Lãi suất tăng đe dọa gây đổ vỡ thị trường bất động sản các nước phương Tây

(KTSG Online) - Lộ trình tăng lãi suất nhanh chóng ở các nước phương Tây đang gây áp lực lên thị trường bất động sản ở phân khúc dân cư lẫn thương mại. Nếu lãi suất tiếp tục tăng, kéo chi phí vay thế chấp tăng theo, một số thị trường bất động sản có mức định giá cao có thể đổ vỡ.

• Phố Wall lo ngại những động thái cứng rắn từ Fed

Thị trường đảo chiều

Đối với Brenda McKinley, nhân viên kinh doanh bất động sản kỳ cựu ở tỉnh Ontario (Canada), trong hơn hai thập niên, diễn biến thị trường đang gây sốc. Giá nhà tại khu dân cư của cô ở phía nam thành phố Toronto ở tỉnh này đã tăng tới 50% trong thời gian xảy ra đại dịch. “Hầu hết các ngôi nhà được chốt bán trước khi chúng tôi có thể dựng bảng hiệu rao bán. Việc một ngôi nhà rao bán nhận được 15 đến 30 lời hỏi mua là điều bình thường”.

Nhưng trong 6 tuần qua, thị trường đã đảo lộn. McKinley ước tính nhiều ngôi nhà giảm 10% giá trị trong thời gian khách hàng hoàn tất các thủ tục mua.

Hiện tượng này không chỉ xảy ra ở Ontario cũng như chỉ với thị trường bất động sản dân cư. Khi các ngân hàng trung ương lớn ở các nước giàu phương Tây đang nhanh chóng tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, các nhà đầu tư bất động sản, chủ sở hữu nhà và chủ nhà cho thuê bất động thương mại trên khắp thế giới đều đặt ra cùng một câu hỏi: liệu có thể sắp xảy ra một cú sụp đổ?

Chris Brett, Giám đốc bộ phận thị trường vốn phụ trách khu vực châu Âu, Trung Đông và châu Phi tại hãng tư vấn và quản lý bất động sản CBRE, cho biết: “Thị trường bất động sản trì trệ rõ rệt ở khắp mọi nơi. Sự thay đổi của chi phí vay nợ đang có tác động lớn đến tất cả các thị trường”.

Chỉ số bất động sản Mỹ trong bộ chỉ số Dow Jones giảm gần 25% trong năm 2022, tính cho đến nay. Cổ phiếu bất động sản ở Anh giảm khoảng 20% ​​so trong cùng thời kỳ và giảm nhanh hơn so với chỉ số chính của thị trường chứng khoán London.

Số lượng nhà đầu tư bất động thương mại tích cực săn lùng tài sản trên khắp Mỹ, châu Á và châu Âu đã giảm mạnh từ mức đỉnh trong  đại dịch Covid-19  là 3.395 vào quí 4 năm ngoái, xuống chỉ còn 1.602 vào quí 2-2022, theo dữ liệu của MSCI.

Các thương vụ bất động sản thương mại đang chờ hoàn tất ở châu Âu cũng giảm dần. Nhiều thương vụ phải thương lượng lại giá bán. Lý do rất đơn giản: một nhà đầu tư sẵn sàng trả 100 triệu đô la cho một khối căn hộ cách đây 2 hoặc 3 tháng có thể vay 60 triệu đô la với lãi suất khoảng 3%/năm. Nhưng hiện tại, họ có thể phải trả lãi suất 5%/năm và điều đó sẽ xóa sạch bất kỳ lợi nhuận tiềm năng nào.

Câu hỏi đặt ra cho các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản là mức độ sâu rộng của bất kỳ đợt điều chỉnh nào của thị trường khi lãi suất đang trong đà tăng.

Tiền chảy vào các các phân khúc mang tính phòng thủ

Trong thời kỳ đại dịch, các nhà đầu tư tổ chức chú trọng chiến thuật phòng thủ và đặt cược vào các lĩnh vực được hỗ trợ bởi nhu cầu ổn định và dài hạn. Giá nhà kho, căn hộ cho thuê và văn phòng được thiết kế phục vụ các doanh nghiệp khoa học đời sống tăng vọt trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt.

“Tất cả các nhà đầu tư lớn đều muốn mua bất động sản dân cư, bất động sản nhà kho ở đô thị và văn phòng chất lượng cao. Vấn đề của thị trường bắt đầu với tâm lý bầy đàn đó”, Tom Leahy, Giám đốc bộ phận nghiên cứu tài sản thực ở châu Âu, Trung Đông và châu Á của MSCI, nhận định. Với việc dòng tiền mặt chảy mạnh vào một số phân khúc hấp dẫn của thị trường bất động sản, có nguy cơ tài sản bị định giá sai, khiến tỷ suất lợi nhuận bị xói mòn khi lãi suất tăng.

Đối với chủ sở hữu của các bất động sản có tính “phòng thủ” được mua với giá cao, việc tăng lãi suất tạo ra viễn cảnh họ phải “trả khoản vay nhiều hơn khoản lợi nhuận họ mong đợi kiếm được”, theo Lea Overby, Giám đốc bộ phận nghiên cứu chứng khoán được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp bất động thương mại ở Ngân hàng Barclays.

Trước khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) bắt đầu lộ trình tăng lãi suất trong năm nay, Overby cho biết không nhà đầu tư nào trên thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi cái gọi là “đòn bẩy âm”, tức lợi suất đầu tư nhờ vào đòn bẩy tài chính thấp hơn lợi suất đầu tư mà không sử dụng vay nợ.

Manus Clancy, Giám đốc điều hành cấp cao của Trepp, công ty cung cấp dữ liệu chứng khoán được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp bất động sản thương mại, có trụ sở ở New York, Trepp, nói rằng mặc dù mức giảm giá ở các lĩnh vực bất động sản mang tính phòng thủ sẽ không quá sâu nhưng sẽ có rất nhiều nhà đầu tư hối tiếc vì mua với giá cao quá mức.

Rủi ro cao đối với bất động sản văn phòng

Sự trỗi dậy của  thương mại điện tử và sự chuyển hướng sang trào lưu “hybrid work” (kết hợp làm việc ở nhà và văn phòng) khiến chủ sở hữu cao ốc văn phòng và cửa hàng bị đặt vào rủi ro cao hơn. Đà tăng của lãi suất hiện nay có nguy cơ hạ gục họ.

Một báo cáo nghiên cứu công bố trong tháng này, có nhan đề “Làm việc tại nhà và ngày tận thế bất động sản văn phòng", lập luận rằng tổng giá trị của các cao ốc văn phòng ở New York, Mỹ cuối cùng sẽ giảm gần 1/3.

“Quan điểm của chúng tôi là toàn bộ bất động sản văn phòng ở New York sẽ có giá trị thấp hơn 30% so với năm 2019. Con số suy giảm đó tương đương 500 tỉ đô la Mỹ”, Stijn Van Nieuwerburgh, giáo sư chuyên bất động sản và tài chính tại Đại học Columbia, một trong những tác giả của báo cáo trên, cho biết.

Ông cảnh báo nếu giá trị bất động sản thương mại giảm quá mạnh, một làn sóng vỡ nợ vay thế chấp sẽ xảy ra.

Ông nói: “Nếu tỷ lệ khoản vay vượt 70% giá trị đầu tư và bất động sản thương mại của bạn giảm giá 30%, thì khoản thế chấp của bạn rơi vào tình thế nguy ngập. Nhiều cao ốc văn phòng hiện nay có tỷ lệ vay thế chấp là 30%”.

Các chủ sở hữu cao ốc văn phòng ở Anh cũng đang xoay xở ứng phó trong bối cảnh các mô hình làm việc đang thay đổi và lãi suất tăng.

Chủ sở hữu các khu cao ốc hiện đại, tiết kiệm năng lượng cho đến nay chống đỡ khá tốt trước các điều kiện bất lợi của thị trường. Nhưng giá cho thuê các tòa cao ốc văn phòng cũ đang giảm mạnh. Công ty tư vấn bất động sản Lambert Smith Hampton ước tính hơn 25 triệu m² diện tích văn phòng tại Anh có thể trở nên dư thừa sau khi khi một cuộc khảo sát cho thấy 72% khách hàng được hỏi cho biết họ đang tìm cách cắt giảm diện tích văn phòng trong thời gian sớm nhất.

Hy vọng cũng đã tan thành mây khói đối với bất động sản bán lẻ, lĩnh vực được các nhà đầu tư ưa chuộng nhất trong thời kỳ đại dịch với hy vọng có thể sẽ phục hồi.

Các nhà đầu tư lớn của Anh bao gồm tín quỹ bất động sản Landsec đã đặt cược vào các trung tâm mua sắm 6 sáu tháng qua, hy vọng sẽ bắt được thương mại phục hồi khi mọi người quay trở lại các cửa hàng thực. Nhưng đà tăng nhanh của lạm phát đã đẩy đà phục hồi đi chệch hướng.

Khi lãi suất tăng từ mức cực thấp, nguy cơ đảo chiều sẽ xảy ra  trên các thị trường bất động sản dân cư nóng sốt trong những năm qua, từ  Canada, Mỹ đến Đức và New Zealand. Công ty tư vấn Oxford Economics dự đoán giá sẽ giảm vào năm tới tại những thị trường bất động sản tăng giá nhanh nhất trong năm 2021.

Nhiều nhà đầu tư, nhà phân tích, môi giới và chủ sở hữu bất động sản nói với Financial Times rằng nguy cơ sụt giảm giá trị bất động sản đã tăng mạnh trong những tuần gần đây.

Nhưng ít người dự báo sẽ xảy ra cú sụp đổ nghiêm trọng như năm 2008, một phần là do các hoạt động cho vay và khẩu vị rủi ro đã được điều chỉnh lại kể từ đó.

Ronald Dickerman, Chủ tịch Madison International Realty, một công ty đầu tư vốn cổ phần tư nhân trong lĩnh vực bất động sản, tin rằng nền kinh tế Mỹ sẽ sa sút kéo dài giống như thời kỳ thập niên 1970 và sẽ khiến thị trường bất động sản suy giảm trong dài hạn.

Theo Financial Times