(KTSG Online) - Với đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam thì việc số hóa giao dịch vật lý thông qua các mô hình proptech (công nghệ bất động sản) là khá thách thức. Không ít startup trong lĩnh vực này đã sớm dừng cuộc chơi dù rất được quan tâm khi gọi vốn. Mô hình này muốn thành công có lẽ cần thêm thời gian để thị trường làm quen với các nền tảng mới.
- Startup ứng dụng công nghệ trong bất động sản "hút" vốn đầu tư
- Số hóa ngành bất động sản, bán lẻ, tiêu dùng và mục tiêu tỉ đô la của One Mount
Cuộc đua gọi vốn cho những mô hình mới
Thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng phát triển hàng đầu châu Á. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam đạt 1.232 tỉ đô la Mỹ, chiếm 22% tổng tài sản nền kinh tế vào năm 2030. Xu hướng chuyển đổi sang online đang duy trì tốc độ cao. Những thông tin đó có thể là cơ sở để các startup trong lĩnh vực proptech có những bước đầu thành công trong cuộc đua gọi vốn.
Theo dữ liệu của PropTech Vietnam Network, tính đến năm 2021, tại Việt Nam có khoảng 150 startup trong lĩnh vực proptech, trong đó, đa số doanh nghiệp đi theo mô hình môi giới bất động sản. Theo Property Insight Program, thị trường proptech Việt Nam thu hút tổng cộng khoảng 500 triệu đô la Mỹ vốn đầu tư.
Làn sóng khởi nghiệp công nghệ trong bất động sản thế hệ đầu tiên được bắt nguồn trên nền tảng website với các trang rao vặt như muaban.net, 5 giây từ năm 2004… Các trang này ra đời để cạnh tranh với mô hình truyền thống trên báo chí khi internet được phổ cập rộng hơn.
Sau đó một số startup lần lượt ra đời nâng cấp thành những cổng thông tin điện tử (portal) như nhaban.com, muabannhadat.com.vn, batdongsan.com.vn… tạo nên bức tranh số hóa đa dạng hơn cho thị trường bất động sản. Tiếp đến, các nền tảng này bắt đầu thu hút được những dòng vốn đầu tư từ các quỹ, mở ra một cuộc đua sơ khai đầu tư vào công nghệ bất động sản.
Chưa dừng lại, công nghệ trong bất động sản có một bước tiến hóa mới vào giữa thập niên trước với kỷ nguyên mới trên các ứng dụng. Với tiềm năng tăng trưởng được cho là rất mạnh nên cuộc đua thu hút vốn đầu tư có quy mô lớn hơn.
Propzy được xem là một trong những nền tảng khởi đầu trong lĩnh vực này khi ra mắt thị trường Việt Nam từ năm 2016. Rất nhanh sau đó là những vòng gọi vốn thành công của nền tảng này.
Theo Tech in Asia, trong suốt quá trình hoạt động, Propzy đã kêu gọi thành công 30 triệu đô la Mỹ từ các nhà đầu tư như Gaw Capital Partners và SoftBank Ventures Asia. Ở vòng gọi vốn thành công gần nhất, startup này đặt mục tiêu thâm nhập sang các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia và Philippines.
Bức tranh thành công về thu hút vốn đầu tư của Propzy cũng thúc đẩy nhiều startup bước chân vào không gian proptech. Từ cuối năm 2021 đến nửa đầu năm 2022 có ít nhất 5 startup đã công bố các vòng gọi vốn mới, bao gồm Reti, MGi Proptech, Houze, Homebase và Citics. Theo Property Insight Program, thị trường proptech Việt Nam có thể thu hút khoảng 500 triệu đô la Mỹ vốn đầu tư.
Làn sóng này cũng thúc đẩy các “ông lớn” bất động sản như Hưng Thịnh, Sunshine Group, Cen Group… đầu tư mạnh vào proptech hoặc tiến hành mua bán - sáp nhập, khiến lĩnh vực này trở nên sôi động. Cùng với trào lưu này, khái niệm mới về công nghệ bất động sản như blockchain đang hình thành.
Tưởng chừng với sự sôi động này không gian proptech ở Việt Nam đang dần đạt được trạng thái lý tưởng thì sự sụp đổ khá bất ngờ của Propzy đang khiến cho thị trường phải giật mình nhìn lại. Đáng chú ý là Propzy giải thể chỉ sau lần gọi vốn thành công gần nhất chưa đầy một năm cũng đặt ra nhiều câu hỏi cho mô hình này về bài toán tiếp theo sau nhận vốn là gì?
Không dễ mở khóa công nghệ bất động sản
Việc một startup proptech huy động số vốn lớn giải thể để lại nhiều nghi ngại về khả năng mở khóa thị trường bất động sản Việt Nam của các công ty công nghệ. Nhìn vào bức tranh proptech, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường này mới chỉ chớm phát triển, còn khá sơ khai và phân mảnh.
Bài toán sau gọi vốn vẫn chưa được các startup giải quyết triệt để, vận hành “đốt tiền” nhiều trong khi khả năng tạo ra lợi nhuận về đường dài chưa chắc chắn… Đây là những điểm yếu chung khiến nhiều proptech phải dừng cuộc chơi. Không ít đơn vị còn trụ lại trong lĩnh vực này ở Việt Nam đang phải vật lộn để tìm ra cách thức cân bằng giữa các hoạt động môi giới trực tuyến và trực tiếp.
Bà Giang Huỳnh, Trưởng khối Tư vấn ứng dụng khoa học dữ liệu S22M, Savills Việt Nam, cho biết, trong thời gian dài, với chi phí rất cao và luôn luôn phải thay đổi, tối ưu hóa, việc này làm cho các startup phải đối diện với rủi ro về chiến lược. Kéo theo đó là rủi ro về tầm nhìn, không chắc chắn về tương lai và chật vật trong quá trình tìm thấy định hướng đúng đắn. Bài học từ sự rút lui của của Propzy là một điển hình.
Ngoài ra, tại Việt Nam, thị trường bất động sản thứ cấp đóng góp rất lớn vào số lượng giao dịch ghi nhận và quyết định tính thanh khoản. Sự phức tạp của giao dịch truyền thống này, cộng với tính minh bạch còn hạn chế là thách thức rất lớn cho các proptech.
Thị trường thứ cấp ở Việt Nam là một thành trì mà công nghệ không thể xâm nhập trong một sớm một chiều. Mức hoa hồng 1% trên mỗi bất động sản thứ cấp (giá trung bình là 3 tỉ đồng/căn) là khoản chi phí khá cao nên rất nhiều nhân lực sẵn sàng làm việc đó khiến công nghệ không có đất phát huy.
Tổng giám đốc Colliers Việt Nam David Jackson nhận định, hiện nay, thị trường thứ cấp đang phụ thuộc vào các đại lý và môi giới truyền thống thông qua hệ thống các sàn giao dịch. Thử thách cho các proptech là rất lớn khi chuyển đổi và số hóa toàn bộ mô hình giao dịch vật lý kể trên. Điều này đòi hỏi một đội ngũ am hiểu cả công nghệ và bất động sản truyền thống, không chỉ proptech, mà còn tất cả các bên liên quan như chủ đầu tư, nhà phát triển và các nhà cung cấp dịch vụ.
Được cho là tiềm năng nhưng proptech có nhiều rào cản chưa thể bứt phá. Bất động sản vẫn là một tài sản có giá trị nên người mua muốn “nhìn tận mắt” và giao dịch bằng tiền mặt vẫn là chủ yếu. Việc chuyển đổi các giao dịch này thông qua công nghệ khiến nhiều người vẫn còn nghi ngại.
Về phía các proptech, thời gian đầu họ tập trung vào phân phối bán hàng và quản lý bất động sản nhưng đây là khâu có tỷ lệ chia lợi nhuận thấp. Đặc biệt, vận hành và cho thuê là miếng bánh khó nhằn. Thêm vào đó, các protech không dễ để xen vào mối quan hệ lâu đời giữa các ngân hàng và nhà phát triển bất động sản cũng như quy trình vay thế chấp, đặc biệt ở thị trường sơ cấp. Vì vậy để hiểu thị trường bất động sản Việt Nam cần có thời gian hơn là những cuộc vung tiền để đốt cháy giai đoạn.
Ông Phạm Lâm, nhà sáng lập và CEO của Houze Group, cho biết trong các lĩnh vực khác như thương mại điện tử, gọi xe, giao thức ăn... công nghệ là yếu tố quyết định thị trường, tạo ra thói quen mới cho khách hàng. Nhưng trong ngành bất động sản, thị trường lại quyết định công nghệ, bởi tâm lý khách hàng, đặc điểm vùng miền, phong tục truyền thống và các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng lớn đến hành vi của người mua và nhà đầu tư.
“Bất động sản Việt Nam là bức tranh có thị trường sơ cấp đang phát triển và thứ cấp là một thị trường tạm thời bị lãng quên vì không thể chạm đến chỉ bằng việc kết nối bằng công nghệ. Các proptech tham gia cần một cái nhìn tổng thể để phát triển theo nhu cầu của thị trường”, ông Lâm nhìn nhận.
Con đường phía trước là gì?
Có thể những sai số trong vận hành cộng với những tác động ngoại quan như dịch bệnh, biến động kinh tế khiến không gian protech ở Việt Nam bị mất đà trong giai đoạn này. Tuy nhiên sự phát triển của công nghệ là tất yếu và tiềm năng của proptech là không thể chối bỏ. Dù khó nhưng cơ hội cũng đang dành cho các proptech Việt Nam khi họ thấy được con đường đi phía trước từ sự vấp ngã của Propzy.
Kỳ vọng mở khóa đang được đặt vào một sự “tiến hóa” của các đơn vị bất động sản truyền thống khi triển khai hoặc kết hợp với các nền tảng công nghệ. Bởi sự xuất thân từ các mô hình kinh doanh truyền thống giúp họ hiểu vấn đề hơn, có cơ sở dữ liệu khách hàng tốt hơn để chuyển đổi số cho các giao dịch ở mức hợp lý hơn. Nhiều nhà phát triển bất động sản có tiềm lực tài chính mạnh đã có những bước chân đầu tiên vào lĩnh vực này như Hưng Thịnh, Sunshine Group, Đất Xanh…
Hay những startup gọi vốn thành công trước đó, Houze là đơn vị được đánh giá khá cao bởi xuất thân từ một nhà môi giới truyền thống có tên tuổi ở Việt Nam là DKRA. Theo nhà sáng lập Phạm Lâm, để giải bài toán này cần đội ngũ am hiểu cả công nghệ và bất động sản truyền thống, không thể thiếu một trong hai.
Kế hoạch, chiến lược sau gọi vốn là bài toán sống còn của nhiều startup proptech. Cả hai nền tảng được xem là thành công và có lãi trong thời gian qua là Chợ Tốt và batdongsan.com.vn cũng phải thừa nhận phải thay đổi để trụ vững với thị trường. Lãnh đạo của hai nền tảng này đều cho rằng nếu chỉ dừng lại ở listing (rao vặt) thì sẽ bị bỏ lại phía sau.
Không ít quỹ đầu tư tin rằng trong vài năm tới, proptech sẽ phát triển song song với các dịch vụ công nghệ tài chính (fintech) và bảo hiểm. Thị trường này sẽ có nhiều dữ liệu hơn để thẩm định và định giá tài sản minh bạch hơn; đồng thời thêm nhiều công cụ hỗ trợ tài chính thế chấp dạng fintech, chứng khoán hóa các khoản vay, hình thức thuê để sở hữu...
Tuy vậy, để vận hành các mô hình này hiệu quả không phải đơn giản là một cuộc đua về tính năng, gọi vốn và “đốt tiền” như các lĩnh vực khác. Sự cân bằng giữa các hoạt động trực tiếp và trực tuyến là chìa khóa thành công trong lĩnh vực proptech và tạo ra sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh. Vì vậy những doanh nghiệp truyền thống có hướng đầu tư các nền tảng công nghệ đang được đặt kỳ vọng để mở khóa hợp lý cho không gian proptech ở Việt Nam.
