(KTSG Online) – Trong báo cáo cập nhật ngành khu công nghiệp, SSI Research cho rằng nguồn cung khu công nghiệp vẫn còn hạn chế mặc dù thủ tục pháp lý thành lập khu công nghiệp mới đã được giảm bớt.
Khu công nghiệp (KCN) được duyệt quy hoạch phải mất 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động và chi phí đền bù tăng cao. Có KCN còn mất thời gian lâu hơn mới có thể đi vào hoạt động do khâu đền bù phức tạp và thời gian xây dựng kéo dài.
Nghị định 35/2022/NĐ-CP được ban hành gần đây đã giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển KCN. Đồng thời, nghị định mới này cũng phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch Đầu tư và UBND tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN.
Chuyên gia SSI cho rằng việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương, có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các KCN, đặc biệt khi mà các KCN sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.
Dù việc cấp phép đầu tư KCN đã được tháo gỡ các thủ tục pháp lý nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm do chi phí đền bù tăng mạnh. Đáng chú ý là đền bù giải tỏa với các hộ dân cư hiện hữu rất khó khăn.
Cụ thể là khung giá đất cho giai đoạn 2020-2024 được ban hành ở hầu hết các tỉnh thành phố, thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015-2019, với mức giá tại các trung tâm công nghiệp tăng mạnh. Trong đó, TPHCM có mức tăng trung bình 20%, Hà Nội tăng 15%, Đồng Nai có mức tăng mạnh 1,5x – 3x, Bình Dương tăng trung bình 20% – 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu 50% – 2,73x, Bình Phước trung bình 84%, Bắc Ninh 40%, Long An trung bình 60%, Bắc Giang 36%, Hưng Yên trung bình 39%…
SSI Research dẫn ví dụ các dự án như Sonadezi Châu Đức điều chỉnh tổng mức đầu tư tăng 63% trong năm 2022, trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90%; dự án KCN Phú Thuận (Bến Tre) cũng điều chỉnh mức đầu tư tăng 61%, chủ yếu do chi phí đền bù giải tỏa tăng.
Theo các chuyên gia của SSI, việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020-2024 tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các KCN mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30-35% so với các KCN hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.
Theo nghiên cứu của các chuyên gia SSI, việc đền bù giải tỏa với các hộ dân cư hiện hữu đặc biệt khó khăn. Thời gian đền bù giải tỏa kéo dài do chênh lệch giá bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định nhà nước quá lớn qua các năm. Việc cưỡng chế thi hành đối với các hộ dân không hợp tác, một số hộ dân đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường để bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể kéo dài 1-2 năm.
Các chuyên gia của SSI cho rằng những vướng mắc nói trên có thể làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của dự án KCN mới.
Trong khi đó, nhu cầu thuê đất tại các KCN ở Việt Nam tiếp tục tăng trưởng khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký ghi nhớ (MOU) trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư. Tỷ giá VND/USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, và Malaysia; lợi thế về dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam trong bối cảnh Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid-19.
Theo đánh giá của SSI, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê sẽ có lợi thế do nguồn cung mới vẫn còn hạn chế khi các KCN mới duyệt quy hoạch sẽ đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động và giá thuê tại các KCN hiện hữu vẫn tăng với mức trung bình đạt 8-20% so với cùng kỳ, như tại các KCN Châu Đức, Phú Mỹ, Bàu Bàng, Yên Phong…
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối năm 2021 có 397 KCN đã được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 122,9 ngàn ha. Trong đó, có 291 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 87,1 ngàn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 58,7 ngàn ha, và 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 ngàn ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70,9%.
