(KTSG) - Phải nhìn nhận rằng nhu cầu về nhà ở cho cán bộ, công chức từ các tỉnh sáp nhập về làm việc tại các trung tâm hành chính mới là có thật. Tuy nhiên, theo định hướng thì các đối tượng này sẽ được ưu tiên phân bổ ở nhà công vụ hoặc nhà thuê được Nhà nước trợ cấp. Nhu cầu mua nhà để chuyển về định cư ở các trung tâm hành chính mới có thể không lớn đủ để tạo ra sốt đất, trừ khi là sốt đất ảo.
- Quản lý tốt môi giới bất động sản sẽ giảm sốt đất ảo
- Đầu cơ tạo thông tin giả, đi trước đón đầu tại sốt đất ảo
Theo Báo cáo thị trường bất động sản quí 1-2025 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá đất nhiều địa phương tăng từ 5-30% so với mức giá trước đây sau khi có thông tin sáp nhập(1). Thị trường bất động sản ở các vùng giáp ranh các trung tâm hành chính (dự kiến) rất sôi động với hàng chục ngàn nhà đầu tư tham gia.
Chiêu trò của giới đầu cơ không mới. Các công ty bất động sản và môi giới thường liên kết với nhau để tạo sóng giả thông qua các hình thức mua bán qua lại lẫn nhau, đem các hợp đồng mua bán, đặt cọc quảng bá trên các kênh truyền thông, mạng xã hội như YouTube, Zalo, Facebook, TikTok nhằm lôi kéo nhà đầu tư.
Thông tư 80/2021/TT-BTC quy định người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng công chứng có hiệu lực. Lợi dụng “thời hạn 10 ngày” này, các công ty bất động sản, công ty môi giới ký hợp đồng công chứng giao dịch mua bán, sau đó hủy hợp đồng trước thời hạn quy định để không đóng thuế. Bằng cách này, họ tạo ra các làn sóng giao dịch dồn dập, khiến các nhà đầu tư có cảm giác thị trường bất động sản đang rất sôi động.
Ngoài một số địa phương như Thái Bình, Phú Thọ, Tuyên Quang… nhanh chóng ra cảnh báo đối với người dân(2), rất nhiều địa phương khác chưa có những hành động quyết liệt nhằm ngăn chặn cơn sốt đất ảo hiện nay.
Thiết nghĩ về lâu dài, Nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin để cảnh báo sớm về các đợt sốt đất căn cứ vào các thông số chính: mức độ tăng giá, số lượng giao dịch, số lượng hợp đồng tín dụng cho vay mua đất nền trên từng địa bàn. Dữ liệu có thể thu thập trong một khoảng thời gian nhất định có thể là mỗi tháng, mỗi quí để giúp chính quyền địa phương ra các cảnh báo kịp thời đối với người dân, nhà đầu tư về nguy cơ sốt đất ảo nhằm bình ổn thị trường. Dữ liệu bất động sản được thu thập tự động từ cơ quan thuế, hệ thống các phòng công chứng, hệ thống ngân hàng thương mại. Hiện nay, Singapore đang vận hành mô hình hệ thống thông tin bất động sản REALIS tương tự rất hiệu quả(3).
Chiêu trò của giới đầu cơ không mới. Các công ty bất động sản và môi giới thường liên kết với nhau để tạo sóng giả thông qua các hình thức mua bán qua lại lẫn nhau, đem các hợp đồng mua bán, đặt cọc quảng bá trên các kênh truyền thông, mạng xã hội như YouTube, Zalo, Facebook, TikTok nhằm lôi kéo nhà đầu tư.
Thông tin về đầu tư cơ sở hạ tầng, như đường sá, cầu, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại... sau khi sáp nhập vốn dĩ là thông tin hấp dẫn nhà đầu tư nhưng hầu hết đều do giới đầu cơ tung tin ra thị trường đầu tiên.
Do đó, việc công bố các quy hoạch, các dự án đầu tư hạ tầng sau sáp nhập một cách nhanh chóng tại các địa phương sẽ giúp giảm thiểu tình trạng người dân, nhà đầu tư bị mắc bẫy thông tin sai lệch từ giới đầu cơ, tránh được những vụ sốt đất ảo. Biện pháp truyền thông hữu hiệu nhất là thông qua các cuộc họp định kỳ, đặc biệt cấp cơ sở là xã, phường là những đơn vị đóng vai trò rất quan trọng trong việc thông tin, cảnh báo người dân những rủi ro do sốt đất bởi tin đồn thất thiệt.
Chính quyền các địa phương cũng nên cân nhắc sử dụng các biện pháp hành chính mạnh tay bằng cách hạn chế/tạm dừng giao dịch chuyển nhượng tại các địa bàn đang sốt đất để hạ nhiệt. Biện pháp này tuy giúp cơn sốt đất hạ nhiệt nhanh nhất nhưng có thể gây ra bất tiện cho người dân nên cần cân nhắc kỹ. Thực tế biện pháp tạm dừng giao dịch đã được các địa phương như Khánh Hoà, Quảng Ninh áp dụng thành công vào năm 2018 khi xảy ra tình trạng sốt đất trên địa bàn Vân Phong, Vân Đồn khi có thông tin về thành lập các đặc khu kinh tế(4).
Ngân hàng Nhà nước, với tư cách là cơ quan quản lý, điều hành hệ thống ngân hàng thương mại cần nhanh chóng chỉ đạo các ngân hàng thương mại siết chặt cho vay tín dụng bất động sản là đất nền ở các khu vực đang sốt đất. Cuối cùng, Nhà nước cần có các biện pháp chế tài thật nghiêm khắc đối với các hành vi tung tin thất thiệt làm nhiễu loạn thị trường đối với các đối tượng môi giới, đầu cơ trục lợi để răn đe thích đáng.
(*) Viện Quản trị và Công nghệ FSB - Đại học FPT
(1) https://vars.com.vn/tin-tuc/tcbc-bao-cao-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-quy-1-nam-2025-kich-hoat-chu-ky-moi-n1937
(2) https://vnexpress.net/loat-dia-phuong-canh-bao-sot-dat-ao-theo-tin-don-sap-nhap-4865982.html
(3) https://www.ura.gov.sg/-/media/Corporate/Property/REALIS/User%20Guide/REALIS_eBrochure.pdf
(4) https://vneconomy.vn/techconnect//tam-ngung-mua-ban-dat-tai-khu-vuc-co-du-an-tai-3-dac-khu-kinh-te.htm
Tôi thấy mỗi khi có thông tin gì mới về hạ tầng lại xảy ra sốt đất nhưng nhà nước vẫn không có biện pháp hữu hiệu để giải quyết gây nên bất ổn thị trường, nhiều nhà đầu tư cò con thường vỡ nợ do sốt đất. Tác giả đã chỉ ra nguyên nhân và có những giải pháp khả thi.