Lạc quan với thị trường địa ốc 2018

Lạc quan với thị trường địa ốc 2018

Hà Nam

(Địa ốc) - Nhờ lực đỡ chính sách và tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bất động sản năm 2018 được các chuyên gia dự báo sẽ có nhiều gam màu tươi sáng hơn năm 2017.

Năm 2018 thị trường bất động sản được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh hơn năm 2017. Ảnh: Hà Nam

Sẽ không có bong bóng bất động sản?

Tại hội thảo “Nhận diện cơ hội và rủi ro thị trường bất động sản năm 2018” do Cafeland tổ chức cuối tuần rồi, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng năm 2017 đã có nhiều thay đổi tích cực khi cơ cấu tăng trưởng đã bắt đầu dịch chuyển theo ngành, xu thế khởi nghiệp sáng tạo bùng lên, các chi phí, thủ tục được cắt giảm. Với những thay đổi này, năm nay GDP có thể đạt 6,7%, và sang năm 2018 chỉ tiêu GDP từ 6,5-6,7% là hoàn toàn có thể đạt được.

Trong khi đó, Nhà nước đã kịp thời điều chỉnh các chính sách, tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng. Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, trong năm tới, chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản sẽ nới lỏng hơn, nghị định liên quan đến quy hoạch, phát triển dự án mới chắc chắn có xu hướng mở theo kịch bản ngày càng hợp lý, cởi mở hơn.
Ngoài ra, dòng tiền của các nhà đầu tư nước ngoài đổ về Việt Nam ngày một tăng và mở rộng ra nhiều tỉnh, thành mà trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút một phần vốn không nhỏ. Ông Ánh dự báo: “Trong vòng 5 năm tới, ngành bất động sản tiếp tục thu hút trên dưới 3 tỉ đô la Mỹ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mỗi năm”.

Năm 2018, thị trường bất động sản được đánh giá tăng trưởng mạnh, thậm chí tươi sáng hơn năm 2017. Tuy vậy, khả năng xảy ra bong bóng bất động sản vẫn được các chuyên gia loại trừ.
Ở góc độ quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng năm 2018 thị trường sẽ phát triển nhưng chắc chắn không có bong bóng do Nhà nước đã có công cụ quản lý chặt chẽ.

Tính đến ngày 20-11, tồn kho bất động sản chỉ còn hơn 25.700 tỉ đồng, giảm gần 80% so với mức 102.800 tỉ đồng hồi quí 1-2013. Còn so với thời điểm cuối năm ngoái thì đã giảm 5.300 tỉ đồng, tức hơn 17%. Trong bốn năm trở lại đây, thị trường đã phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn khi tín dụng vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ theo lộ trình của Thông tư 06/2017/TT-NHNN, cơ cấu nguồn hàng chuyển dịch sang các phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực.
“Một số luật liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản đang được nghiên cứu sửa đổi theo hướng thông thoáng, phù hợp hơn. Luật Đất đai đang được nghiên cứu cho phép các doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để hình thành các khu công nghiệp công nghệ cao. Luật Đầu tư đang được nghiên cứu sửa để giảm bớt điều kiện đầu tư kinh doanh…”, vị đại diện Bộ Xây dựng nói thêm.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, tín dụng tăng trưởng đến hết tháng 11-2017 mới chỉ có 15,3%, chắc chắn sẽ không đạt mục tiêu 21% mà Chính phủ đề ra. Nguồn lực này do đó sẽ được chuyển sang năm sau giúp tín dụng tăng trưởng mạnh.

“Trước bức tranh thế giới đầy biến động và tiềm ẩn không ít rủi ro, Việt Nam là điểm đến đầu tư ổn định và an toàn. Ngoài ra, cơ chế đặc thù cho TPHCM vừa được thông qua chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản của đô thị này nói riêng và cả nước nói chung trong suốt năm 2018”, ông Châu nói.

Trước đó, tại tọa đàm “Phân khúc bất động sản nào sẽ là chủ đạo trong năm 2018?” do Vạn Thái Land tổ chức, ông Châu cũng dự báo thị trường sẽ thay đổi theo hướng bền vững hơn, giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu với sự tăng trưởng mạnh ở phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Thực tế, phân khúc căn hộ dưới 2 tỉ đồng dành cho nhóm khách hàng trẻ, có thu nhập trung bình, ổn định luôn có tính thanh khoản cao nhưng nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đủ.

Theo thống kê của CBRE, tỷ lệ bán ở các dự án căn hộ trung cấp mới mở đạt khoảng 77%, căn hộ trung cấp sẽ tiếp tục được mở rộng với tỷ lệ tăng trưởng lũy kế hàng năm đạt 35%. Năm 2018 thị trường căn hộ sẽ diễn biến tích cực hơn nữa nhờ các động lực từ cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện, đặc biệt là hệ thống metro chuẩn bị vận hành.

Vẫn cần đề phòng rủi ro

Một dự án căn hộ cao cấp đang chào bán tại quận 2, TPHCM. Ảnh: Hà Nam

Trong ngắn hạn, dù thị trường tăng trưởng ổn định nhưng các chuyên gia vẫn lưu ý những tác động khách quan từ các vấn đề quốc tế và cả những rủi ro vốn đã tồn tại thời gian dài.
TS. Vũ Đình Ánh lưu ý việc “chưa thấy ai trong giới bất động sản đề cập cách mạng công nghiệp 4.0 động chạm tới bất động sản ra sao”. Ông cho rằng do ảnh hưởng của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, sản phẩm, dịch vụ bất động sản sẽ thay đổi, kéo theo đó là thay đổi trong cách thức kinh doanh bất động sản. Đây là điều các nhà đầu tư phải nắm bắt kịp thời.

“Kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách điều tiết kịp thời, hiệu quả, nhưng những bất ổn quốc tế như bong bóng bitcoin cùng sự bùng nổ của các loại tiền ảo, Anh rời Liên hiệp châu Âu… có thể là những yếu tố khách quan, tác động tiêu cực đến nền kinh tế trong nước, đặc biệt là thị trường bất động sản, bất cứ lúc nào”, ông Ánh quan ngại.

TS. Nguyễn Trí Hiếu thì bày tỏ bức xúc trước những bất cập đã tồn tại nhiều năm trên thị trường bất động sản. Hiện nay tình trạng các chủ đầu tư không giao nhà đúng hẹn hoặc đem dự án đi thế chấp mà không tiến hành giải chấp khi bán cho người dân vẫn diễn ra phổ biến. Điều này cho thấy, không có gì đảm bảo quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ được bảo vệ tuyệt đối.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, ngân hàng thực hiện bảo lãnh sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng. “Mặc dù vậy, người dân nộp tiền nhưng không hề được đảm bảo 100% rằng chủ đầu tư sẽ giao nhà đúng cam kết hoặc bàn giao giấy chứng nhận đúng hạn. Chủ đầu tư vừa vay vốn ngân hàng, vừa sử dụng tiền huy động của khách hàng nhưng thiếu đơn vị giám sát dòng tiền nhằm đảm bảo doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ”, ông Hiếu nhận xét.

Ông Hiếu cũng lo ngại đồng tiền ảo bitcoin sẽ có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản trong nước. “Tôi không loại trừ trong năm 2018 sẽ có doanh nghiệp rao bán dự án bất động sản bằng bitcoin dù Việt Nam chưa chấp nhận đồng tiền này”, ông nói.

Ngoài ra, hiện nguồn cung nhà ở cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng đang rất lớn, trong khi nhu cầu lại hạn chế. Pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel. Trong khi đó, các nhà kinh doanh bất động sản liên tục đưa ra nhiều mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 8-10%/năm đối với các loại hình này. Theo vị chuyên gia tài chính ngân hàng này, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn rất non trẻ, và đây chính là những rủi ro tiềm ẩn cần được lưu ý. 

Ông Châu thì lo lắng trước hiện tượng nhiều doanh nghiệp bất động sản chạy theo lợi nhuận, bỏ qua đạo đức kinh doanh. Ông lấy ví dụ trường hợp Công ty địa ốc Alibaba không phải chủ đầu tư nhưng đã nhận đặt cọc, giữ chỗ tại một dự án tại huyện Củ Chi trong khi dự án vẫn chưa được giải phóng mặt bằng và quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Điều này gây tổn hại đến người tiêu dùng và ảnh hưởng đến toàn thị trường nói chung. “Thực trạng lách luật của các doanh nghiệp cho thấy Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan đang có lỗ hổng cần cải thiện”, ông Châu nói.