NHNN: Thông tư mới không hạn chế quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai

(KTSG Online) - Trong thông báo mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định Thông tư 23/2023 không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai và không trái với các quy định hiện hành.

Trước những lo ngại liên quan về việc hạn chế vay vốn ngân hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, chiều ngày 31-1, Ngân hàng Nhà nước phát đi thông cáo liên quan đến các quy định trong Thông tư 22/2023 (sửa đổi Thông tư 41/2016 quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh  ngân hàng nước ngoài).

NHNN dẫn lại Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016 có quy định: “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo”. Theo đó, Thông tư 22/2023 không sửa đổi, bổ sung nội dung này.

Tuy nhiên, Thông tư 22 có điều khoản bổ sung Khoản 11 Điều 2 của Thông tư 41 quy định thêm khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện.

Trong đó, có một điều kiện là "nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán". Điều kiện này chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ.

Còn trong trường hợp muốn xây, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này, sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại Khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.

"Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành, bao gồm Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các tổ chức tín dụng”, văn bản của NHNN khẳng định.

NHNN cũng nói thêm rằng Thông tư không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng mà hướng dẫn về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản của ngân hàng (bao gồm cả các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà).

Trước đó, trong văn bản kiến nghị của mình, Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA) cũng tỏ ý lo ngại về Khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016 đã được sửa đổi trong Thông tư 23. Lo ngại nằm ở khái niệm khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân mua nhà chỉ dành cho "đã được hoàn thành để bàn giao", tức nhà có sẵn.

Cuối tháng 12, NHNN ban hành Thông tư 22/2023, sửa đổi bổ sung một số điều Thông tư 41/2016. Thông tư này đặc biệt quan trọng vì quy định tỷ lệ an toàn vốn hoạt động, trong đó đáng chú ý là sửa đổi, bổ sung liên quan đến cách tính rủi ro của các khoản vay thế chấp nhà. Bên cạnh đó, bổ sung khái niệm khoản vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Thông tư có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2024.