Luật đấu giá tài sản nhìn từ thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm

(KTSG Online) – Chủ tịch tập đoàn Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng ngày 10-1-2022 đã xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất 2,45 tỉ đồng một mét vuông ở Thủ Thiêm, vốn gây sự chú ý của dư luận mà giới truyền thông cho là “phiên đấu giá lịch sử” hôm 10-12-2021.

Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, một thành viên của Tân Hoàng Minh, đã đấu giá mà chính ông Đỗ Anh Dũng là người tham gia cho lô đất số 3-12 ở Thủ Thiêm với giá khởi điểm 2.942 tỉ đồng và qua 70 lần bỏ giá ông Dũng đã nâng nó lên thành 24.500 tỉ đồng. Số tiền đặt cọc trước đó là 588,4 tỉ đồng, tức 20% giá khởi điểm.

Theo điều 39 quy định tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước – dân dã hay gọi là “tiền cọc”, của Luật đấu giá tài sản được Quốc hội thông qua tháng 11-2016 và có hiệu lực ngày 1-7-2017 thì khoản tiền cọc 588,4 tỉ đồng thuộc về người có tài sản đấu giá, mà ở đây là cơ quan nhà nước. Tiền cọc được nộp vào ngân sách nhà nước sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

Với những quy định này thì Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt mất cọc. Nhưng cái quan trọng là làm sao để các lần đấu giá quyền sử dụng đất tiếp theo, các nhà đầu tư bất động sản không còn diễn lại vở tuồng trả giá thật cao với nhiều lý do đằng sau, rồi sau đó chấp nhận bỏ cuộc chơi, mất chút tiền cọc.

Chẳng hạn nếu giả định tiền cọc đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm mà chiếm tới 30 hay 40% giá khởi điểm, rất có thể các nhà đầu tư cân nhắc khi đặt cọc khi tham gia đấu giá và bỏ cọc khi rút lui.

Phải nói rằng quy định của pháp luật về đấu giá trong những năm qua đã thay đổi khá nhiều. Hơn 10 năm trước, lúc chưa có Luật Đấu giá tài sản thì Chính phủ có Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định về bán đấu giá tài sản; điều 29 quy định tiền cọc tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm. Còn trước đó nữa, tiền cọc chỉ quy định đơn giản là tối đa không quá 5% của giá khởi điểm.

Hiện nay, với Luật Đấu giá tài sản thì tiền cọc tối thiểu 5% và tối đa 20%. Nhà tổ chức bán đấu giá đất ở Thủ Thiêm đã chọn tiền cọc tối đa 20%.

Như vậy, chỉ trong 17 năm qua, quy định tiền cọc đã thay đổi theo hướng tăng lên, từ tối đa 5% sau đó là 15% và nay là 20%.

Nhưng dường như quy định tỷ lệ đặt cọc đấu giá đất, nhất là những khu đất có giá trị cao, vị trí đẹp có vẻ không còn phù hợp. Các nhà đầu tư có thể chấp nhận mất tiền cọc để có những lợi ích riêng phía sau, còn Nhà nước phải mất công tổ chức đấu giá lại bởi người đấu giá có mức giá cao thứ hai sau ông Dũng không đủ điều kiện trúng đấu giá theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

Nếu quy định tiền cọc của luật là tối đa 40% giá khởi điểm, có nghĩa ông Dũng phải đặt tiền cọc 1.200 tỉ đồng, có thể nhà đầu tư này sẽ cân nhắc có nên tham gia đấu giá hay không.

Không phải bây giờ mà trong vòng 5 năm trở lại đây, khá nhiều địa phương sau khi làm xong hạ tầng, đưa đất ra đấu giá, lắm nhà đầu tư có toan tính riêng, đã thổi giá trong phiên lên thật cao, sau đó chấp nhận mất cọc để có những lợi ích khác phía sau. Hệ lụy là tác động xấu đến thị trường, nhà đầu tư nhỏ lẻ và Nhà nước phải mất thời gian tổ chức đấu giá lại từ đầu.

Đã đến lúc Quốc hội nên sửa lại Luật Đấu giá tài sản để phòng hờ những trường hợp như ở Thủ Thiêm và cũng là tạo cơ hội cho các nhà đầu tư có nhu cầu thực sự, có tiềm lực tài chính để biến những tài sản là đất vàng, ở vị trí đắc địa trở thành những dự án có lợi cho phát triển đô thị chung.