(KTSG) - Những chỉ đạo gần đây của Chính phủ về định hướng cho Quỹ nhà ở quốc gia sắp thành lập, với trọng tâm chuyển dịch sang mô hình nhà ở cho thuê, hoạt động phi lợi nhuận và do Nhà nước quản lý, không đơn thuần là một sự thay đổi chính sách.
Đó là tín hiệu của một cuộc dịch chuyển căn bản trong tư duy về an sinh xã hội, nhìn nhận quyền an cư cần được đảm bảo thông qua một dịch vụ công thiết yếu, thay vì chỉ chủ yếu thông qua việc sở hữu một tài sản. Đây là một lối rẽ đầy hứa hẹn, tiếp cận với các mô hình đã thành công trên thế giới, nhưng con đường từ chính sách đến thực thi sẽ là một phép thử cho năng lực quản trị.
“Điểm nghẽn” của mô hình cũ
Trong suốt một thời gian dài, các chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam chủ yếu xoay quanh việc hỗ trợ người dân mua nhà thông qua các gói tín dụng ưu đãi và giá bán được kiểm soát. Thực tế triển khai cho thấy mô hình này bộc lộ nhiều điểm nghẽn cố hữu.
Thứ nhất, rào cản tài chính vẫn quá lớn. Dù được hỗ trợ, khoản tiền đối ứng ban đầu và áp lực trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng đối với phần đông người có thu nhập thấp, khiến giấc mơ sở hữu một căn nhà, dù là nhà ở xã hội, vẫn còn xa vời.
Thứ hai, mô hình bán đứt khiến quỹ nhà ở xã hội mất đi tính luân chuyển. Mỗi căn hộ được bán đi chỉ giải quyết nhu cầu an cư cho duy nhất một hộ gia đình trong một thời gian ngắn trước khi có thể trở thành một sản phẩm thương mại, nằm ngoài phạm vi điều tiết chính sách. Khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị ngày càng tăng, việc phải liên tục xây nhà ở xã hội mới tạo ra áp lực khổng lồ lên quỹ đất và ngân sách nhà nước.
Thứ ba, yếu tố sở hữu đã biến nhà ở xã hội thành một kênh đầu tư tiềm năng. Tình trạng mua bán, sang nhượng trái phép để hưởng chênh lệch không chỉ làm sai lệch mục tiêu chính sách mà còn tạo ra bất bình đẳng khi người có điều kiện hơn trục lợi trên chính sách dành cho người yếu thế.
Lối rẽ mới: An cư không nhất thiết phải sở hữu
Những định hướng mới đây về Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng là lời giải cho những điểm nghẽn kể trên. Việc Quỹ nhà ở quốc gia sẽ hoạt động như một định chế tài chính nhà nước, vận hành theo mô hình phi lợi nhuận và tập trung vào việc tạo lập một quỹ nhà chỉ để cho thuê là một sự thay đổi mang tính đột phá.
Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy, một thị trường nhà ở lành mạnh không thể chỉ dựa vào khu vực nhà ở thương mại thuần túy và nhà ở do cá nhân tự xây dựng. Nó cần có một “trụ cột thứ ba” vững chắc: khu vực nhà ở phi lợi nhuận với quỹ nhà chủ yếu để cho thuê, được điều tiết vì mục tiêu xã hội. Trụ cột này hoạt động theo triết lý phi thương mại hóa nhà ở cơ bản, xem đó là một hạ tầng an sinh thiết yếu thay vì một tài sản đầu cơ.
Sự dịch chuyển này đặt lại trọng tâm của vấn đề: mục tiêu cuối cùng là đảm bảo quyền được an cư, tức là có một nơi ở ổn định, an toàn với chi phí hợp lý, chứ không nhất thiết phải là quyền sở hữu. Đối với một người công nhân, việc có thể thuê một căn hộ chất lượng với giá hợp lý để an tâm lao động và tích lũy, có lẽ còn giá trị hơn việc gồng gánh một khoản nợ mua nhà hàng chục năm.
Hoạt động theo mô hình phi lợi nhuận và do Nhà nước quản lý, quỹ nhà ở này sẽ hạn chế tối đa động cơ thương mại hóa khi tính giá thuê chủ yếu chỉ dựa trên chi phí vận hành, bảo trì và khấu hao. Quan trọng hơn, một quỹ nhà cho thuê hứa hẹn sẽ tạo ra một tài sản công có tính luân chuyển bền vững. Một căn hộ có thể luân phiên phục vụ cho nhiều gia đình ở các giai đoạn khác nhau, giúp giá trị cộng đồng của tài sản được nhân lên theo thời gian, là cách tiếp cận bền vững và hiệu quả hơn trong việc sử dụng nguồn lực công.
Nhìn ra thế giới: Kiến tạo “trụ cột thứ ba” cho thị trường nhà ở
Định hướng dịch chuyển sang mô hình nhà ở cho thuê, phi lợi nhuận là một lối rẽ mới mẻ tại Việt Nam. Nếu thành công, đây sẽ là một lựa chọn tạo sự khác biệt so với phần lớn các quốc gia châu Á, nơi văn hóa sở hữu nhà ở vẫn còn bám rễ sâu sắc. Tuy vậy, nhìn sang các nước phương Tây, con đường này đã được nhiều nước khai phá và chứng minh hiệu quả.
Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy, một thị trường nhà ở lành mạnh không thể chỉ dựa vào khu vực nhà ở thương mại thuần túy và nhà ở do cá nhân tự xây dựng. Nó cần có một “trụ cột thứ ba” vững chắc: khu vực nhà ở phi lợi nhuận với quỹ nhà chủ yếu để cho thuê, được điều tiết vì mục tiêu xã hội. Trụ cột này hoạt động theo triết lý phi thương mại hóa nhà ở cơ bản, xem đó là một hạ tầng an sinh thiết yếu thay vì một tài sản đầu cơ.
Tại Vương quốc Anh, trụ cột này được hình thành từ hệ thống Council Housing (nhà ở công do chính quyền địa phương quản lý) và sau này được phát triển mạnh mẽ bởi các Housing Associations (hiệp hội nhà ở). Đây là những tổ chức phi lợi nhuận, hoạt động như những doanh nghiệp xã hội chuyên nghiệp, cung cấp hàng triệu căn nhà cho thuê với giá cả phải chăng. Vai trò của nhà nước ở đây không chỉ là người cung cấp trực tiếp mà còn là người điều tiết, đặt ra luật chơi và hỗ trợ tài chính để khu vực thứ ba này phát triển.
Một rủi ro tưởng chừng nghịch lý nhưng lại hiển hiện là nguy cơ “cung không gặp cầu” - nhà ở xã hội xây xong nhưng không có người thuê. Điều này có thể xảy ra nếu dự án được quy hoạch máy móc, có vị trí bất tiện hoặc mức giá thuê dù “phi lợi nhuận” nhưng vẫn ngoài tầm với của người lao động. Điều này đòi hỏi các dự án phải được phát triển dựa trên những nghiên cứu kinh tế - xã hội bài bản để đảm bảo tính khả thi.
Một triết lý tương tự cũng được thể hiện rõ nét ở các quốc gia như Đức và Áo. Tại Đức, “quốc gia của những người thuê nhà”(1), các công ty nhà ở thuộc sở hữu của các thành phố đóng vai trò như “mỏ neo” hỗ trợ điều tiết thị trường, giúp giá thuê không biến động mạnh và tạo sự ổn định. Trong khi đó, thủ đô Vienna (Áo) được ngưỡng mộ như một hình mẫu vàng về nhà ở xã hội. Gần hai phần ba dân số thành phố sống trong các khu nhà ở chất lượng cao, kiến trúc đẹp, tiện ích đầy đủ do thành phố hoặc các hợp tác xã phi lợi nhuận quản lý. Mô hình của Vienna đã phá vỡ định kiến rằng nhà ở xã hội đồng nghĩa với chất lượng thấp.
Ngay cả ở Hà Lan, quốc gia có thị trường bất động sản rất năng động, các hiệp hội nhà ở phi lợi nhuận (woningcorporaties) cũng đang quản lý tới khoảng 30% tổng quỹ nhà ở toàn quốc, chủ yếu là nhà cho thuê xã hội(2). Họ là những đối tác không thể thiếu của chính phủ trong việc thực thi chính sách nhà ở, đảm bảo mọi người dân đều có thể tiếp cận một mái nhà an toàn.
Bài học chung là sự can thiệp của nhà nước không nên chỉ dừng ở các biện pháp tình thế, mà phải hướng đến việc kiến tạo một khu vực nhà ở phi lợi nhuận đủ lớn mạnh để trở thành một bệ đỡ an sinh và một công cụ điều tiết thị trường hiệu quả. Chủ trương về Quỹ nhà ở quốc gia của Việt Nam chính là bước đi chiến lược đầu tiên trong hành trình kiến tạo nên “trụ cột thứ ba” còn thiếu vắng đó.
Từ chính sách đến thực thi: Những thách thức không nhỏ
Việc định hình một tư duy chính sách phù hợp là bước đi đầu tiên và quan trọng nhất, nhưng con đường từ ý tưởng đến hiện thực luôn đầy chông gai. Để Quỹ nhà ở quốc gia theo mô hình mới có thể vận hành hiệu quả, Việt Nam sẽ phải đối mặt với ít nhất năm thách thức lớn.
Một là, bài toán về vốn. Xây dựng một quỹ nhà cho thuê quy mô lớn đòi hỏi một nguồn vốn đầu tư ban đầu khổng lồ. Vốn “mồi” từ ngân sách là cần thiết nhưng không thể đủ, đòi hỏi phải có một cơ chế tài chính thông minh để huy động các nguồn lực dài hạn khác.
Hai là, năng lực quản trị và vận hành. Đây có lẽ là thách thức lớn nhất. Mô hình do nhà nước quản lý thường tiềm ẩn nguy cơ quan liêu, kém hiệu quả và thiếu minh bạch. Do đó, việc xây dựng được một bộ máy quản lý chuyên nghiệp, vừa hoạt động theo tiêu chuẩn doanh nghiệp hiện đại, vừa đảm bảo mục tiêu phụng sự xã hội - từ khâu xét duyệt đối tượng đến bảo trì, duy tu tài sản - sẽ là yếu tố quyết định sự thành bại của cả mô hình.
Ba là, quỹ đất và quy hoạch. Nhà ở xã hội cho thuê chỉ thực sự có ý nghĩa khi được đặt ở những vị trí thuận tiện. Việc đảm bảo quỹ đất “sạch” và tích hợp các dự án này vào quy hoạch tổng thể đô thị một cách hài hòa là một nhiệm vụ phức tạp, đòi hỏi quyết tâm chính trị và sự phối hợp đồng bộ.
Bốn là, xác định đúng đối tượng và đảm bảo công bằng. Cần có một hệ thống tiêu chí và quy trình xét duyệt công khai, minh bạch, ứng dụng công nghệ để đảm bảo nhà ở đến đúng tay người thực sự cần, tránh tiêu cực.
Năm là, bài toán về “đầu ra” và sự phù hợp với nhu cầu thực tế. Một rủi ro tưởng chừng nghịch lý nhưng lại hiển hiện là nguy cơ “cung không gặp cầu” - nhà ở xã hội xây xong nhưng không có người thuê. Điều này có thể xảy ra nếu dự án được quy hoạch máy móc, có vị trí bất tiện hoặc mức giá thuê dù “phi lợi nhuận” nhưng vẫn ngoài tầm với của người lao động. Điều này đòi hỏi các dự án phải được phát triển dựa trên những nghiên cứu kinh tế - xã hội bài bản để đảm bảo tính khả thi.
Tóm lại, chuyển trọng tâm chính sách nhà ở xã hội từ mục tiêu sở hữu sang đảm bảo quyền an cư là một quyết sách mang tính bước ngoặt, dù con đường hiện thực hóa còn nhiều chông gai. Thành công của mô hình này sẽ không chỉ giải quyết bài toán nhà ở, mà còn là một sự ghi nhận năng lực kiến tạo các chính sách an sinh xã hội bền vững của Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới.
(1) Hơn 50% dân số Đức sống ở nhà đi thuê.
(2) https://repository.tudelft.nl/file/File_e9c316c6-0e31-441c-adf3-7f00ac83749f?preview=1&ut
