(KTSG Online) - Nhìn lại thị trường bất động sản trong hai thập kỷ qua, đan xen giữa những chu kỳ khủng hoảng là từng đợt sóng đầu tư hạ tầng tạo động lực cho sự phát triển. Trong rất nhiều lý do để giá đất tạo lập mặt bằng mới qua từng năm thậm chí là "sốt đất" thì quy hoạch hạ tầng đang được xem là yếu tố tác động lớn nhất.
- TPHCM sẽ đấu giá quỹ đất hai bên đường để lấy tiền làm hạ tầng
- Tài nguyên đất đai bị tổn thương sau những cơn sốt đất
Cơ sở hạ tầng 'chi phối' biên độ tăng giá đất
Báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cho thấy, có nhiều yếu tố làm tăng giá đất, trong đó hạ tầng tác động mạnh mẽ nhất bên cạnh các yếu tố quy hoạch, lạm phát, đầu cơ... Cụ thể, Nhà nước quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất 8-10% trong khu được quy hoạch và vùng phụ cận, thực trạng tăng giá đất này điều tiết lên bảng giá đất.
Nếu Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị tác động tăng giá đất lên đến 45-50%. Trong khi đó, người sử dụng đất đầu tư hạ tầng có thể làm tăng giá đất 20-25%. Riêng yếu tố lạm phát, đầu cơ tác động 15% giá đất với phạm vi tăng giá trên diện rộng.
Trên thực tế, nếu nhìn lại thị trường bất động sản TPHCM trong hơn 10 năm qua, sóng đầu tư hạ tầng tác động rất rõ đến chu kỳ tăng giá đất, thậm chí có giai đoạn tạo nên những “cơn sốt đất” cục bộ.
Dễ nhận thấy trước năm 2010, tậm điểm của đà tăng giá bất động sản nằm ở khu Nam khi Khu đô thị Phú Mỹ Hưng hoàn thiện việc đầu tư hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm. Tuy vậy thị trường cũng nhanh chóng chuyển trục sang khu Đông sau năm 2010 với sóng đầu tư hạ tầng mạnh cùng với mức độ hoàn thiện của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Dường như cứ mỗi dự án hạ tầng giao thông được khởi động thì giá đất khu Đông tạo lập được một mặt bằng giá mới. Trong vòng 10 năm qua có thể kể đến các dự án nút giao Cát Lái, hầm Thủ Thiêm, Cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Dây, tuyên Metro số 1, đại lộ Phạm Văn Đồng xuất hiện đã tạo nên nhiều đợt biến động giá. Thậm chí các đợt biến động này lan sang các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai…
Các đơn vị báo cáo thị trường hàng năm vẫn cập nhật mức tăng giá nhà đất ở TPHCM với đà tăng tương đối nhanh. Theo như báo cáo năm 2018, của DKRA Việt Nam thì 5 năm trước đó (2013-2018) biên độ tăng giá giữa các khu vực không đồng đều, phụ thuộc vào sự phát triển của hạ tầng giao thông. Khu Đông thành phố ghi nhận tăng giá mạnh nhất, ở mức 130-170% (đất nền từ mức 12 triệu/m2 năm 2012 lên 27 triệu/m2 năm 2017). Trong khi đó khu Nam chỉ có biên độ khoảng 50% (28 triệu/m2 năm 2012 lên 40 triệu/m2 năm 2017) bởi sóng hạ tầng đã xuống thấp.
Quan sát chu kỳ 5 năm tiếp theo (từ 2018-2022), các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, Chợ tốt nhà… cũng đưa ra những con số cho thấy biên độ tăng giá đất ở khu Đông theo cấp số nhân. Ghi nhận thực tế, các dự án tại Thủ Thiêm nửa thập kỷ qua đã tăng trưởng về giá 50-200%, đẩy khu vực này thành một trong những nơi có giá bất động sản cao nhất TPHCM chỉ sau quận 1.
Như cách chuyên gia trong ngành nói, bất động sản khu Đông được gọi là "cơn lốc" giá bởi mức độ tăng trưởng giá lớn. Cùng với đó, hạ tầng giao thông cũng khác xa so với thời điểm cách đây 5 năm. Theo các chuyên gia, những lực đẩy về hạ tầng, quy hoạch, giao thông tại khu vực này đã, đang và sẽ tiếp tục đẩy mức giá của thị trường BĐS lên một "nấc thang" mới.
Sóng hạ tầng không dừng lại ở khu Đông mà còn lan rộng ra nhiều khu vực khác như Bình Chánh, Củ Chi thậm chí xa hơn là các địa phương lân cận thuộc vùng TPHCM. Các dự án cao tốc, sân bay, đường vành đai… liên tiếp được đề xuất triển khai và đây vẫn là yếu tố tác động lớn nhất đến đà tăng giá hay thậm chí là tạo nên những cơn sốt đất cục bộ.
Cuộc đua giá lan tỏa theo thông tin về hạ tầng
Thực tế, dường như sau mỗi chu kỳ khủng hoảng thì thị trường bất động sản lại được tạo động lực với một làn sóng đầu tư hạ tầng mạnh mẽ. Đây cũng đựọc xem là điều kiện lý tưởng để cuộc đua tăng giá trên nền thông tin quy hoạch hay dự báo về đầu tư hạ tầng.
Tại một talk show mới đây, Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Chuyên gia CBRE nhận định, giá của phân khúc đất nền đang có sự gia tăng đột biến, thậm chí tình trạng này xuất hiện và lan rộng hơn rất nhiều so với hiện tượng “sốt đất” giai đoạn năm 2018 - 2019.
Theo ông Tuấn Kiệt, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là do suốt hai năm dịch Covid -19 hoành hành, khiến nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, các kế hoạch đầu tư hạ tầng và dự án bị đình trệ. Do đó khoảng thời gian này, khi Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế, các địa phương ồ ạt công bố kế hoạch đầu tư hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án, thì các nhà đầu tư bắt đầu chú ý và xây dựng chiến lược đón đầu, họ đua nhau đổ xô vào những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch. Từ đó, giá bất động sản ở những khu vực này bị đẩy lên cao.
Mặt khác, gần đây nhiều địa phương cũng bắt đầu tập trung mở rộng đầu tư phát triển tại các khu công nghiệp để thu hút nguồn vốn FDI, đồng thời đầu tư vào phát triển du lịch để nhanh chóng phục hồi ngành bất động sản sau đại dịch Covid-19. Những kỳ vọng đó đã tác động tới tâm lý nhà đầu tư khiến họ tập trung tìm kiếm các quỹ đất, sản phẩm để tận dụng được những yếu tố phát triển kinh tế.
Ông Kiệt cũng cho hay, thực chất “sốt đất” thời kỳ này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ nhà đầu tư nào cũng muốn đón đầu thị trường, muốn “có mặt” ở những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển.
Cũng có quan điểm tương tự, tại buổi báo cáo thị trường hồi đầu năm, Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản nhận định , thị trường bất động sản TPHCM năm 2022 sẽ có nhiều biến động, đặc biệt là giá nhà đất dự kiến sẽ tăng phi mã theo sự phát triển của hạ tầng. Cụ thể, 2022 sẽ là năm bản lề chứng kiến hàng loạt dự án hạ tầng được đẩy nhanh tiến độ nhờ Chính phủ quyết tâm đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn.
Ông Lâm phân tích, thực tiễn cho thấy cứ một đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8-10 đồng. Nếu giải ngân đầu tư công hàng chục ngàn tỉ đồng sẽ kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm ngàn tỉ đồng. Đây sẽ là cú hích cực lớn khiến giá bất động sản tiếp đà tăng của những năm trước. Nhìn vào quy hoạch sân bay, hiện có đến 5 sân bay được phê duyệt quy hoạch đến năm 2030 với tổng vốn đầu tư lên đến 126.159 tỉ đồng, trong đó sân bay quốc tế Long Thành, Đồng Nai là tâm điểm được thúc tiến độ trong năm 2022
Các sân bay này không thể hoàn thành trong một sớm một chiều, nhưng kể từ khi quy hoạch được công bố, nguồn lực bắt đầu đổ về địa phương có hạ tầng mới, giá đất cũng theo đà tăng. Sự tăng trưởng của vận tải đường bộ cũng tạo lực đỡ cực mạnh đẩy giá đất đi lên. Hạ tầng đã tạo lực đỡ cho quá trình hình thành những khu đô thị vệ tinh, thúc đẩy thị trường bất động sản mở rộng địa bàn với bán kính xa hơn, sản phẩm phong phú hơn và giá tài sản cũng đội lên theo sự kết nối thông thoáng của hạ tầng.
