(KTSG Online) – Hiện còn nhiều ý kiến, quan điểm khác nhau về thời hạn sử dụng nhà chung cư, theo ghi nhận tại hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức.
Cả 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các bộ ngành, chuyên gia để hoàn thiện và trình lên Quốc hội. Sau hội nghị này, trên cơ sở các tham luận của chuyên gia và doanh nghiệp, VNREA sẽ tổng hợp, gửi kiến nghị đến Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng.
- Bộ Xây dựng phản hồi về đề xuất áp niên hạn chung cư gây xôn xao dư luận
- Đề xuất giao dịch bất động sản qua sàn đang lấn cấn giữa hai chiều lợi ích
Còn nhiều ý kiến khác nhau về thời hạn sử dụng nhà chung cư
Tại tọa đàm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch hội đồng quản trị Tập đoàn G6 ủng hộ quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Thêm nữa ông còn góp ý cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Chung cư có thời hạn còn thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài. Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa.
“Chúng ta đang có 1557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”, ông Quê nói.
Còn luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch hội đồng quản trị DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.
Các vấn đề cần xác định rõ, theo ông Chung là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định theo ông Chung như sau: đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn; mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn…
Còn ông Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng, Trường Đại học Luật Hà Nội băn khoăn việc có nên áp dụng thời gian sở hữu nhà chung cư 50-70 năm hay không. Ông nhấn mạnh chỉ nên quy định thời hạn sử dụng thay vì đi vào tranh luận quyền sở hữu.
Bởi ông Tuyến cho rằng, tất cả các tài sản thì nó đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy. Do đó khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó. Còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân.
Có quan điểm khác với các ý kiến trên, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản đề nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.
Ông Đỉnh đề nghị như trên vì cho biết các lý do sau: dự thảo đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn; bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận “kép”: vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).
Cần xem xét tỉ lệ người nước ngoài sở hữu chung cư
Góp ý về một vấn đề khác, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ thương mại địa ốc Hoàng Quân cho rằng cần xem xét tỉ lệ người nước ngoài sở hữu chung cư.
Theo ông Tuấn, đối với sở hữu nhà ở của người nước ngoài hiện quy định người nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư. Ông Tuấn cho rằng vấn đề này cần xem xét lại, ví dụ ở hải đảo, biên giới thì có thể hạn chế để đảm bảo an ninh quốc phòng. Nhưng còn ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng thì có nên quy định như vậy hay không…
Ông Tuấn đặt câu hỏi, tại sao một khu công nghiệp lớn rộng từ hàng trăm đến hàng ngàn héc ta, người nước ngoài có quyền sở hữu 50 năm mà nhà ở thì lại không? Theo ông Tuấn, tại một số thành phố lớn, có thể phân cho người nước ngoài, cho Việt kiều sở hữu lên tới 100% số căn hộ của tòa nhà chung cư.
Một số quy định đang chồng chéo
Tại hội nghị, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng hiện một số quy định đang chồng chéo. Dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở.
Cụ thể, Luật Đất đai và dự thảo luật Đất đai sửa đổi không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Luật Nhà ở thì quy định người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận – quy định như này, theo bà Hồng là vướng trong triển khai thực tế.
Về thời hạn có hiệu lực, bà Hồng phân tích Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính. Nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.
“Điều 46 dự thảo Luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư… Luật Nhà ở áp dụng cho nhà đầu tư xong nhưng căn cứ luật Đất đai lại không có. Hiện tại quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt”, bà Hồng nói.
Cũng phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng, Trường Đại học Luật Hà Nội đưa ta một số giải pháp nhằm góp phần đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Thứ nhất, rà soát sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013 về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa các đạo luật này về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Hai là, bổ sung quy định thống nhất thời điểm có hiệu lực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thêm nữa, cần rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà, đất đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013 (sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2020, năm 2022), Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.
