(KTSG Online) - Thiếu vốn là nhận định chung của các nhà đầu tư và doanh nghiệp về lý do thị trường bất động sản bị đẩy vào tình trạng khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, đặt vấn đề ngược lại, nhiều chuyên gia cho rằng để hỗ trợ thị trường vượt qua khó khăn trong thời gian tới cũng không cần quá nhiều tiền mà có thể là một ít vốn “mồi” cùng sự tháo gỡ đồng bộ về pháp lý.
- Kỳ vọng thị trường bất động sản khởi sắc khi khai thông điểm nghẽn pháp lý
- Cuộc đào thải của bất động sản: liều thuốc đắng để lành mạnh hóa thị trường?
Các chuyên gia cho rằng, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ là nguồn vốn, 70% vướng mắc hiện nay của các dự án bất động sản liên quan tới pháp lý. Vì vậy, bên cạnh những động thái tích cực tháo gỡ dòng tiền thì cần giải quyết vấn đề pháp lý để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Cần vốn “mồi” để xốc lại tâm lý
Thiếu vốn là được xem là lý do cơ bản nhất khiến thị trường chuyển biến tiêu cực trong nửa cuối năm 2022. Song, để giải quyết bài toán này, câu hỏi được đặt ra là “Cần bao nhiêu tiền mới đủ lực phục hồi được doanh nghiệp địa ốc?”
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước ngày 5-12 đã có quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng (room) định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống. Đồng nghĩa, quy mô tín dụng ước tính có thể tăng thêm hơn 150.000 - 200.000 tỉ đồng.
Đây là thông tin giúp cho nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản bớt căng thẳng vào thời điểm này. Mặc dù không trực tiếp được hưởng lợi từ việc nới room tín dụng, nhưng đây là động thái chính sách tích cực đầu tiên của cơ quan quản lý tác động đến thị trường. Bởi thực tế là không chỉ bất động sản mà nhiều ngành, lĩnh vực khác cũng đang trong tình trạng thiếu vốn.
Tuy vậy, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng gói hỗ trợ tài chính cho thị trường bất động sản không cần quy mô quá lớn và nên tập trung vào gói kích cầu mua nhà cho người dân. Trong đó, doanh nghiệp có thể chỉ cần một lượng vốn mồi từ tín dụng ngân hàng để giải phóng tâm lý thị trường, kích thích giao dịch, tạo thanh khoản.
Chia sẻ tại diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản năm 2022” mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đặt lại vấn đề về gói gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng cách đây 10 năm.
Theo ông, nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều khúc mắc, tạo ra nguồn vốn "mồi", góp phần kích thích tiêu dùng cho thị trường. Sau đó là kéo theo nhiều ngành nghề khác phục hồi, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.
“Chúng ta có thể nhìn vào bài học trước đó từ gói 30.000 tỉ đồng. Tại thời điểm đó gói tài trợ vốn này so với thị trường là không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường”, ông Hà nhận định.
Thực tế, số tiền 150.000 - 200.000 tỉ đồng quy mô tín dụng tăng thêm mới đây không phải toàn bộ sẽ đổ vào bất động sản, mà ưu tiên phục vụ các ngành nghề kinh doanh sản xuất. Song, động thái rất tích cực, sẽ giúp củng cố niềm tin, tạo tín hiệu lạc quan hơn đối với thị trường.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nhận định, dòng tiền trên thị trường ách tắc phần lớn là dự án không có thanh khoản. Nguồn thu về không đủ để trả nợ khi doanh nghiệp đã vay vốn quá lớn, còn nhà đầu tư tin tưởng thị trường và có năng lực vay vốn đều đang ôm nhà đất quá nhiều.
Theo ông Hiển, cách giải cứu bất động sản bền vững lúc này là xây dựng mức giá bán hợp lý, phát triển sản phẩm tiếp cận người mua thực để kích thanh khoản và giúp thị trường “tan băng”. Bên cạnh đó, chính doanh nghiệp cũng phải tự xây dựng lại chiến lược quản lý dòng tiền, sử dụng dòng vốn đầu tư tương xứng với nguồn vốn huy động.
Có thể thấy, dòng tiền hiện nay rất quan trọng, nhưng với bối cảnh này chỉ giải quyết vấn đề ngay trước mắt chứ chưa thể đưa thị trường vào quỹ đạo tốt nhất. Nhìn tổng thể, Chính phủ đang có những giải pháp dài hạn để tái cấu trúc lại hệ thống tài chính cho phát triển kinh tế bền vững, trong đó có thị trường bất động sản.
Mấu chốt vẫn là thanh khoản, pháp lý
Không ít chuyên gia cho rằng, thiếu vốn không phải là vấn đề lớn nhất mà thị trường bất động sản đang gặp phải. Mấu chốt là không có thanh khoản, doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng. Song song với đó là những vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý.
Như thống kê của HoREA chỉ ra, “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất.
Vướng mắc lớn thứ hai là thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông làm kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với các dự án bất động sản. Cụ thể, nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội mất khoảng 3-5 năm vẫn chưa hoàn thiện thủ tục, làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp…
Về thanh khoản, báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam cho toàn khu vực TPHCM và 5 tỉnh phía Nam cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong tháng 11 chỉ đạt 37%, tương ứng khoảng 213 căn được bán ra. Trên thị trường thứ cấp, DKRA cho biết thanh khoản tiếp tục sụt giảm, kéo giá bán giảm 3-5% so với tháng 10, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp để phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.
Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất là khi giai đoạn cận Tết thường là cao điểm của thị trường bất động sản. Chưa kể năm nay, không ít doanh nghiệp cũng đưa ra những mức chiết khấu cao lên đến 40-50%.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TPHCM, cho rằng giai đoạn này phần lớn nhà đầu tư vẫn đang tiếp tục theo dõi, quan sát diễn biến thị trường. Các hoạt động giao dịch bị ngừng trệ cũng do niềm tin dành cho thị trường bất động sản đang dần mất đi, mối quan hệ cung - cầu giảm mạnh.
Hiện nay nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi trong khi những người muốn sở hữu nhà đất ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Nhu cầu thực sẽ là điểm sáng tháo gỡ khó khăn, vì thế các chủ đầu tư cần sớm triển khai các dự án mới, tái cơ cấu nợ và tập trung vào chính sách bán hàng để nhiều người tiếp cận được. Để dòng vốn cho thị trường bất động sản thực sự được khơi thông cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn lực mua lớn thì giá bất động sản cần giảm tiếp, đây là quy luật tự nhiên.
Chia sẻ với báo chí mới đây, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng thị trường hiện đang đối mặt với hai vấn đề lớn. Thứ nhất là câu chuyện về rủi ro pháp lý của các dự án liên quan đến việc giao đất, triển khai, hay thậm chí có những dự án đã hoàn thành rồi nhưng cũng không đủ điều kiện để bán. Thứ hai là câu chuyện không thanh toán được trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu do vi phạm của bản thân các nhà phát hành.
Do đó, phải xử lý được các rủi ro pháp lý, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi mà các nhà phát hành và các dự án bị rơi vào trạng thái vi phạm pháp luật và thanh khoản bị đóng băng. Đây là hai vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và phải nhìn vào đó để xử lý.
Cũng có góc nhìn tương tự, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua. Do đó, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.
“Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn”, ông nhấn mạnh.
Ngoài ra các chủ đầu tư cần bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính. Nếu được gỡ về pháp lý, doanh nghiệp cũng tính đến chính sách cơ cấu giá cho sản phẩm để tạo thanh khoản. Đối với cơ quan quản lý, các chính sách ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ được thông thoáng sẽ là định hướng để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.
