Sức ép cơ cấu nợ làm ‘nóng’ thị trường mua bán dự án bất động sản

(KTSG Online) - Khi các nhà đầu tư bất động sản cá nhân và người có nhu cầu mua nhà chưa muốn quay lại thị trường bất động sản, việc doanh nghiệp tìm kiếm dòng nguồn thu từ bán hàng đang bị hạn chế. Khả năng trả nợ của các chủ đầu tư ngày một thấp nên việc xoay xở bằng cách "sang tay" dự án hay hợp tác đầu tư của các doanh nghiệp địa ốc ngày một nhiều. Xu hướng tái cơ cấu dòng tiền này cũng mở ra cơ hội "đi săn" của các doanh nghiệp có tiềm lực.

• Dòng vốn chuyển động chậm, bất động sản vẫn chờ ‘thẩm thấu’ chính sách

Doanh nghiệp hành động khi đến giới hạn

Báo cáo về thực trạng sức khỏe của thị tường bất động sản công bố mới đây, Hội Môi giới bất động sản (VARS) nhận định, doanh nghiệp bất động sản đến "giới hạn" của sự chịu đựng. Phần lớn trong đó đối diện với thực trạng thanh khoản sụt giảm, nhân sự sứt mẻ, áp lực nợ tăng và năng lực trả nợ suy yếu. Để thoát hiểm kịp thời, nhiều doanh nghiệp lựa chọn phương án "sang tay" dự án hoặc tìm đối tác hợp tác phát triển dự án để cơ cấu dòng tiền.

Giai đoạn này thị trường cũng bắt đầu đạt trạng thái lý tưởng khi các doanh nghiệp có tiềm lực cho thấy dấu hiệu tìm mua dự án. VARS nhận định trong 6 tháng, các nhà đầu tư ngoại đang duy trì sự quan tâm tới các dự án bất động sản trong nước. Các nhà đầu tư ngoại đang thực hiện các thương vụ thâu tóm dự án bất động sản trong nước phần lớn đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Malaysia…

Một trong những thương vụ đáng chú ý nhất tuần qua là việc Keppel Land thông báo chi hàng ngàn tỉ đồng để thâu tóm 65% cổ phần của doanh nghiệp sở hữu một trung tâm thương mại tại Hà Nội. 35% vốn còn lại sẽ do chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư Phát triển Bình Minh nắm giữ.

Trước đó, Keppel cũng là nhân vật chính trong thương vụ chi khoảng 3.180 tỉ đồng để mua cổ phần tại 2 dự án Emeria (6 hecta) và Clarita (5,8 hecta) ở thành phố Thủ Đức của Khang Điền. Với khoản đầu tư này, nhóm Keppel sẽ sở hữu 49% cổ phần trong 2 dự án, Khang Điền nắm 51% còn lại.

Thời gian qua, thị trường bất động sản cũng chứng kiến việc các nhà đầu tư ngoại đang mua lượng lớn cổ phần từ các doanh nghiệp bất động sản trong nước như Novaland, Hưng Thịnh Land. Đây cũng là một cánh cửa để nhà đầu tư ngoại tham gia sâu hơn vào thị trường bất động sản trong nước thời gian tới.

Gần đây, Tập đoàn Hưng Thịnh và Tập đoàn Marubeni (Nhật Bản) đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam. Dự án khởi đầu tọa lạc tại trung tâm hành chính mới của thành phố Thủ Đức, có tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỉ đồng. Đây là dự án khởi đầu nhưng lãnh đạo của cả hai doanh nghiệp cho rằng sẽ còn tham gia cùng nhau ở nhiều dự án khác.

Không phải là sự chủ động tìm kiếm của bên mua mà nhiều doanh nghiệp nội cũng mong muốn cơ cấu lại dự án để nhanh chóng thoát ra cuộc khủng hoảng hiện nay, dù những thương vụ họ thực hiện trong thời gian qua đa phần là lỗ hoặc không đạt được giá trị kỳ vọng.

Chia sẻ với cổ đồng mới đây, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, cho rằng doanh nghiệp phải bán bớt tài sản cá nhân lẫn các công ty con đang phát triển dự án để đảm bảo dòng tiền hoạt động.

Mới đây doanh nghiệp đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho khu đất để phát triển dự án Astral City với số tiền nộp ngân sách nhà nước là 511 tỉ đồng. Dự án có diện tích 3,73 ha do Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - KL làm chủ đầu tư, trước đây là công ty con của Phát Đạt. Tháng 6-2022, Phát Đạt thông qua Nghị quyết HĐQT để chuyển nhượng cổ phần công ty này cho Tập đoàn Danh Khôi.

Tại đại hội cổ đông hồi cuối tháng trước, lãnh đạo Phát Đạt thông báo tin vui là phía Tập đoàn Danh Khôi đã trả 870 tỉ đồng, và từ nay đến cuối năm sẽ trả tiếp thêm 1.500 tỉ đồng. Đây là khoản tài chính giúp doanh nghiệp tái cơ cấu dòng tiền để duy trì hoạt động trong giai đoạn khủng hoảng.

Gần đây các khoản nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản giá trị lớn cũng được rao bán nhiều hơn… Điều này khiến doanh nghiệp cân nhắc về việc chuyển nhượng dự án để có dòng tiền xử lý nhằm tránh nhảy nhóm nợ.

Trong bối cảnh khó khăn bủa vây, thời gian qua, bên cạnh việc chờ đợi chính sách gỡ khó, doanh nghiệp đã phải thực hiện hàng loạt giải pháp cấp bách nhằm "tự cứu mình", chờ cơ hội bật lên. Một trong các giải pháp khả quan nhất lúc này là đẩy mạnh hợp tác quốc tế. Chuyển động thực tế cho thấy, xu hướng mua bán dự án đang lan rộng trên thị trường bất động sản. Hoạt động này còn được dự báo "nóng" hơn vào cuối năm 2023 khi áp lực trả nợ, đặc biệt là trái phiếu đáo hạn, của doanh nghiệp địa ốc tăng.

Thâu tóm hay dòng tiền cộng sinh?

Việc vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản đang làm dấy lên những lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm giá rẻ. Song, theo giới phân tích, thời "cá lớn nuốt cá bé" đã qua, vì vậy dòng tiền của nhà đầu tư nước ngoài mang đến nhiều điều tích cực hơn là tiêu cực.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, chuyên gia của JLL Việt Nam, đánh giá thâu tóm hay hợp tác là hai mảng của mua bán sáp nhập (M&A). M&A hiện tại không chỉ là phương thức thu gom tài sản đơn thuần, vì vậy, các doanh nghiệp nội có thể coi đây như giải pháp để nâng cao nội lực trước khủng hoảng. Chưa kể, các doanh nghiệp nội ngày càng nắm lợi thế lớn hơn về quỹ đất, sự thấu hiểu thị trường… khiến các doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ "mua đứt, bán đoạn" sang hợp tác cùng phát triển, từ đó tạo ra sức mạnh cộng hưởng.

Nhiều đơn vị nghiên cứu cho rằng, dòng vốn M&A dự án nếu hoàn tất và ký kết trong thời gian tới kỳ vọng sẽ là cú hích cho đà phục hồi của thị trường bất động sản. Hiện nay các thương vụ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quí 2 sẽ tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quí 3-2023. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục duy trì quá trình đàm phán đến hết quí 4-2023, thậm chí kéo dài sang quí 2-2024.

Chia sẻ tại một tọa đàm tháo gỡ cho doanh nghiệp bất động sản mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, từ cuối năm 2022 khi làm việc với Tập đoàn Novaland, Bộ Xây dựng đã hướng dẫn chủ đầu tư bán bớt dự án để tháo gỡ khó khăn. Theo đó, để đủ điều kiện chuyển nhượng dự án cho đối tác khác, doanh nghiệp phải được gỡ vướng về pháp lý. Hiện mọi vướng mắc về thủ tục đất đai, quy hoạch đều giao cho địa phương giải quyết.

Theo ông Sinh, việc mua bán, sáp nhập các dự án bất động sản diễn ra trên thị trường là việc bình thường. Có những dự án không đổi tên nhưng đổi chủ. Việc mua bán sáp nhập là việc tốt trên thị trường địa ốc khi quyền lợi của nhà đầu tư được đảm bảo bởi các dự án sau khi đổi chủ được tiếp tục triển khai.

Dưới góc độ doanh nghiệp, viêc tái cơ cấu dòng tiền là điều hết sức quan trọng giúp họ vượt qua khủng hoảng. Việc hợp tác cùng các đối tác hay mua bán, đầu tư dự án cũng là một trong những phương án tái cơ cấu doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần tư duy để tồn tại rồi mới phái triển.

Tại đại hội cổ đông thường niên vừa qua, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, cho biết nhiều doanh nghiệp khác trong ngành “như đi vào ngõ cụt” bởi vướng mắc tại các dự án không biết đến khi nào mới được tháo gỡ xong, trong khi hàng bán không được, dịch vụ khai thác không hiệu quả. Đó là lý do doanh nghiệp tính bán bớt dự án để trả nợ nếu không muốn các khoản nợ cũ được đảm bảo bằng các dự án bất động sản có giá trị chuyển sang nhóm nợ xấu và bị ngân hàng thanh lý bắt buộc.

Thực tế cho thấy, việc mua đứt bán đoạn các dự án giữa đối tác nội và ngoại chưa xuất hiện nhiều, phần lớn các thương vụ trong thời gian qua đều là mua tỷ lệ cổ phần, hợp tác đầu tư. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng việc cẩn trọng với các yếu tố thâu tóm vẫn rất cần thiết trong giai đoạn này. Trong báo cáo thị trường vừa ban hành, VARS cảnh báo các cơ quan quản lý cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện trong hoạt động M&A. Đồng thời, cần có các biện pháp để kiểm soát sự thâu tóm của các nhà đầu tư nước ngoài.

VARS cũng khuyến nghị các địa phương nên nghiên cứu phương án mua lại các dự án còn tồn tại nhiều vướng mắc, doanh nghiệp không thể xử lý được. Sau đó hoàn thiện thủ tục còn vướng mắc và thực hiện đấu giá để thu hồi vốn. Đây cũng là một gải pháp giúp thị trường tái cơ cấu cả về sản phẩm, pháp lý lẫn dòng tiền của thị trường.