(KTSG Online) - Nhà ở hạng sang đã dẫn dắt xu hướng thị trường bất động sản trong nhiều năm qua và tiếp diễn ở nửa đầu năm nay. Trong khi đó, người có thu nhập thấp muốn mua nhà cũng khó mua khi nguồn cung ít, giá nhà ngày càng gia tăng. Chuyên gia cho rằng Nhà nước cần nâng cao hơn nữa vai trò quản lý, điều tiết, giám sát, cần tìm ra các giải pháp dài hạn và tổng thể để xây dựng một thị trường bất động sản cân bằng và lành mạnh.
Nhà hạng sang vẫn chi phối
Trong khoảng 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản TPHCM có nhiều chuyển biến lớn, nhất là về nguồn cung giữa các phân khúc. Căn hộ cao cấp từ vị trí giữ một phần nhỏ của thị trường đã bất ngờ “bứt tốc” từ năm 2019 và chiếm thế thượng phong.
Trải qua 5 năm, phân khúc cao cấp luôn chiếm trên 70% tổng nguồn cung thị trường căn hộ tại TPHCM. Cá biệt năm 2022, căn hộ cao cấp còn chiếm tới 78% tổng nguồn cung thị trường. Trong khi nhà ở bình dân gần như “tuyệt chủng” trong khoảng 4 năm trở lại đây, số liệu do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổng hợp.
Trong nửa đầu năm nay, tình hình này không có nhiều sự khác biệt. Số liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu nêu phân khúc căn hộ cao cấp vẫn đang "làm mưa làm gió" trên thị trường địa ốc của thành phố trăm triệu dân.
Báo cáo của DKRA Group nhận định phần lớn nguồn cung tại TPHCM đến từ các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang thuộc khu Đông. Thanh khoản ghi nhận một số điểm sáng nhất định, lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường tăng 88% so với quí trước hay tăng 82% so với cùng kì năm trước. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức tương đương quí đầu năm.
Dự báo diễn biến quí 3, DKRA Group vẫn cho rằng phân khúc căn hộ cao cấp giữ vị thế chủ đạo tại thị trường TPHCM, trong khi nhà ở trung cấp, bình dân dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm từ ngày 1-8, đồng thời lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp… kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cũng nhìn nhận tổng nguồn cung mới tại thị trường TPHCM trong nửa đầu năm giảm 54% so với cùng kì năm trước. Trong đó, phân khúc hạng sang chiếm 59% tổng giỏ hàng với nhiều ưu đãi và chính sách giãn thanh toán từ chủ đầu tư. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 3.480 đô la Mỹ trên mỗi m2 trong quí 2, tăng 8% so với cùng kì năm trước.
Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết trong quí 2, căn hộ dưới 3 tỉ đồng được xem là bình dân ở TPHCM. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỉ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm nay, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.
Theo đại diện Savills, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TPHCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm nay.
Nguyên nhân khiến tình trạng lệch pha thị trường, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng. Điều này vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường.
Ông Châu bày tỏ lo ngại năm nay, thị trường bất động sản TPHCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Hệ quả là giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.
Kỳ vọng nhà ở xã hội tăng nguồn cung nhưng vẫn khó
Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua có nhiều điểm mới, tích cực, giải quyết được những "nút thắt" với chủ đầu tư, kỳ vọng thúc đẩy nhà ở xã hội quay trở lại thị trường.
Theo đó, Luật bổ sung thêm hình thức phát triển nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp; bổ sung chủ thể đầu tư của nhà ở xã hội. Trong đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.
Luật mới cũng bổ sung quy định giao trách nhiệm cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh. Các chủ đầu tư cũng được tạo điều kiện thuận lợi như hưởng 10% lợi nhuận xây dựng dự án; diện tích 20% đất để xây dựng nhà ở thương mại hoặc kinh doanh công trình dịch vụ thương mại thì chủ đầu tư sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhưng được kinh doanh tự do và hưởng lợi nhuận.
Ngoài vấn đề về luật, Chính phủ cũng tạo nhiều cơ chế như gói tín dụng 125.000 tỉ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội; thúc đẩy triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030... Tuy nhiên, việc triển khai còn nhiều thách thức. Gói tín dụng 125.000 tỉ đồng mới giải ngân được khoảng 1%. Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 mới chỉ hoàn thành được ít mục tiêu, dù nay đã đi được hơn 1/3 thời gian.
Với nhà ở thương mại vừa túi tiền, giới chuyên gia cũng cho rằng người dân khó có thể tiếp cận. Bởi, giá chung cư đã "nhảy múa" trong nhiều năm qua, không hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5 đã ngang bằng TPHCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Đồng thời, chung cư vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường, 48% môi giới tham gia khảo sát của đơn vị này nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Giá chung cư cũng khó có thể giảm. Bởi theo một số chuyên gia, giá bất động sản là yếu tố cấu thành của chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý, lợi nhuận và chi phí khác. Trong đó, nhiều dự án có thời gian triển khai kéo dài dẫn tới đội vốn, đội chi phí, "ăn mòn" lợi nhuận. Nhiều dự án nếu tính tiền sử dụng đất sẽ rất cao, doanh nghiệp có thể lỗ nếu hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Bài toán chi phí - lợi nhuận đặt áp lực lên vai doanh nghiệp, khiến họ phải giữ giá để bảo toàn lợi nhuận. Vì vậy, giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng và người có nhu cầu mua nhà sẽ càng khó mua.
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Khắc Giang kiến nghị để nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội gia tăng là Nhà nước cần đóng vai trò lớn hơn nữa. Nhà nước cần tìm ra các giải pháp dài hạn và tổng thể để xây dựng một thị trường bất động sản cân bằng và lành mạnh, từ đó tạo điều kiện để người dân tiếp cận được nhà ở với chi phí hợp lý.
Trong quá trình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền được hậu thuẫn để quay trở lại, thị trường dường như vẫn còn phải đối mặt với thực trạng nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm lĩnh.
