(KTSG) – Trong những ngày cuối tháng 3-2022, thị trường xôn xao trước việc một số ngân hàng đang bắt đầu siết dần vòi cho vay ở lĩnh vực bất động sản. Điều gì đang khiến các ngân hàng phải lo ngại đến mức có sự chuyển dịch trong chiến lược kinh doanh như vậy, khi mà lĩnh vực này luôn là miếng bánh hấp dẫn trong nhiều năm qua?
Thời điểm nhạy cảm?
Cần nhắc lại rằng trước đó, vào ngày 18-3, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30-1-2022 của Chính phủ. Trong đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.
Thực tế, việc nhắc nhở kiểm soát chặt chẽ cho vay bất động sản luôn thường xuyên xuất hiện trong các văn bản quản lý của nhà điều hành trong nhiều năm trở lại đây, nên khó có thể nói rằng hành động trên của các ngân hàng là hoàn toàn bị ảnh hưởng bởi chính sách của NHNN, nhất là khi miếng bánh cho vay bất động sản vẫn luôn béo bở vì có biên độ lãi cao, nên cũng chịu sự cạnh tranh quyết liệt của các ngân hàng, do đó ngân hàng nào vẫn còn có thể cho vay ở lĩnh vực này thường sẽ không dễ gì bỏ qua như vậy.
Với áp lực lạm phát đang ngày càng gia tăng có thể kéo theo lãi suất đi lên trở lại, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên và có nguy cơ suy giảm rồi đóng băng trở lại như giai đoạn trước đây.
Một số người có thể liên hệ động thái này của các ngân hàng với sự kiện Chủ tịch Hội đồng quản trị của Tập đoàn FLC vừa bị bắt. Theo đó, đã có những lo ngại sẽ có thêm các doanh nghiệp bất động sản như FLC gặp rủi ro tương tự, khi mà thị trường bất động sản gần đây cũng đã có dấu hiệu bị làm giá, bơm bong bóng quá mức, mà việc “thổi giá” khi tham gia đấu giá đất ở Thủ Thiêm rồi bỏ cọc đã gây sự chú ý, kéo theo những yêu cầu điều tra sai phạm. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản đã tham gia “thổi giá” có thể rơi vào tầm ngắm xử lý, mà hệ quả là có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các dự án của các doanh nghiệp này nói riêng và toàn thị trường bất động sản nói chung.
Ngân hàng đầu tiên thông báo sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là Sacombank (đến hết tháng 6-2022). Tiếp đó, Techcombank cũng thông báo tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25-3-2022 (đến hết quí 1-2022).
Theo báo cáo tài chính quí 4-2021, dư nợ cho vay doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng của Techcombank vào cuối năm 2021 đạt hơn 128.000 tỉ đồng, còn nếu tính cả các khoản vay cá nhân mua nhà, dư nợ cho vay liên quan đến bất động sản của ngân hàng này đạt trên 254.000 tỉ đồng, tăng gần 51.500 tỉ đồng so với đầu năm và tương đương đến 73% tổng dư nợ.
Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác như VPBank, VIB, MBBank, TPBank, MSB,… cũng chứng kiến dư nợ liên quan đến bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua và chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ.
Trong khi đó, số liệu thống kê cho thấy dù tăng trưởng cho vay lĩnh vực bất động sản đã giảm từ mức trên 26% vào năm 2018 xuống chỉ còn quanh 12% trong năm 2020 và 2021, theo đó tín dụng bất động sản chiếm khoảng 18-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế, nhưng cũng cần biết rằng trong cơ cấu cho vay của nhiều ngân hàng hiện nay, các khoản vay mua nhà, đất có thể hiện đang nằm dưới dạng các khoản vay tiêu dùng, cho vay hộ kinh doanh. Vì vậy, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản thực tế có thể lớn hơn rất nhiều.
Lo ngại triển vọng thị trường bất động sản?
Đó là chưa nói đến rủi ro tài sản bảo đảm của hầu hết các khoản vay ngân hàng hiện nay chiếm tỷ trọng vượt trội là bất động sản, có thể lên tới 70-80%, như bài viết “Nỗi lo tín dụng ngân hàng bị cuốn vào vòng xoáy nóng sốt bất động sản”(*) đã từng chỉ ra. Và phải chăng chính vì lo ngại bị cuốn vào vòng xoáy này mà một số ngân hàng nói trên đã bắt đầu có hành động kiểm soát chặt chẽ hơn?
Nhìn vào điều kiện vĩ mô hiện nay cũng như dự báo cho giai đoạn tới, không khó để nhận ra rằng thị trường bất động sản sẽ là một trong những kênh đầu tư gặp nhiều thách thức hơn, nên việc sớm hạn chế vốn rót vào lĩnh vực này có lẽ là chiến lược cần thiết và phù hợp của các ngân hàng.
Thứ nhất, với áp lực lạm phát đang ngày càng gia tăng có thể kéo theo lãi suất đi lên trở lại, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên và có nguy cơ suy giảm rồi đóng băng trở lại như giai đoạn trước đây.
Cũng cần lưu ý rằng ba năm gần đây các ngân hàng đã mạnh tay triển khai các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu, thu hút nhiều người vay vốn để mua nhà, đầu tư bất động sản. Nay khi các chương trình đó hết thời gian ưu đãi lãi suất, cộng hưởng với xu hướng lãi suất tăng trở lại càng khiến áp lực tài chính tăng lên, trong khi thu nhập nhiều người trong hai năm trở lại đây đã bị tác động tiêu cực do ảnh hưởng của dịch bệnh, do đó càng khiến rủi ro nợ xấu ở các khoản vay thuộc lĩnh vực này gia tăng.
Nhìn vào việc các ngân hàng thời gian qua vẫn phải tiếp tục tận dụng thị trường bất động sản nổi sóng và có thanh khoản cao để tập trung đẩy mạnh xử lý thu hồi nợ xấu, thanh lý các bất động sản thế chấp, cũng có thể hiểu được rủi ro nợ xấu ở các khoản vay cho bất động sản cũng như các khoản vay được thế chấp bằng tài sản là nhà đất vẫn luôn thường trực như thế nào.
Yếu tố thứ hai ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường nhà đất là đề xuất của Bộ Tài chính gần đây về chính sách thu thuế bất động sản.
Trong bối cảnh ngân sách đang ngày càng bị thu hẹp nguồn thu, trong khi thị trường bất động sản luôn ở tình trạng bị đầu cơ quá mức như những năm qua, khả năng đánh thuế bất động sản dường như khó tránh khỏi trong tương lai.
Thực tế trong thời gian gần đây, chính quyền tại nhiều địa phương cũng đã bắt đầu siết chặt việc kê khai giảm giá chuyển nhượng bất động sản so với thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp. Tình trạng này phổ biến từ trước đến nay, nhưng gần đây bắt đầu được chú ý và chịu sự kiểm soát chặt, cho thấy các cơ quan quản lý đang muốn chấm dứt tình trạng này, nhằm tăng nguồn thu thuế cho Nhà nước. Do đó, đây cũng sẽ là yếu tố ảnh hưởng lên các giao dịch mua bán nhà đất cũng như tổng thể thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
(*) https://thesaigontimes.vn/noi-lo-tin-dung-ngan-hang-bi-cuon-vao-vong-xoay-nong-sot-bat-dong-san/
