Giá nhà đất cao: Thị trường cho vay nóng
 |
| Toàn cảnh Sky Garden tại Phú Mỹ Hưng |
(SGTO) - Việc giá đất liên tục tăng cao trong thời gian gần đây đã một lần nữa đẩy niềm hy vọng về của những người lao động về chương trình "Nhà ở cho người thu nhập thấp" ngày càng trở nên mong manh.
Trong lúc tôi đi tìm câu trả lời cho thắc mắc: “Nhà nào cho những người thu nhập trung bình hiện nay?”, một chuyên gia đang làm việc tại một quỹ đầu tư bất động sản khuyên tôi đừng đặt câu hỏi này với nhà đầu tư dự án trong bối cảnh thị trường hiện nay mà hãy tìm “lối ra” từ các tổ chức tín dụng.
Không có nhà cho người thu nhập thấp ?
Chuyên gia này cho hay, đứng ở góc độ đầu tư, không ai “dại” gì chọn giải pháp đầu tư kiếm lãi chỉ 10-15% khi thị trường đang dễ dàng đạt mức lợi nhuận 30-35%. Đây là lý do khiến ông cho rằng không có bao nhiêu căn hộ lọai bốn, năm trăm triệu đồng trên thị trường.
Quả thực khi tìm hiểu tình hình cho vay mua nhà tại Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM (HOF) - là quỹ tín dụng có hẳn một chương trình cho vay ưu đãi từ ngân sách TPHCM dành cho giới viên chức nhà nước trong các cơ quan hành chánh sự nghiệp, mới thấy nhận định trên là có cơ sở.
Theo ông Huỳnh Cao Nhã, Giám đốc HOF, quỹ này cho khách hàng vay đến 70% giá trị căn nhà (hoặc căn hộ) nhưng hạn chế khoản vay tối đa là 300 triệu đồng. Lãi suất cho vay hiện là 9,9%/năm nhưng được thành phố hỗ trợ 3%/năm và thời gian cho vay lên đến 15 năm. Như vậy, chương trình này hứơng tới đối tượng vay là những người muốn mua nhà có mức giá 400-450 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, tính đến hết tháng 9 năm nay, HOF chỉ mới giải ngân được 40% trên tổng số 270 hồ sơ được chấp thuận cho vay.
“Nguyên nhân chủ yếu là do khách hàng chưa tìm được nhà có giá mua phù hợp,” ông Nhã nói, và bổ sung thêm hiện nay, nhà ở giá thấp trên địa bàn TPHCM rất ít, khách hàng gặp nhiều khó khăn trong việc tìm nhà, nhất là trong tình hình giá bất động sản tiếp tục tăng.
Theo ước tính của một số chuyên gia bất động sản, hiện nay, giá mua một bất động sản nhà hoặc đất cần phải cộng khoản tăng thêm từ 25-30% do tác động của việc thị trường bị...“thổi phồng”. Như vậy, ngay cả nhà cho người thu nhập thấp cũng không còn dành cho đối tượng là người thu nhập thấp.
Ngân hàng vào cuộc
Chính bối cảnh thị trường sôi động, nhu cầu mua nhà tăng cao, giá nhà đất leo thang đã mở ra cơ hội cho các ngân hàng thúc đẩy bán lẻ qua kênh cho vay mua nhà đất.
Theo kết quả nghiên cứu mới đây của Công ty Nghiên cứu thị trường FTA, nếu giới đầu tư chiếm hơn 50% số khách hàng tìm mua nhà đất, thì nhu cầu mua hoặc đổi nhà để ở cũng chiếm gần một nửa. Để khai thác thị trường này và cũng nhằm thúc đẩy việc giải ngân nguồn vốn huy động quá lớn từ thị trường tài chính, các ngân hàng đang thi nhau tung ra nhiều sản phẩm cho vay mới theo hướng nới rộng điều kiện cho vay, chính sách vay thông thoáng hơn nhằm tiếp cận nhiều hơn các đối tượng có nhu cầu vay vốn.
So sánh với cách nay hai năm, khi thị trường địa ốc còn chìm trong giá lạnh, các ngân hàng áp dụng thời hạn cho vay tối đa đối với khách vay mua nhà đất chỉ từ 5-7 năm, điều kiện vay khá khắt khe và khoản cho vay nhiều nhất cũng chỉ ở mức 40% giá trị bất động sản. Nhưng nay, trong bối cảnh cạnh tranh, hầu hết các chương trình cho vay mua nhà đất áp dụng thời hạn cho vay tối thiểu cũng 10 năm, khoản vay tối đa lên đến 70%, thậm chí 100% giá trị bất động sản và hòan tòan có thể thế chấp bằng bất động sản chuẩn bị mua.
Theo bà Lê Thị Mỹ Hằng, Phó giám đốc Techcombank, chi nhánh TPHCM, những hộ gia đình trẻ chứng minh được nguồn thu nhập ổn định hàng tháng từ sáu triệu đồng đã có thể được vay 80% tổng nhu cầu vốn vay mua nhà với thời hạn vay tối đa 20 năm. Hiện Techcombank đã ký hàng chục hợp đồng liên kết với chủ đầu tư dự án, chấp thuận cho khách hàng vay mua nhiều sản phẩm nhà đất với nhiều mức giá, từ sáu bảy trăm triệu đồng đến vài tỉ đồng/căn.
Trong đó, Techcombank là ngân hàng đi đầu trong việc mạnh dạn tung ra chương trình cho vay mua nhà giá trị lớn ở Phú Mỹ Hưng chỉ dựa trên những hợp đồng thế chấp tài sản trong tương lai (là những sản phẩm nhà ở chưa hình thành, chưa có chủ quyền). Bà Hằng giải thích: “Chúng tôi nhận định đô thị Phú Mỹ Hưng là thị trường địa ốc tiềm năng và có tính thanh khoản cao".
Riêng đối với nhà đất Phú Mỹ Hưng, không chỉ riêng Techcombank mà nhiều ngân hàng khác cũng tham gia cho vay với những điều kiện vay khá thoáng. Cụ thể, các ngân hàng Mekong Bank, Vietcombank Tân Thuận, VID Public Bank, Indovina Bank, Sacombank, An Binh Bank cho vay trong 20 năm, giá trị khoản vay từ 70-80% giá trị căn nhà. HSBC cho vay đến 25 năm. Đặc biệt, ngân hàng Phát triển nhà TPHCM (HDB) mở thời hạn cho vay đến 30 năm, khoản vay lên đến 100% giá trị căn nhà nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn nhà đang mua.
Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng đã có chương trình cho vay khá đặc sắc với tên gọi “Cho vay lãi cấn trừ - Bất động sản”. Sản phẩm này thu hút đông đảo khách hàng nhờ đặc điểm chính là sự liên thông giữa tài khoản tiền vay và tài khoản tiền gửi không kỳ hạn. Theo đó, số dư tiền vay được khấu trừ vào số dư tiền gửi và lãi suất tiền gửi được tính bằng lãi suất tiền vay. Ngoài ra khi tham gia sản phẩm này, khách hàng được ngân hàng tặng bảo hiểm tiền vay.
Cũng giống như Sacombank, Ngân hàng Á Châu (ACB) dù có nguồn khách lớn từ công ty địa ốc ACBR vẫn không ngừng nghiên cứu phát triển thị trường và chuẩn bị tung ra sản phẩm cho vay mua nhà dành cho giới nhân viên văn phòng. Ông Bùi Tấn Tài, Phó tổng giám đốc, cho biết sản phẩm này được thiết kế nhằm giảm áp lực tài chính trong giai đọan đầu cho khách hàng bằng cách ân hạn việc trả gốc, chỉ góp lãi vay. “Đây là sản phẩm mang tính chiến lược với nhiều ưu đãi hấp dẫn nhằm khai thác tiềm năng kinh doanh từ phân khúc khách hàng được đánh giá là có nguồn thu nhập ổn định tăng dần trong tương lai”, ông Tài cho biết.
Theo xu hướng khai thác tiềm năng thu nhập trong tương lai của khách hàng, ngân hàng An Bình (ABBank) cũng mới tung ra sản phẩm cho vay YOUhouse với phương thức trả nợ gốc tăng dần nhưng được vay tối đa đến 20 năm, nhờ đó, khách hàng có thể chọn những sản phẩm giá trị cao, phù hợp năng lực trả nợ trong tương lai. Một sản phẩm khác của ABBank là YOUhouse Plus là sản phẩm cho vay mua nhà đất có bảo hiểm nhân thọ với thời hạn trả góp lên đến 30 năm.
Có thể thấy những chương trình cho vay mua nhà đất một mặt là công cụ khai thác thị trường bán lẻ của các ngân hàng, mặt khác, chúng cũng chính là công cụ hỗ trợ tài chính góp phần tích cực trong việc kích cầu thị trường nhà đất, nhất là trong lúc giá nhà đất lên cao. Điều này đã đáp ứng phần nào nhu cầu bức thiết về nhà ở trong xã hội.
Ghi nhận từ một số ngân hàng, số lượng khách hàng vay mua nhà đất trong năm nay tăng đáng kể và đang có xu hướng ngày càng tăng. Chỉ riêng tại siêu thị địa ốc ACBR, thống kê 8 tháng đầu năm 2007 cho thấy có đến 70% khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà đất. Nhu cầu về mức vốn vay rất cao, trên 70% giá trị bất động sản họ định mua.
THANH PHƯƠNG
