Sở hữu kỳ nghỉ dưỡng – mua rồi trả lại được không?

Sở hữu kỳ nghỉ dưỡng - mua rồi trả lại được không?

LS. Hồ Thị Trâm (*)

(KTSG) - Đã có nhiều trường hợp trả lại gói kỳ nghỉ dưỡng và yêu cầu được hoàn tiền do dịch bệnh diễn biến phức tạp và kéo dài khiến người sở hữu kỳ nghỉ dưỡng không thể dùng dịch vụ. Thoạt nghe đây có vẻ là một lý do chính đáng tại thời điểm hiện nay nhưng về mặt pháp lý chắc hẳn việc “được trả, được hoàn tiền” này không phải một bên muốn là được.

Một khu nghỉ dưỡng ở Nha Trang. Ảnh: Minh Duy

Mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshares) bắt nguồn từ Mỹ từ năm 1970 nhưng chỉ xuất hiện ở Việt Nam từ khoảng năm 2009(1). Cách thức vận hành của mô hình này là bên đặt mua trước các gói du lịch nghỉ dưỡng để được nghỉ ngơi tại các khu nghỉ dưỡng (resort) sang trọng trong khoảng thời gian thường là bảy ngày trong năm và liên tục trong nhiều năm với mức giá được quy định trong hợp đồng(1). Bên sở hữu kỳ nghỉ cũng có quyền trao đổi kỳ nghỉ với người khác.

Ở Việt Nam, loại hình sở hữu kỳ nghỉ đã xuất hiện tại nhiều khu nghỉ dưỡng ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Cam Ranh, Phan Thiết, Vũng Tàu...

Là mô hình mới mẻ du nhập từ nước ngoài nên ít nhiều việc vận hành và tính chất pháp lý có liên quan đến sở hữu kỳ nghỉ chưa được nhiều người (người mua) hiểu thấu đáo dẫn đến sự nhầm lẫn với quyền sở hữu bất động sản, nay cộng thêm bối cảnh dịch bệnh phức tạp. Do đó, đã xuất hiện nhiều vụ việc tranh chấp phát sinh liên quan đến loại hợp đồng này mà chủ yếu là bên mua đòi chấm dứt hợp đồng và đòi được hoàn tiền đặt cọc. Trong một số trường hợp bên bán không đồng ý, nhưng việc xử lý tranh chấp rắc rối đã khiến bên mua đành chấp nhận chịu mất cọc và bỏ ngang hợp đồng. Tuy nhiên cũng có không ít người mua đã yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp.

Liệu “trả lại” gói kỳ nghỉ được không?

Vào năm 2017, đã có vụ án tranh chấp hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, sau này bản án giải quyết vụ án này được nghiên cứu và xây dựng thành Án lệ số 42/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao thông qua ngày 24-2-2021. Trong vụ án đó, khách hàng sau khi giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thì phát hiện ra những điều khoản không hợp lý, bị nhầm lẫn giữa sở hữu kỳ nghỉ và sở hữu bất động sản nên đã chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng nhưng bên bán không chấp nhận. Mặc dù nội dung pháp lý của Án lệ số 42 là để xác định quyền lựa chọn cơ quan tòa án giải quyết tranh chấp theo nguyện vọng của người tiêu dùng thay vì cơ quan trọng tài như hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ quy định sẵn. Tuy nhiên, để hiểu bản chất của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thì chúng ta cũng có thể tham khảo quan điểm của tòa án trong vụ án này.

Tại phần nhận định, tòa án xác định hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là hợp đồng dịch vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự. Bên sử dụng dịch vụ đặt cọc giữ chỗ, thanh toán các đợt theo thỏa thuận để mua dịch vụ nghỉ dưỡng. Họ có quyền sở hữu kỳ nghỉ nhưng không có quyền sở hữu bất động sản. Các bên giao kết hợp đồng trên tinh thần tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Trong vụ án đó, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ không bị tuyên vô hiệu. Vì hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ không vô hiệu có nghĩa là bên mua phải tiếp tục thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận. Hay nói cách khác, bên mua không thể trả lại gói nghỉ dưỡng.

Bên mua có thể mất tiền cọc nếu không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tất nhiên, mỗi vụ án sẽ có các tình tiết, sự kiện khác nhau cho nên hậu quả pháp lý có thể không giống nhau.

Đi tìm một cách giải quyết

Hiện nay, dịch bệnh khiến cho hoạt động dịch vụ du lịch rơi vào tình trạng đóng băng, việc đi lại trong nước và ra nước ngoài bị hạn chế bởi các quy định giãn cách, phong tỏa được áp dụng nhằm kiểm soát sự lây lan của dịch bệnh. Bên mua không có cơ hội sử dụng dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng đã mua như kế hoạch có trước đó. Trên thực tế, hoàn cảnh bên ngoài đã khác hẳn với thời điểm giao kết hợp đồng lúc khi chưa xảy ra dịch bệnh.

Điều 420 của Bộ luật Dân sự 2015 có dự liệu trường hợp thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Theo quy định này, hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải hội đủ các yếu tố gồm: (i) sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng, (ii) tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh; (iii) hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác, (iv) việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; và (v) bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Đối chiếu với hoàn cảnh của bên mua, sự xuất hiện và lây lan của dịch bệnh mang tính chất khách quan, ngoài ý chí và không thể tiên lượng được trước. Giả sử nếu bên mua biết sự kiện dịch bệnh bên mua chưa hẳn đã giao kết hợp đồng hoặc nếu giao kết, họ có thể đã thỏa thuận thêm quyền rút lui, loại trừ hay bảo lưu nhất định.

Dường như nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng có thể bên cạnh việc vẫn phải đóng tiền các đợt theo hợp đồng mà còn phải chờ đợi cho đến khi dịch bệnh được khống chế hoặc hết dịch thì mới thực hiện được kỳ nghỉ dưỡng nhưng đến khi nào dịch bệnh mới hết thì còn chưa thể biết. Bên mua cũng không thể can thiệp được vào các quy định hạn chế đi lại hay các chỉ thị của nhà nước. Vậy với tình thế đó, có thể xem xét đến tình huống bên mua thỏa mãn trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Nếu cho rằng thỏa mãn các tiêu chí thì bên mua có thể đề nghị đàm phán lại hợp đồng với bên bán về các nội dung cần điều chỉnh như thời gian nghỉ dưỡng, các đợt thanh toán, mức phí và các yếu tố khác hoặc thậm chí là chấm dứt hợp đồng. Trường hợp không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng thì bên mua có thể yêu cầu tòa án quyết định về việc chấm dứt hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích của các bên theo quy định tại Điều 420 nêu trên. Là vụ án dân sự, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh thuộc về các bên để tòa án có cơ sở đưa ra phán quyết sau cùng.

Thiết nghĩ, sở hữu kỳ nghỉ dưỡng tuy mới về hình thức nhưng bản chất không còn mới, các bên trước khi giao kết tham gia giao dịch này phải tìm hiểu kỹ quy định pháp luật để hiểu rõ bản chất đối tượng giao dịch và các quyền lợi liên quan. Một khi đã chịu sự ràng buộc bởi các cam kết hợp đồng, việc giải phóng khỏi sự ràng buộc không đơn thuần một bên muốn là được mà phải căn cứ theo nội dung thỏa thuận và quy định của pháp luật để giải quyết.

^(*) Công ty Luật TNHH ADK & Co Việt Nam Lawyers

⁽¹⁾ http://www.vcca.gov.vn/default.aspx?page=news&do=detail&category_id=9343771e-96be-48b5-a35d-b8ea9bc1aa93&id=4556ca61-925d-477d-aca3-061890646549;

⁽²⁾ https://condao.com.vn/vi/xu-huong-so-huu-ky-nghi-tai-viet-nam.html;