(KTSG Online) - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã ban hành Thông tư 10, ngưng hiệu lực thi hành một số quy định tại Thông tư 06 kể từ ngày 1-9 cho đến khi có quy định mới về các vấn đề liên quan. Sự điều chỉnh này đang tạo ra một khoảng thời gian “vàng” để doanh nghiệp tái cấu trúc trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, về dài hạn, doanh nghiệp cũng cần hướng đến một thị trường vốn ổn định như cổ phiếu và trái phiếu hơn là dòng tín dụng từ ngân hàng thương mại với đặc trưng ngắn và biến động nhanh.
- Sửa Thông tư 06/2023 theo hướng ngưng hiệu lực các quy định gây khó doanh nghiệp
- Tác động của Thông tư 06 tới thị trường tín dụng
Hỗ trợ giải quyết tình huống cho thị trường
Trong văn bản của mình, lý do được NHNN nhắc đến là bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn và để “ưu tiên hơn nữa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”. Theo đánh giá của nhóm phân tích Công ty chứng khoán ACBS, Thông tư 10 nằm trong chủ trương hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường bất động sản nói riêng và tăng trưởng tín dụng nói chung.
Động thái này cho phép các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn có cơ hội tái cơ cấu thông qua chuyển nhượng vốn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh. Còn phía nhà băng cũng có hành lang pháp lý để có thể cho vay đối với người đi mua bất động sản chưa có đủ điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đủ các điều kiện về pháp lý.
Đánh giá tương tự, nhóm phân tích của Công ty chứng khoán Maybank IB (MSVN) cho rằng việc hoãn thi hành các điều trên là thông tin khả quan cho ngành bất động sản, giúp việc tiếp cận vốn vay từ các tổ chức tín dụng khả quan hơn trong bối cảnh “đói vốn” như hiện nay. “Chưa đủ điều kiện kinh doanh” là câu nói gây nhiều tranh cãi trong thời gian qua từ thông tư siết lại các hoạt động cho vay ở lĩnh vực bất động sản của ngân hàng.
Cũng cần nhắc lại rằng quy định này được lấy ý kiến từ khoảng đầu năm 2022, trước thời điểm thị trường tài chính Việt Nam gặp trục trặc với tình huống SCB, tỷ giá và lãi suất tăng cao đi cùng khó khăn thanh khoản. Trên thực tế, từ phía góc nhìn của cơ quan quản lý, việc siết lại các dự án bất động sản rủi ro cao là một điều chỉnh pháp lý phù hợp với quan điểm quản trị rủi ro từ phía các ngân hàng, các tổ chức tài chính vốn đặt yêu cầu về sự an toàn hệ thống là ưu tiên cao nhất.
Tuy nhiên, việc áp quy định chung cho thị trường cũng đồng thời sẽ ảnh hưởng đến cả những doanh nghiệp, dự án, khách hàng tốt. “Thông tư 06 được hình thành là mục đích tốt, nhưng việc áp dụng ngay như vậy là một sự siết chặt quá mức”, nhóm phân tích MSVN bình luận.
Đằng sau câu chuyện Thông tư 06 là một vấn đề dài hơi hơn cho lĩnh vực bất động sản. Tại tọa đàm mới đây, Phó thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú nhắc đến bối cảnh khó khăn hiện nay còn kéo dài và khó ai có thể nói được sẽ kéo dài bao lâu. Lãnh đạo NHNN cũng khẳng định có trên 90% khó khăn trên thị trường bất động sản là về mặt pháp lý, câu chuyện được nhắc đến nhiều từ đầu năm đến nay.
Trong văn bản ban hành Thông tư 10, sau khi hủy điều khoản trên, NHNN nhắc đến việc sẽ thảo luận các phương án với các đơn vị liên quan để nghiên cứu, xem xét các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát rủi ro, đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng, hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.
Theo MSVN, câu chuyện tiếp theo của Thông tư 06 là thị trường bất động sản hình thành các khung pháp lý mới như ở Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (được kỳ vọng thông qua tại kỳ họp Quốc hội tháng 10-2023). Khi các định nghĩa trở nên rõ ràng hơn thì các trường hợp tốt-xấu cũng dễ phân định hơn chứ không bị đánh đồng.
“Điều chúng tôi quan tâm nhất ở đây là việc chờ đợi hướng dẫn cụ thể hơn về các dự án đủ điều kiện kinh doanh so với đủ điều kiện pháp lý. Bởi lẽ dự án khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không nhất thiết đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng”, đại diện MSVN bình luận.
Nhìn từ góc độ này thì việc ngưng một số điều khoản trong Thông tư 06 chỉ mới là bước khởi đầu trong quá trình “dài hơi” tìm kiếm sự phát triển ổn định của lĩnh vực bất động sản. Mặt khác, trong bối cảnh điều chỉnh pháp lý, một câu chuyện cần được đẩy mạnh giải quyết là thị trường vốn, gồm cổ phiếu và trái phiếu, nơi cung cấp dòng tiền trung và dài hạn ổn định hơn là dòng tiền từ các ngân hàng thương mại vốn có đặc trưng ngắn hạn, biến động nhanh và mạnh.
Quỹ thời gian ‘vàng’ để doanh nghiệp tái cấu trúc
Mặc dù, cấu trúc tài chính của các doanh nghiệp chưa ở mức báo động, nhưng vấn đề thanh khoản vẫn đáng lo, nhất là trong hai năm trở lại đây. Theo chuyên gia từ Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhìn nhận, tín dụng vào bất động sản đang tập trung vào một số dự án có quy mô lớn. Trong khi đó, tổng thể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện kinh doanh đang giảm rất mạnh. Diễn biến hiện tại nếu tiếp tục kéo dài cũng sẽ tạo ra rủi ro tập trung và có thể gây ra nguy cơ nợ xấu cao hơn trong tương lai. Thông tư 06 có thể mang hàm ý kiểm soát rủi ro trong dài hạn.
“Thông tư 10 có thể chỉ là bước đi tạm thời, có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ cho quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành bất động sản. Chính sách tiền tệ nới lỏng cần hướng tới sự phát triển chung của nền kinh tế, tuy nhiên, thực tế nền kinh tế lại phụ thuộc lớn vào lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, việc tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh của lĩnh vực bất động sản công khai, minh bạch và công bằng hơn”, nhóm phân tích của VDSC cho hay.
Trong khi đó, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhìn nhận, việc NHNN tạm hoãn thi hành một số điều khoản của Thông tư 06 là động thái hỗ trợ rất kịp thời. Đơn cử như khoản 8, điều 8 quy định cấm cho vay để góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng vốn góp, cổ phần…, bản chất là hoạt động M&A. Nếu giữ nguyên quy định thì chỉ có khoảng 78 trong tổng số 40.000 doanh nghiệp bất động sản hiện nay tiếp cận được tín dụng để triển khai hoạt động này.
"Việc dừng thực hiện khoản 8 điều 8 này sẽ tạo điều kiện cho tất cả các doanh nghiệp bình đẳng trong việc tiếp cận nguồn vốn của các nhà đầu tư vay vốn tín dụng. Còn các nhà đầu tư khi vay vốn tín dụng thì phải đáp ứng được các điều kiện vay vốn theo quy định pháp luật về tín dụng. Những điều chỉnh này không phải xoay chuyển hoàn toàn thị trường nhưng tạo ra một khoảng không gian lẫn thời gian cho doanh nghiệp tận dụng để tái cấu trúc kịp thời", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nêu quan điểm.
Nhiều doanh nghiệp thừa nhận, tinh thần chung của Thông tư 06 về lâu dài là tốt, tuy nhiên trong ngắn hạn cần có những điểu chỉnh cho phù hợp với sức khoẻ nền kinh tế. Vì thực tế việc điều chỉnh này sẽ khuyến khích các chủ đầu tư có năng lực, có khả năng, có trình độ, tiếp tục dự án cũng như giúp cho người mua nhà yên tâm hơn. Tránh tình trạng doanh nghiệp không có đủ điều kiện để phát triển các dự án trong tương lai nhưng người mua nhà lại không có yếu tố bảo vệ nào.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, cho rằng Thông tư 10 mới ban hành sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thêm nhiều giải pháp để lựa chọn trong kế hoạch tái cấu trúc. Việc dừng những điều kiện vay sẽ tạo điều kiện cho đối tác của chủ đầu tư (bên thứ 3) vay vốn thông qua hợp tác kinh doanh. Trong bối cảnh hiện tại, hợp tác đầu tư chia sẻ lợi ích và rủi ro với các đơn vị có tiềm lực tài chính là ưu tiên.
Có thể hiểu việc ngưng hiệu lực thi hành một số quy định tại Thông tư 06 đồng nghĩa doanh nghiệp bất động sản vẫn được vay vốn với một số mục đích như trước đây vẫn vay mà không bị “cấm cửa hoàn toàn”. Tuy nhiên, các quy định này sẽ chỉ ngưng cho đến khi có văn bản mới được NHNN ban hành và có hiệu lực thi hành. Do vậy, thông điệp về kiểm soát rủi ro vẫn được bảo lưu trong một thời hạn nhất định và doanh nghiệp cần tận dụng khoảng thời gian này để có một kế hoạch tái cấu trúc tối ưu về dòng tiền và pháp lý dự án.
