Thế Giới Di Động tự giảm tiền thuê mặt bằng: đúng hay sai?

(KTSG) - Việt Nam vừa trải qua giai đoạn hơn ba tháng thật tồi tệ do sự bùng phát của dịch Covid-19. Nhiều biện pháp chống dịch, bao gồm cả việc phong tỏa đã khiến cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bị gián đoạn. Với tư cách là một trong những nhà bán lẻ hàng đầu của Việt Nam, cách giảm thiểu thiệt hại của Thế Giới Di Động (TGDĐ) trong thời gian vừa qua tạo ra nhiều tranh luận về mặt pháp lý.

Theo thông tin từ truyền thông, TGDĐ đã chủ động không thanh toán 100% chi phí mặt bằng đối với các cửa hàng không hoạt động và giảm 70% đối với các cửa hàng còn hoạt động. Họ đã chủ động gửi tiền thanh toán theo các mức này vào tài khoản của chủ nhà, ngay sau khi gửi một thông báo mang tính hàng loạt đến các chủ nhà và không cần sự đồng ý của họ. Câu hỏi được đặt ra là: liệu TGDĐ hành xử như vậy có phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành hay không?

Với chuỗi bán lẻ quy mô lớn trên phạm vi cả nước, mức độ tác động đến TGDĐ là rất khác nhau tùy theo địa phương. Theo đó, có những nơi như TPHCM, trong một thời gian dài, các cửa hàng bán điện thoại, đồ điện gia dụng của TGDĐ phải đóng cửa hoàn toàn. Nhưng cũng có những nơi bị giảm công suất hoạt động theo yêu cầu chống dịch như hạn chế số người vào cửa hàng. Quan trọng hơn là vì lý do dịch bệnh, sức mua của người dùng là thay đổi rõ rệt. Cho nên, trước khi bàn đến khía cạnh pháp lý, có hai điểm cần nhấn mạnh:

Thứ nhất, cần phải thấy rằng khó khăn của TGDĐ là có thật. Và nhu cầu cần phải giảm thiểu chi phí hoạt động trong bối cảnh doanh thu bị suy giảm là một nhu cầu chính đáng.

Thứ hai, các hợp đồng thuê mặt bằng của TGDĐ với các chủ nhà trong trường hợp này, theo logic thông thường sẽ là những hợp đồng có thời hạn lâu năm.

Sự kiện bất khả kháng

Hành vi không thanh toán 100% chi phí mặt bằng đối với các cửa hàng không hoạt động và giảm 70% đối với các cửa hàng còn hoạt động của TGDĐ (hành vi) được nhìn nhận là một trong những nỗ lực để giảm chi phí hoạt động. Điều thú vị là trong các thông báo gửi đến chủ nhà, TGDĐ chỉ đưa lý do ảnh hưởng bởi Covid-19 và/hoặc tác động của biện pháp chống dịch mà không đưa ra cơ sở pháp lý.

Tôi cho rằng TGDĐ có cơ sở để áp dụng hardship để giải quyết vấn đề tiền thuê nhà với chủ nhà. Vấn đề là trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý... Như vậy, ngay cả có áp dụng hardship thì TGDĐ vẫn phải đàm phán với chủ nhà và phải đạt được sự đồng tình của chủ nhà chứ họ không có quyền đơn phương thay đổi giá thuê.

Thoạt nhìn, có vẻ cơ sở cho hành vi của TGDĐ trong trường hợp này là sự kiện bất khả kháng. Theo đó, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép(1).

Tuy vậy, đi vào bản chất ta sẽ thấy, vấn đề của TGDĐ không phải là bất khả kháng. Quan hệ giữa TGDĐ và chủ nhà là quan hệ thuê nhà hoặc thuê mặt bằng. Nghĩa vụ của TGDĐ là thanh toán tiền thuê nhà. Như vậy, để áp dụng bất khả kháng, TGDĐ phải chứng minh là bởi vì Covid-19 và/hoặc các biện pháp chống dịch (như yêu cầu người dân không ra khỏi nhà, đóng cửa có thời hạn các cơ sở kinh doanh các dịch vụ không phải là thiết yếu...) khiến cho hãng này mặc dù đã cố gắng hết sức rồi nhưng vẫn không thể nào thanh toán được khoản tiền thuê đối với chủ nhà (phần in nghiêng nhằm mục đích nhấn mạnh) theo như thỏa thuận trong hợp đồng.

Rõ ràng, xét từ khía cạnh này, TGDĐ gần như không thể chứng minh được chuyện này. Thậm chí, trong các báo cáo tài chính của TGDĐ trong thời gian vừa rồi, mặc dù suy giảm, nhưng doanh nghiệp này vẫn có lợi nhuận. Nói cách khác, nếu áp dụng sự kiện bất khả kháng để không thanh toán tiền hoặc giảm tiền là hoàn toàn không có cơ sở.

Hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Hoàn cảnh thay đổi cơ bản (hardship) được quy định tại điều 420 Bộ luật Dân sự 2015. Mặc dù có nhiều yếu tố có vẻ tương đồng, trên thực tế hardship khác rất nhiều với bất khả kháng bởi yêu cầu phải đáp ứng đồng thời các tiêu chí:

i. Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng.

ii. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh.

iii. Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác.

iv. Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên.

v. Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Đi vào bản chất ta sẽ thấy, vấn đề của TGDĐ không phải là bất khả kháng.

Diễn dịch một cách dễ hiểu là hoàn cảnh này thay đổi làm cho một bên bị bất lợi nghiêm trọng so với lúc ký hợp đồng. Đặt trong bối cảnh của các hợp đồng của TGDĐ, ví dụ thời hạn năm năm, rõ ràng giai đoạn ba tháng vừa qua có thể nhìn nhận đó là sự thay đổi hoàn cảnh so với lúc họ ký hợp đồng thuê.

Cho nên, tôi cho rằng TGDĐ có cơ sở để áp dụng hardship để giải quyết vấn đề tiền thuê nhà với chủ nhà. Vấn đề là trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý(2). Và nếu không đàm phán được thì bên bị ảnh hưởng có thể yêu cầu tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng hoặc sửa đổi nội dung hợp đồng theo hướng cân bằng lợi ích các bên(3).

Như vậy, ngay cả có áp dụng hardship thì TGDĐ vẫn phải đàm phán với chủ nhà và phải đạt được sự đồng tình của chủ nhà chứ họ không có quyền đơn phương thay đổi giá thuê.

Tại sao TGDĐ lại có hành vi như vậy

Tháng 3-2021, CGV cũng đã rơi vào hoàn cảnh như TGDĐ, nhưng họ có cách hành xử tôi cho là chuyên nghiệp hơn nhiều. Trước hết, họ đã đàm phán giảm giá. Sau khi đàm phán không thành công, họ khởi kiện ra tòa để yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Dù có vẻ rất quyết liệt, nhưng cách hành xử rất minh bạch và đúng luật. Cái “khôn lỏi” trong cách xử lý của TGDĐ nằm ở chỗ thông báo không trả tiền hoặc giảm giá tiền, họ không đề cập cơ sở pháp lý. Bởi, cơ sở duy nhất mà họ có thể sử dụng là hardship, thì ác thay vẫn phải thông qua con đường đàm phán.

------------

(*) Học viện Pháp luật Thực hành
(1) Điều 156.1 Bộ luật Dân sự 2015
(2) Điều 420.2 BLDS 2015
(3) Điều 420.3 BLDS 2015