(KTSG) – Luật Đất đai sửa đổi cuối cùng cũng đã được thông qua tại kỳ họp bất thường của Quốc hội hôm 18-1 vừa qua với 432/477 phiếu thuận. Một trong những điểm mới và gây tranh cãi nhiều nhất của luật này là Nhà nước đứng ra thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư trúng thầu “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”, thay vì nhà đầu tư phải tự thỏa thuận bồi thường cho người có đất trong phạm vi dự án.
- Ưu tiên thỏa thuận thu hồi đất đối với dự án đầu tư không dùng vốn nhà nước
- Trình 2 phương án về thu hồi đất để làm nhà ở thương mại
Những người ủng hộ, nhất là các doanh nghiệp phát triển bất động sản, cho rằng quy định này sẽ giải quyết được nạn chây ì của một số chủ đất, khiến cho dự án bị treo hoặc kéo dài, cản trở thực hiện dự án để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, cũng không thể không lưu tâm tới mối lo cán bộ nhà nước bị chủ đầu tư thao túng và trở thành cánh tay nối dài cho họ, làm tổn hại quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi dẫn đến mâu thuẫn, khiếu kiện đông người.
Thật ra, quy định Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao cho nhà đầu tư, hay để nhà đầu tư tự thương lượng đền bù với người dân cũng chỉ là hình thức thực hiện. Vấn đề mấu chốt vẫn là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất có được bảo đảm hay không? Do đó, nếu việc thu hồi đất tuân thủ nguyên tắc đã được nêu trong Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành ngày 16-6-2022, thì mọi mâu thuẫn sẽ dễ dàng được hóa giải.
Nghị quyết 18 nói rằng phải “có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Thách thức là xây dựng được những văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai một cách minh bạch và cụ thể để bảo đảm quan điểm trên của Nghị quyết 18 được thực thi triệt để trong thực tế.
Trong đó, một trong những nguyên tắc cần xác định là cơ quan nhà nước chỉ nên đóng vai trò hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư, và Nhà nước cũng không kiếm lời từ việc thu hồi đất để đấu giá. Theo quan điểm này, toàn bộ tiền chênh lệch thu được từ đấu giá đất, sau khi trừ chi phí và nghĩa vụ thuế, cần trả hết cho người bị thu hồi đất, thay vì dùng để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội phục vụ vào lợi ích chung, như một đại biểu Quốc hội đề xuất.
Một vấn đề quan trọng nữa là Nhà nước phải kiểm soát được hoat động đấu giá, đấu thầu để tránh tình trạng thông thầu hay chỉ đấu một cách hình thức theo kiểu “quân xanh, quân đỏ”, gây thiệt hại cho người dân.
Ngoài ra, cũng phải có tiêu chuẩn cụ thể, quy mô rõ ràng để xác định thế nào là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”, tránh bị lạm dụng rồi gom hết vào diện Nhà nước thu hồi đất. Nếu chỉ quy định “có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở” như trong luật thì vẫn rất chung chung, vì dự án với một nhà trẻ mẫu giáo, trạm y tế, siêu thị hay khu thể thao có quy mô chỉ mang tính tượng trưng… cũng có thể xem là “có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ”.
Nếu không có tiêu chuẩn rõ ràng và đúng mực, rất có thể điều này sẽ trở thành lỗ hổng cho doanh nghiệp lách để Nhà nước đứng ra thu hồi đất cho mình.
Nhà tôi rộng 80 m2 ở p14, quận 3 gần kênh Nhiêu Lộc, khi bị giải toả để phục vụ cho việc mở rộng kênh Nhiêu Lộc, qua bên p11, quận Phú Nhuận mua nhà, số tiền bồi thường cho việc giải tỏa chỉ đủ phân nửa số tiền mua căn nhà mới rộng 28 m2, phải bù tiền thêm mới đủ tiền mua nhà. Nhưng đây là việc giải tỏa để phục vụ mục đích công cộng nên phải chấp nhận, nhà nước là nhà đầu tư không có lãi còn phải tốn thêm kinh phí, người được lợi là người dân.
Còn khi giải toả để phục vụ cho mục đích thương mại, kinh doanh có lãi, nhà đầu tư tư nhân có lãi lớn. Tại sao nhà nước phải can thiệp vào, nên để cho người dân và nhà đầu tư thỏa thuận với nhau. Nếu muốn người dân phải bắt buộc chấp nhận giá bồi thường của nhà đầu tư đưa ra, cần phải qui định người dân được quyền mua căn hộ xây thô mới với giá m2 bằng giá bồi thường khi bị giải toả. Chớ đừng bồi thường với giá thấp, đến khi người dân muốn mua căn hộ thì bán với giá trên trời. Nếu việc này được qui định thì chắc chắn người dân sẽ chấp hành nghiêm túc.
Quan trọng là nhà nước thể hiện vai trò “cầm cân nẩy mực” như thế nào để dân tin và dân theo. Nếu không chuẩn mực và chuẩn hóa, dễ trở thành “bình phong” cho các ý đồ trục lợi bất minh và bất chính. Tất nhiên, vẫn còn một thiết chế quan trọng để tạo ra sự công khai và công bằng cho các bên, đó là tòa án dân sự. Điều này đòi hỏi sự vận hành nhịp nhành giữa các phân nhánh luật pháp trong hệ thống công quyền. Như vậy, cần đặt ra vấn đề phải triển khai nhanh quá trình cải tổ và hiện đại hóa mô hình nhà nước pháp quyền, hành pháp ra hành pháp, tư pháp ra tư pháp, các cơ quan tòa án, thi hành án… trong thời gian đến.
Đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp đã khẳng định. Nhà nước được toàn dân ủy thác để quản lý. Toàn dân, bao gồm cả doanh nghiệp, nhân dân… nói chung. Tất cả đều bình đẳng trước pháp luật. Cái gì có lợi cho dân, cho nước thì nên làm. Có hại cho dân, cho nước thì nên tránh. Đơn giản mà hiệu quả. Dễ hiểu và dễ làm.