(KTSG Online) - Những số liệu thống kê của kinh tế vĩ mô quí 3-2022 vẫn chưa tạo được cơ sở cho lời dự báo tích cực về thị trường bất động sản các tháng cuối năm. Trên thực tế, nguồn cung sơ cấp về căn hộ lẫn đất nền trên thị trường vẫn đang ở mức giá "vượt quá tầm với" của số đông, còn nguồn cung thứ cấp thì đang cầm cự trong áp lực bán tháo.
- Kênh tiếp vốn cho thị trường bất động sản đến từ đâu trong mùa cuối năm?
- Có hay không nguy cơ vỡ nợ trái phiếu trong ngành bất động sản?
Nguồn cung mới không tạo ra kỳ vọng
Hầu hết các báo cáo thị trường đều cho thấy bức tranh u ám khi thanh khoản vẫn èo uột, lãi suất ngân hàng đội lên, áp lực dòng tiền cũng ngày một lớn. Nguồn cung căn hộ trong quí vừa qua sụt giảm đáng kể nhưng xu hướng giá vẫn tiếp tục được đẩy lên cao. Dự báo về cuối năm cũng không được khởi sắc bởi hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, trong đó khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể.
Theo thống kê của Savills, lượng giao dịch căn hộ giảm 89% so với quí 2-2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, lượng bán hàng thấp chủ yếu do giá quá cao.
Lần đầu tiên thị trường căn hộ TPHCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỉ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo tăng 10%.
Nguồn cung sơ cấp trong quí còn 6.600 căn, giảm 51% so với quí 2-2022 nhưng tăng 120% so với cùng kỳ. Trong đó, thành phố Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TPHCM, cho biết giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Dự kiến trong quí cuối năm, thị trường sẽ đón nhận thêm 4.220 căn hộ đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. Quan sát của chuyên gia Savills cho thấy, để thúc đẩy nguồn cầu, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng hơn.
"Nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp. Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua”, bà Trang nhận định.
"Trong quí vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng nhẹ ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản", chuyên gia Savills nói.
Trong khi đó một số báo cáo thị trường của các đơn vị khác cũng cho thấy cho thấy chung một quan điểm về giá và nguồn cung.
Theo nhận định của CBRE, nguồn cung căn hộ mới trong quí 3 ở TPHCM giảm mạnh 80% so với quí trước còn 2.851 căn. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam.
Đơn vị này nhận định, sự tăng giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quí vừa qua. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận tăng 3,4% so với quí trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng lên tới 9% so với quí trước.
Tương tự, báo cáo của Cushman & Wakefield Vietnam trong quí 3-2022 cho thấy giá căn hộ tại khu vực TPHCM tăng thêm 1%, mức giá trung bình hiện đạt 66 triệu đồng/m2. Song, nguồn cung căn hộ chưa có nhiều cải thiện, cả quí vừa qua chỉ có khoảng 4.100 căn mở bán, giảm 54% so với quí 2-2022. Tất cả nguồn cung mới không đem đến nhiều kỳ vọng cho thanh khoản về cuối năm.
Thị trường vẫn “phòng thủ” trước áp lực bán tháo
Những khó khăn của thị trường khiến không ít nhà đầu tư bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh đang chờ những đợt bán tháo để "bắt đáy". Nhiều người mua nhà ở thực cũng kỳ vọng giá sẽ giảm khi đa xuất hiện một số trường hợp giảm kỳ vọng lợi nhuận để bán ra. Có thể đó chỉ là những trường hợp hạ tỷ trọng đầu tư trước áp lực từ vốn vay còn xét trên tổng thể thị trường vẫn cầm cự cho đến khi dòng vốn mới được nới lỏng.
Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng Bộ phận Định giá, Nguyên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam, cho biết thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều.
Tại những dự án mở bán có đến 30% khách hàng mua là để cho thuê (nhà đầu tư) chứ không phải để ở, nên cơ hội cho người mua nhà ngày càng thu hẹp. Đầu tư khu vực vùng ven có xu hướng nhưng hiện vẫn có đến 80% đầu tư trên thị trường vẫn đang tập trung trong khu vực TPHCM.
Đặc biệt, tâm lý chung của những người tham gia thị trường bất động sản hiện nay có nhiều quan ngại, xáo động. Ảnh hưởng nhiều nhất đối với họ là nguồn vốn sẽ lấy từ đâu khi ngân hàng siết tín dụng. Nguồn vốn vay ngân hàng dù được nới lỏng nhưng gần như không có gì thay đổi trên thị trường, người mua rất khó khăn tiếp cận nguồn vốn.
Đối với những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để mua nhà được 50% chặng đường rồi, họ làm thế nào để vay tiếp trong khi bị siết cho vay cũng như chi phí vay tăng lên? Đây là những người vay vốn để đầu tư với ý định bán nhanh nhưng hiện thị trường đang khó khăn không thể thoát hàng.
“Tôi có thể nói rằng có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản và tiến thoái lưỡng nan. Vì nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được. Họ có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng gánh để đi vay tiếp… Đây là điểm “tắc nghẽn” và hậu quả là họ buộc phải bán sản phẩm dưới giá họ đã mua. Khi đó thị trường sẽ giảm giá”, bà Dung nhấn mạnh.
Thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm dự báo vẫn gặp khó khăn về thanh khoản. Nhiều nhà đầu tư gãy đòn bẩy sẽ gặp áp lực buộc phải bán ra, tuy nhiên theo chuyên gia, rất khó xảy ra làn sóng giảm giá để “bán tháo”, đặc biệt là với phân khúc nhà giá rẻ.
Qua diễn biến từ thực tế và nhận định của chuyên gia cho thấy, thị trường bất động sản đang bị bủa vây bởi nhiều thách thức, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà đang lâm vào thế khó. Tuy nhiên, các đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng việc kỳ vọng khủng hoảng sẽ kéo giảm mặt bằng giá nhà đất là bất khả thi. Việc mua nhà để ở cần cân nhắc thực hiện sớm bởi đà tăng của giá nhà vẫn đang cao hơn nhiều lần mức thu nhập trung bình.
