(KTSG Online) - Sau một gian dài suy giảm cả về giá cả nhà đất lẫn tính thanh khoản của thị trường, lĩnh vực bất động sản bước vào quí 2-2023 với niềm kỳ vọng từ hiệu ứng của một loạt chính sách tháo gỡ pháp lý, dòng tiền và lãi suất... Nhìn vào diễn biến tích cực trong giao dịch, cơ cấu sản phẩm, chiến lược giá cả qua những đợt mở bán sản phẩm gần đây, có vẻ như doanh nghiệp đã sẵn sàng cho một cuộc đua từ đáy.
- Nhiều vướng mắc cho các giao dịch đầu tư ‘mua chung bất động sản’
- Cần thẳng thắn nhìn nhận thị trường bất động sản vẫn méo mó
Tín hiệu tích cực ngày một nhiều
Cơ sở để nhiều doanh nghiệp tự tin về việc thị trường bất động sản đã dò được đáy chính là những tín hiệu tích cực từ chính sách đang xuất hiện ngày một nhiều. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục hạ lãi suất điều hành trong tháng 5 này là một trong những thông tin trợ lực cho thị trường trở lại. Lãi suất đảo chiều là chỉ dấu quan trọng cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua, chu kỳ phục hồi tâm lý của thị trường sẽ bắt đầu dù tốc độ còn hạn chế.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, mặc dù lãi suất vay tiêu dùng hay cho vay mua nhà hiện vẫn ở mức tương đối cao, khoảng 14%/năm, nhưng với kịch bản cơ sở lạm phát bình quân được kiểm soát quanh mức 4-4,5%, cơ quan quản lý có thêm dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ trong năm 2023.
Thông thường, lãi suất huy động sẽ giảm nhanh hơn so với lãi suất cho vay và hiện tại, lãi suất đầu vào bắt đầu có dấu hiệu giảm, nên khả năng cao lãi suất cho vay sẽ có sự điều chỉnh mạnh trong những tháng cuối quí 2, đầu quí 3 năm nay.
Trên thực tế, gần đây, song song với giảm lãi suất huy động, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay và đồng loạt triển khai các gói tín dụng ưu đãi lãi suất dành cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Nhiều ngân hàng giảm lãi vay với mức giảm cao nhất lên tới 3%/năm áp dụng cho cả khoản vay kinh doanh bất động sản.
Giảm lãi suất cho vay thương mại và gói tín dụng ưu đãi đang là hai luồng vốn được kỳ vọng sẽ thổi hơi ấm cho thị trường bất động sản. Người mua nhà có cơ hội tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất phù hợp, đồng thời nguồn cung nhà ở giá rẻ cũng trở nên dồi dào hơn.
Việc cân đối hạ mặt bằng lãi suất của các ngân hàng có thể có độ trễ nhưng những thông tin dự báo luôn là yếu tố tác động mạnh nhất đến tâm lý thị trường. Sau một thời gian “căng cứng” về thanh khoản thì từ đầu tháng 4 đến nay hàng loạt doanh nghiệp đã liên tiếp bung hàng để đón đầu lượng người có nhu cầu và nhà đầu tư bắt đáy.
Theo số liệu thống kê từ chuyên trang Batdongsan.com.vn, dù hầu hết nguồn cung trên thị trường thời điểm này là sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Nhưng những dự án mở bán lúc này đều có chất lượng tốt, pháp lý hoàn thiện, tiện ích - dịch vụ đa dạng, được thị trường “bảo chứng” và đón nhận tích cực từ các đợt bán trước đó.
Trong khi đó, dự báo về thị trường trong thời gian tới, chuyên gia của DKRA Việt Nam cho rằng, sẽ sớm có tín hiệu khởi sắc cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Nguồn cung phân khúc đất nền trong quí 2-2023 sẽ tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quí 1 nhằm kích cầu thị trường.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quí 2-2023 tại TPHCM có thể tăng gấp đôi so với quí 1, ở mức khoảng 2.000 - 2.500 căn mở bán mới. Với thị trường Bình Dương khoảng 500 - 1.000 căn, Long An khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 350 căn mở bán mới.
Một điểm đáng lưu ý là ở giai đoạn hiện tại, việc nhiều chủ đầu tư tích cực triển khai các chương trình bán hàng ưu đãi đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt cho khách hàng. Đây được xem là giải pháp “tự cứu thanh khoản” cho chính mình trong bối cảnh người mua “ngại” đi vay để mua nhà và chờ chính sách về lãi suất “ngấm” vào thị trường.
Bà Thanh Phạm, Quản lý cấp cao, CBRE Việt Nam phân tích, khả năng tài chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng lúc này. Nếu chỉ áp dụng các chính sách bán hàng như trước kia thì với mức lãi suất lên tới 13-14%/năm hiện nay, nhiều người sẽ “chùn chân” vì áp lực trả lãi quá lớn.
“Vậy nên, các chính sách ưu đãi vừa là cách thức hỗ trợ người mua, vừa là giải pháp tự thoát khó của chủ đầu tư dự án. Khi đó, cả người mua lẫn chủ đầu tư đều giảm được sự lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng để mua nhà cũng như phát triển dự án”, bà Thanh cho hay.
Sẵn sàng cho cuộc đua từ đáy
Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đã đi qua mùa đại hội cổ đông thường niên và bắt đầu triển khai kế hoạch bán hàng từ nay đến cuối năm. Chiến lược về sản phẩm, giá bán của từng dự án cũng đã được lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ với cổ đông và làm cơ sở để đặt kế hoạch kinh doanh năm nay.
Đơn cử, chủ đầu tư Khang Điền cho rằng đã ghi nhận kết quả tốt khi chào bán dự án The Classia Khang Điền và đang lên kế hoạch khai thác chuyển tiếp cho đến cuối năm. Tập đoàn Hưng Thịnh cũng kỳ vọng rất lớn vào hai dự án mới được mở bán Dự án Moonlight Avenue và dự án Avarta Thủ Đức.
Một đại diện khác là Nam Long Group, cho biết trong quí 2 tới, doanh nghiệp sẽ giới thiệu dòng sản phẩm nhà ở xã hội EHomeS Cần Thơ, thuộc khu đô thị tích hợp Nam Long II Central Lake, giá khoảng từ 620 triệu/căn. Cùng với đó, khu đô thị Izumi City tại Biên Hòa, Đồng Nai của chủ đầu tư này cũng đang triển khai ra thị trường với cá sản phẩm vừa túi tiền.
Novaland dù chưa hoàn toàn thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng trái phiếu nhưng động thái gỡ khó về pháp lý cho các dự án của doanh nghiệp này ở nhiều địa phương cũng đem đến hy vọng phục hồi. Rổ hàng khổng lồ từ một số dự dán tại Phan Thiết, Đồng Nai đang là cơ sở để doanh nghiệp này sẵn sàng tham gia vào cuộc đua bán hàng của thị trường bất động sản.
Thị trường Bình Dương cũng đang chứng kiến cuộc chạy đua của nhiều ông lớn. Theo đó, dự án Bcons Polygon của Bcon Group đang được các sàn chào bán. Dự án này có nhiều phân khúc và giá thấp nhất ghi nhận thời điểm bán ra tầm 1,5 tỉ đồng/căn và hiện nay đã chênh lên khoảng 3 - 4 triệu đồng/m2. Một đại diện khác là Phú Đông Group kế hoạch phát triển dự án mới với giá thành dưới 2 tỉ đồng, nhằm phục vụ người lao động.
Dù thị trường được đánh giá là chạm đáy nhưng nhiều doanh nghiệp nhìn nhận để tăng tốc không phải dễ bởi những yếu tố rủi ro vẫn chưa hoàn triệt tiêu. Một số chủ đầu tư và doanh nghiệp môi giới cho rằng họ không kỳ vọng vào việc bán được nhiều hàng trong năm nay. Những sự kiện mở bán với hàng nghìn người mua như giai đoạn 2021-2022 rất hiếm trong bối cảnh hiện tại.
Hầu hết doanh nghiệp đưa ra kế hoạch kinh doanh năm nay dựa trên kịch bản hết sức thận trọng. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp nhìn nhận, việc quan trọng nhất vẫn là đánh giá lại nhu cầu cũng như sức tiêu thụ của thị trường hiện tại để đưa ra sản phẩm phù hợp. Nếu chiến lược kinh doanh không nhìn vào nhu cầu của khách hàng, doanh nghiệp sẽ bị bỏ lại trong cuộc đua phục hồi.
Ông Phạm Đình Huy, Giám đốc Đầu tư của Tập đoàn Nam Long cho biết, doanh nghiệp đã tiến hành lọc lại danh mục bất động sản sẵn sàng bán và quyết định giữ lại sản phẩm có giá trị cao (vài chục tỉ đồng mỗi sản phẩm) để tập trung bán các sản phẩm vừa túi tiền với nhiều phân khúc khách hàng khác nhau, được hấp thụ tốt ngay thời điểm khó khăn. Chỉ có những sản phẩm như vậy mới phù hợp để bước vào cuộc đua từ đáy, bởi đây là sản phẩm sở trường của doanh nghiệp.
Trong khi đó, TTC Land cũng đang đánh giá lại giá bán của một số dự án ở TPHCM để phù hợp với cả giá vốn và năng lực chi trả của người mua. Doanh nghiệp nhìn nhận sau thời gian dài bị trì hoãn do tắc pháp lý thì dự án đã bị đội thêm chi phí đáng kể và hiệu quả gần như ngấp nghé ở điểm xuất phát.
Ngay trong chiến lược M&A của mình, Khải Hoàn Land cho biết sau khi mua lại dự án, doanh nghiệp sẽ cùng với đối tác ngoại đánh giá và xây dựng lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng (ở hoặc đầu tư).
Cũng có nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch năm lãi hàng trăm tỉ đồng trên cơ sở ghi nhận nguồn thu bán hàng từ các dự án trước đó, nhưng điều này không đóng góp đáng kể vào việc cải thiện dòng tiền. Bởi trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã nhận tiền ứng trước từ khách hàng mua dự án (được ghi nhận ở khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán) và ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đáp ứng đủ điều kiện bàn giao.
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường mới quyết định được lợi thế trong cuộc đua phục hồi. Không chỉ là dòng tiền trước mắt mà chiến lược sản phẩm, giá bán, chính sách bán hàng phù hợp sẽ đảm bảo cho họ duy trì được nguồn lực cho một cuộc đua đường dài.
