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng.

Để bảo vệ cho lợi ích của các thành viên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng như Hiệp hội Bất động sản TPHCM gần đây đã tổ chức một số hội thảo nhằm “kêu gọi” sự thay đổi chính sách thu tiền sử dụng đất (có lợi hơn cho họ) từ cơ quan quản lý nhà nước.

Theo các chủ doanh nghiệp bất động sản, quy định của Nghị định 69 về tiền sử dụng đất theo “giá thị trường” như thế sẽ làm cho các dự án nhà đất đình trệ, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp có nguy cơ phá sản…(?!). Thực tế là gần một năm nay chưa có doanh nghiệp nào nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia kinh tế, hiện nay, chênh lệch giữa đầu vào và đầu ra của các dự án bất động sản là rất lớn. Bởi thế nên mới có hiện tượng các doanh nghiệp “đại gia” đều nhảy vào lĩnh vực này; các nhà đầu tư nước ngoài cũng không ngoại lệ; ngay cả các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước cũng không bỏ qua cơ hội dù cho ngành nghề kinh doanh có tréo ngoe… Trên thực tế, có rất nhiều dự án tiền đền bù cho dân một mét vuông chỉ bằng một tô phở (không theo giá thị trường) nhưng được bán ra với giá hàng triệu đồng mỗi mét vuông (theo giá thị trường). “Tất nhiên doanh nghiệp cũng có đầu tư nhưng là đầu tư siêu lợi nhuận”, một chuyên gia nói.

Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài Chính, cho rằng nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà nước là làm sao cho khoảng cách giữa đầu vào và đầu ra của các dự án nhà đất vừa phải, không tạo cho doanh nghiệp hưởng siêu lợi nhuận mà phải chia sẻ lợi nhuận đó với người dân có đất trong các dự án và Nhà nước. Và Nghị định 69 sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước làm tròn nhiệm vụ của mình. Vì vậy, trong buổi làm việc mới đây với Sở Tài Chính TPHCM, ông Cường cho biết, chủ trương của bộ sẽ kiên quyết thực hiện việc định giá đất theo giá thị trường – cả đầu vào và đầu ra của dự án.

Cụ thể, trước đây, khi đền bù giải phóng mặt bằng dự án các doanh nghiệp căn cứ theo bảng giá của UBND cấp tỉnh và được khấu trừ số tiền này khi nộp tiền sử dụng đất (không thị trường). Nay, theo Nghị định 69, ngoài việc căn cứ vào bảng giá đất của UBND cấp tỉnh để bồi thường doanh nghiệp còn có thể hỗ trợ người dân từ 1,5-5 lần, nhằm để cho giá đền bù sát với giá thị trường. Và tất nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Đỗ Hoàng Anh Tuấn, chi phí đền bù mà doanh nghiệp bỏ ra sẽ được khấu trừ khi doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.

“Giá thị trường” là một bước tiến đáng kể trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng của Nghị định 69. Vì vậy không thể vì lợi của một nhóm mà loại bỏ những giá trị tích cực của nghị định này. Tất nhiên, tới đây Bộ Tài chính cần có thông tư hướng dẫn cụ thể nghị định này về tiền sử dụng đất để sớm giải quyết những ách tắc trong việc nộp tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp gần một năm nay tại TPHCM.

______________________________________________________________________________________________

(1) Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

(2) “… giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”.