Nhà ở xã hội và vai trò của “ba nhà”

Nhà ở xã hội và vai trò của “ba nhà”

Ngô Trọng Nghĩa (*)

Một chổ ở ổn định, an toàn luôn là ước mơ của người lao động nghèo nhưng đến nay các dự án xây nhà ở xã hội vẫn còn nằm trên giấy. – Ảnh: Lê Toàn

(TBKTSG) – Chính phủ đã có chủ trương từ lâu nhưng thực tế mô hình nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội gần như vẫn còn nằm trên giấy hoặc mang tính “nội bộ”. Vì sao?

Có ba yếu tố hình thành nên thị trường nhà giá thấp, ở đây gọi là ba nhà: Nhà nước, nhà băng (ngân hàng, quỹ đầu tư, các tổ chức tín dụng) và nhà đầu tư (chủ đầu tư khu công nghiệp/khu dân cư, các công ty phát triển bất động sản, doanh nghiệp sử dụng lao động và hộ gia đình có đất đưa vào xây dựng nhà ở xã hội) với vai trò của từng “nhà” lần lượt là: kích cung, kích cầu và kích hoạt.

Vai trò của Nhà nước

Là yếu tố quyết định cho việc hiện thực hóa chủ trương xây dựng nhà ở xã hội. Để kích cung, Nhà nước phải tạo điều kiện cho hai “nhà” còn lại tạo ra được sản phẩm nhà ở xã hội và đưa được sản phẩm đó đến tay người có nhu cầu. Cụ thể, vai trò của Nhà nước gồm những nội dung sau :

– Đề ra cơ chế chính sách giải phóng các nguồn lực trong xã hội tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đưa ra nhiều sản phẩm cung cấp cho thị trường.

1. Tạo cơ chế cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với nguồn “đất sạch” để thực hiện dự án. Đất sạch ở đây có ý nghĩa là đất đã được đền bù, chuyển mục đích sử dụng và/hoặc đã đầu tư cơ sở hạ tầng sẵn sàng cho việc xây dựng công trình. Nhà nước sẽ trực tiếp giao đất hoặc làm cầu nối để doanh nghiệp được nhận bàn giao đất từ người có đất (chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư khu dân cư hoặc hộ gia đình).

2. Cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà, nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng doanh nghiệp nhắm đến, chủ đầu tư được tự quyết định số tầng xây dựng phù hợp với điều kiện thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất nhằm giảm giá trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn tài nguyên hữu hạn là đất đai.

Quan điểm cho rằng nhà ở xã hội nên xây thấp tầng, không nên có thang máy để tiết kiệm chi phí xây dựng là đúng nhưng cũng có thể tiết kiệm chi phí bằng công nghệ xây dựng và các biện pháp thi công. Hơn nữa, đối với những khu vực có giá đất cao thì xây ít tầng chừng nào giá đất hạch toán vào mét vuông xây dựng cao chừng đó.

Dĩ nhiên, khi xây cao tầng thì đòi hỏi chi phí đầu tư cao hơn nhưng có thể tính toán, cân đối để xác định điểm tiệm cận giữa giá thành xây dựng và giá đất sao cho hợp lý nhất thay vì chỉ có một phương án duy nhất đã được ấn định. Ngoài ra, quy mô đầu tư lớn sẽ có điều kiện tích hợp những dịch vụ kinh doanh từ đó có khả năng chia sẻ lợi nhuận nhằm hạ giá thành sản phẩm. Và với quy mô lớn thì chi phí quản lý bình quân cho mỗi căn hộ sẽ rẻ vì chi phí này hầu như cố định ít phụ thuộc vào số lượng căn hộ.

3. Tinh giản thủ tục hành chính, tạo điều kiện thông thoáng hết mức có thể cho dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá thấp.

4. Tạo điều kiện thông thoáng cho doanh nghiệp sử dụng lao động, hộ gia đình có đất và các thành phần khác tham gia vào việc cung ứng sản phẩm nhà ở xã hội thay vì chỉ có một số đối tượng như quy định của pháp luật hiện hành.

Do lĩnh vực này không đem lại nhiều lợi nhuận, ta lại đang rất thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp, vì vậy cần xác định đây là công trình đặc thù phải tạo mọi điều kiện để giải phóng các nguồn lực cung ứng sản phẩm nhà ở xã hội, tương tự như bài học về giải phóng nguồn lực trong sản xuất nông nghiệp trước đây.

Theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh thì càng có nhiều nơi tạo ra hàng, thì hàng hóa đó tất yếu phải giảm giá và các chủ đầu tư phải làm cho hàng của mình ngày càng phù hợp hơn so với nhu cầu của người sử dụng.

5. Cho phép kết hợp chương trình nhà ở xã hội với dự án nhà ở thương mại trong cùng một chung cư, điều này đem lại các lợi ích như sau: một là cho phép điều tiết lợi nhuận từ dự án thương mại cho lợi ích xã hội, giúp nhà đầu tư giải được bài toán lợi nhuận rất khó khăn nếu đầu tư dự án chỉ đơn thuần là nhà ở xã hội. Giúp cho nhà đầu tư vừa hoàn thành nhiệm vụ đối với cổ đông vừa hoàn thành trách nhiệm đối với xã hội. Hai là người thu nhập thấp được hưởng các tiện ích cao hơn dự án nhà ở xã hội tại các dự án thương mại.

6. Muốn có căn hộ giá thấp thì cần thỏa mãn các điều kiện: giá thành xây dựng thấp, được hưởng lãi suất tín dụng thấp và diện tích nhỏ. Vì vậy, nếu cho phép đầu tư căn hộ có diện tích dưới 30 mét vuông thì sẽ tạo điều kiện cho những đôi vợ chồng mới cưới, người độc thân, người già neo đơn, sinh viên… có điều kiện mua nhà ở có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng.

Quan điểm cho rằng xây dựng căn hộ diện tích nhỏ sẽ tạo ra những “khu ổ chuột trên cao” không hoàn toàn đúng trong thực tế bởi “ổ chuột” hay không là do các yếu tố: chất lượng thiết kế, xây dựng, vật liệu, chất lượng quản lý chung cư, ý thức và sự tuân thủ quy định của người sử dụng căn hộ, chứ không phải do diện tích căn hộ quyết định.

7. Mở rộng đối tượng thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà giá thấp so với điều 24 và 25 Nghị định 90/2006/NĐ-CP vì chưa tính tới sinh viên, công nhân làm ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, người nghèo ở các khu ổ chuột, gia đình chính sách hoặc gia đình có hoàn cảnh khó khăn..

8. Đề ra những quy định để người thực sự có nhu cầu tiếp cận được nguồn cung sản phẩm, không để xảy ra tình trạng người có tiền mua đi bán lại hưởng chênh lệch. Tuy nhiên cần xem lại tính khả thi và hợp lý của quy định phải bán lại nhà ở xã hội cho Nhà nước hoặc chỉ được bán sau 10 năm vì khó xác định giá bán lại như thế nào là hợp lý, không phù hợp quy luật cuộc sống…

– Tạo ra quỹ đất để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội:

Có thể nói hiện nay cái khó nhất của thị trường nhà ở giá rẻ là việc tạo quỹ đất. Quỹ đất sạch có thể có từ việc thu hồi đất được quy hoạch làm nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp, khu dân cư; đất công; đất do Nhà nước tự đền bù; và đất từ các hộ gia đình/cá nhân đưa vào làm dự án nhà ở xã hội.

Lợi ích khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư là:

(1) nhà đầu tư có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường vì không phải thực hiện việc đền bù, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất thường mất đến vài năm mới xong;

(2) giảm nhẹ được gánh nặng cho ngân sách;

(3) Nhà nước sẽ có cơ sở hạ tầng nhà ở và khắc phục được những vấn đề xã hội nếu không có quỹ nhà này.

Về giải pháp, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất khi doanh nghiệp thực hiện chương trình nhà ở xã hội hoặc miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình đưa đất vào tham gia chương trình này. Trường hợp chủ đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư trực tiếp thực hiện chương trình nhà ở xã hội trên dự án của họ thì sẽ được nhà nước thanh toán lại toàn bộ chi phí tạo ra diện tích đất sạch đó.

Mặt khác, Nhà nước nên đấu nối cơ sở hạ tầng vào những khu đất nằm ngoài khu công nghiệp, khu dân cư được đưa vào tham gia và miễn tiền chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình/cá nhân khi làm dự án nhà ở xã hội, việc đầu tư cơ sở hạ tầng có thể thực hiện cùng lúc xây dựng công trình. Như vậy, giá thành nhà ở xã hội chỉ bao gồm chi phí xây dựng, nhờ đó người nghèo mới có nhiều cơ hội có nhà ở hơn.

– Tạo nguồn vốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội:

Tạo điều kiện, cơ chế cho các chủ đầu tư vay vốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội với lãi suất thấp, miễn thuế khi thực hiện dự án; phát hành trái phiếu hoặc công cụ tài chính khác để huy động vốn thực hiện chương trình, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tiếp cận các nguồn vốn trong và ngoài nước.

Mặt khác, tạo điều kiện và cơ chế tài trợ lãi suất đối với ngân hàng thương mại cho người có thu nhập thấp vay tiền mua nhà.

– Trực tiếp đầu tư tạo ra quỹ nhà ở xã hội:

Đối với chương trình nhà ở xã hội dạng cho thuê, Nhà nước phải thể hiện vai trò chính do thời gian thu hồi vốn kéo dài (hơn 20 năm) và khung giá thuê nhà ở xã hội hiện được quy định quá thấp. Đối với những trường hợp thật sự không có khả năng mua nhà giá thấp thì Nhà nước phải đầu tư bằng ngân sách để xây dựng chung cư lưu cư, ký túc xá cho họ. Riêng đối với người có thu nhập thấp thỏa được các yêu cầu về trả góp mua nhà thì xã hội hóa bằng cơ chế, chính sách đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư và ngân hàng tham gia.

Vai trò của ngân hàng

Ở đây là vai trò kích cầu, nhưng không phải hàm ý là tạo ra nhu cầu hoặc kích thích tiêu dùng khi cầu kém (bởi vì nhu cầu nhà ở giá thấp đã rất lớn) mà với ý nghĩa là tạo ra khả năng thanh toán cho nhu cầu đó. Ví dụ để có thể mua căn hộ có giá 300 triệu đồng thì một gia đình có hai vợ chồng và hai con phải có tổng thu nhập ít nhất là 10 triệu đồng/tháng và có vốn tích lũy 100 triệu đồng để chi cho các khoản sau đây:

(1) đóng tiền mua nhà 100 triệu bằng tiền vốn tích lũy tự có

(2) trả gốc 200 triệu tiền vay trong vòng 15 năm tức là khoảng 1,1 triệu/tháng

(3) tiền lãi hàng tháng tạm tính 1%/tháng trên số tiền vay ban đầu là 2 triệu/tháng

(4) tiêu dùng cá nhân 1,6 triệu đồng/người/tháng (tính theo mức giảm trừ quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân) nhân cho bốn người là 6,4 triệu/tháng.

Tổng cộng là 9,5 triệu/tháng. Kết quả này cho thấy quy định người mua nhà ở xã hội phải có thu nhập dưới 1,5 triệu/tháng là không thực tế, sẽ đưa các chủ đầu tư vào cảnh xây nhà cho người không có khả năng mua được nhà và ngân hàng cũng không dám cho vay.

Vì vậy để thực hiện được chức năng kích cầu ngân hàng phải cho vay với lãi suất thấp; giảm số vốn đối ứng ban đầu của người mua nhà xuống dưới mức 30% giá trị nhà như hiện nay và càng thấp càng tốt; kéo dài thời gian trả nợ gốc và lãi hơn nữa, càng dài càng tốt, và có thể áp dụng đồng thời ba biện pháp kể trên cùng với việc cho trả nợ gốc ban đầu thật nhẹ, sau tăng dần theo quy luật thu nhập sẽ tăng dần theo thời gian.

Vai trò của nhà đầu tư

Nhà nước không thể bao biện tất cả, ngân hàng không được trực tiếp đầu tư mà chỉ có chức năng cho vay, vì vậy nhà đầu tư là lực lượng không thể thiếu cho việc đưa chương trình nhà ở xã hội vào thực tế cuộc sống, hiện thực hóa việc kích cung của Nhà nước và kích cầu của ngân hàng làm cho thị trường sản phẩm nhà ở xã hội thực chất đi vào hoạt động. Chức năng kích hoạt của các nhà đầu tư bao gồm những ý nghĩa như thế.

Theo quy luật cạnh tranh, các nhà đầu tư sẽ tính toán sao cho sản phẩm của họ phù hợp nhất với nhu cầu của phân khúc thị trường mà họ nhắm tới, điều này làm cho thị trường đa dạng và ngày càng có tính cạnh tranh cao hơn đem lại lợi ích nhiều hơn cho người tiêu dùng. Điều đáng lưu ý là phù hợp nhất chứ không chỉ là rẻ nhất bởi vì rẻ mà không phù hợp thì cũng dẫn đến thất bại vì cung không đáp ứng đúng cầu.

Để một dự án nhà ở xã hội thành công thì nó phải đáp ứng được những yếu tố như: gần nơi làm việc, chợ (để thuận tiện mua sắm), nhà trẻ/trường học, công viên/khu vui chơi giải trí và bệnh viện. Dự án phải có các tiện nghi tối thiểu như: chỗ giữ xe, điện/nước dự phòng, phương tiện phòng cháy chữa cháy, thang máy… Các thiết kế căn hộ phải đảm bảo sự an toàn, thoải mái cho ngưởi sử dụng và tiết kiệm chi phí đầu tư lẫn chi phí khai thác, sử dụng.

Chung cư phải tương đối nhất quán về đối tượng sử dụng để hạn chế tối đa những mâu thuẫn có thể xảy ra do khác biệt về trình độ văn hóa, mức sống, lối sống… Giá trị thuê/mua nhà phải phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp; chung cư phải có bộ máy, quy trình quản lý hiệu quả vì đây là công trình có tính công cộng, nếu không được quản lý và bảo dưỡng đúng cách sẽ nhanh chóng xuống cấp.

Như vậy, để thực hiện chủ trương xây dựng nhà ở xã hội thành công thì phải giải quyết các vấn đề nêu trên một cách có hệ thống chứ không thể đơn giản hỗ trợ cho doanh nghiệp hoặc cho người mua. Khi nào cả “ba nhà” thực hiện đúng và đủ vai trò của mình thì vấn đề mới được giải quyết một cách ổn thỏa.

(*) Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng – Tư vấn – Đầu tư Bình Dương (BICONSI)