(KTSG) - Dự kiến, Chính phủ sẽ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất không phải là đất ở tại kỳ họp tháng 5-2024. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nếu không thí điểm thì từ năm 2025, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, sẽ chỉ có những dự án nhà ở “cỏn con”.
- Tác động của Luật Nhà ở 2023 đến hoạt động đầu tư dự án nhà ở thương mại
- Thách thức với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại
Doanh nghiệp ủng hộ thí điểm
Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình gửi Chính phủ đề nghị xây dựng nghị quyết của Quốc hội thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất không phải là đất ở.
Tờ trình cho biết, bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện được hình thành trong hệ thống pháp luật từ Luật Đất đai năm 1993 và duy trì cho đến nay. Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất nếu đạt được sự đồng thuận; bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước và của cộng đồng được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản và các quy định về chi ngân sách; đồng thời hạn chế khiếu kiện...
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục duy trì cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện nhưng thu hẹp so với trước. Theo đó, luật chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (điểm b, khoản 1, điều 127). Tuy nhiên, thực tế quản lý đất đai cho thấy không có các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất ở đủ lớn, phù hợp với quy mô, tiêu chuẩn của dự án nhà ở. Điều này xuất phát từ quy định về hạn mức giao đất tại Luật Đất đai qua các thời kỳ và theo đó các địa phương giao không vượt quá 400 mét vuông đất ở. Vì thế dẫn đến việc khó có dự án nhà ở thương mại đáp ứng được yêu cầu về diện tích đất ở; quy hoạch chi tiết dự án cũng thường lớn hơn rất nhiều so với diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất hoặc các dự án được chuyển mục đích sử dụng đất để làm nhà ở thương mại do đang có đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6, điều 127 Luật Đất đai năm 2024. Như vậy sẽ dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (đoạn 2, khoản 6, điều 127). Theo đó, các dự án sản xuất, kinh doanh, ví dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh, dẫn đến lãng phí ngân sách trong lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.
“Những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu phải xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở, nhằm thể chế đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW”, Bộ Tài nguyên và Môi trường lý giải.
Cả Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đều cho rằng, việc ban hành nghị quyết này hết sức cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn và tháo gỡ vướng mắc của nhiều dự án hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết: “Do quy định về hạn mức đất ở nên trong thực tế không có “thửa đất ở” nào có diện tích quá 400 mét vuông. Vì vậy, nếu chỉ quy định trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ làm được các dự án nhỏ “cỏn con”, không thể làm được các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, giao thông và kết cấu hạ tầng xã hội về y tế, giáo dục, công viên cây xanh, thương mại dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai”.
“Nếu nghị quyết được Quốc hội thông qua, sẽ làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, ông Châu nói.
Không nên giới hạn tỷ lệ dự án
Tại tờ trình, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thí điểm cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức thỏa thuận gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Đồng thời, bộ này đề xuất thí điểm cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp dự án cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang có thì doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận để có đất thực hiện dự án.
Thời gian thí điểm cả hai chính sách này là năm năm, bắt đầu từ ngày 1-1-2025, ưu tiên thực hiện tại khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt. Việc thực hiện thí điểm không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. Việc lựa chọn dự án thực hiện thí điểm sẽ do địa phương quyết định.
Góp ý về các định hướng này của Bộ Tài nguyên và Môi trường, HoREA cho rằng, giới hạn các tỷ lệ 30% và 20% là chưa hợp lý, có thể dẫn đến sự không công bằng giữa các doanh nghiệp bất động sản.
“Các doanh nghiệp thuộc nhóm 30% đương nhiên có lợi thế hơn hẳn so với nhóm 70% còn lại. Nhóm 30% có thể chiếm lĩnh thị trường và chiếm hưởng lợi ích không thật công bằng trong lúc nhóm 70% chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được lựa chọn thực hiện thí điểm bị thua thiệt rất lớn. Đặc biệt, người mua nhà là bên chịu thiệt nhiều nhất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói. Ông cũng đề xuất không nên giới hạn tỷ lệ dự án, đồng thời, nâng tỷ lệ diện tích dự án nhà ở thương mại được thí điểm lên 30%.
Bên cạnh đó, điều 9 Luật Đất đai năm 2024 phân loại đất thành hàng chục loại khác nhau. Trong đó không phải trường hợp nào nhà đầu tư cũng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất này (ví dụ đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất tôn giáo, đất tín ngưỡng...). Vì vậy, theo HoREA, chỉ nên áp dụng thí điểm với một số loại đất thay vì với các loại đất tại điều 9.
Ngoài ra, HoREA lo ngại rằng, quy định trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu sẽ có nguy cơ dẫn đến thất thu ngân sách, làm thất thoát đất công. Có thể nhà đầu tư lợi dụng quy định này để mua các khu đất bao xung quanh phần đất công có diện tích lớn rồi “nghiễm nhiên” được Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu.
Theo HoREA, nên giao Chính phủ quy định cơ chế xử lý các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
