(KTSG Online) – Việc TPHCM kiến nghị thí điểm thu thuế và tăng phí trước bạ đối với người sở hữu nhà, đất thứ hai trở lên đang tạo nên sự quan tâm lớn trên thị trường bất động sản. Với bối cảnh thị trường hiện nay, nhiều ý kiến tỏ ra băn khoăn, cho rằng cần xem xét lại thời điểm áp dụng lẫn mức độ công bằng về trách nhiệm tài chính cho người dân.
Như KTSG Online đã đưa tin, UBND TPHCM xin ý kiến Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc hoàn thiện dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển thành phố. Trong đó, TPHCM kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên và đưa ra hai phương án để lựa chọn và áp dụng.
Đề xuất này đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ dư luận và giới chuyên gia, cho rằng cần phải tính toán kỹ nên hay không nên thí điểm ở thời điểm này; nếu thí điểm thì lộ trình áp dụng cũng như mức thuế sao cho phù hợp.
Cần đảm bảo công bằng về trách nhiệm tài chính
Sau khi đọc thông tin TPHCM đề xuất thu thuế và tăng phí trước bạ nhà, đất thứ hai trở lên, nhiều người dân ở thành phố cũng trở nên băn khoăn. Cụ thể như ông Phan Phú (thành phố Thủ Đức) cho rằng vợ chồng ông đang sống trong căn nhà được thừa kế từ bố mẹ. Hiện nay ông mua thêm một căn hộ cũng ở thành phố Thủ Đức để dành cho con khi lập gia đình riêng và hàng năm vẫn đóng thuế phi nông nghiệp đầy đủ. Ông cho rằng nếu chính sách này được áp dụng có thể sẽ thiệt thòi cho ông khi chồng thêm thuế.
“Mục đích của việc đánh thuế căn nhà thứ 2 là hỗ trợ Nhà nước chống đầu cơ trên thị trường hiện nay. Tuy vậy Nhà nước làm sao để phân loại được đâu là người đầu cơ, đâu là người có nhu cầu thực sự, không thể nào đánh đồng, thiệt thòi cho người mua có nhu cầu ở thực sự”, ông Phú nhận xét.
Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng chủ sở hữu nhà đều đã đóng thuế đất phi nông nghiệp hoặc căn hộ đấy nếu cho thuê thì họ cũng phải đóng đầy đủ các khoản thuế mà Nhà nước quy định. Chính vì vậy, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, đánh thuế như thế nào, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành, để tránh tình trạng khi ban hành thì không phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, khi đánh thuế cần chú ý tài sản đang được sử dụng. Với những người có nhiều nhà nhưng đã đưa vào cho thuê kinh doanh thì không nên thuế chồng thuế. Bởi, họ đã chịu thuế kinh doanh cho thuê.
“Đánh thuế bất động sản cao cấp là để lấy nguồn thu phân bổ cho người yếu thế, hạn chế người mua nhà tích trữ, đầu cơ làm tăng giá bất động sản. Nhưng điều này phải tính làm sao cho công bằng bởi có người mua nhiều căn nhà hàng chục tỉ đồng nhưng chịu thuế cũng giống như người mua nhà 2 tỉ đồng là không ổn. Đồng thời, đánh thuế làm sao để những người tích lũy tài sản cần suy nghĩ lại, tính toán lại khi họ muốn ôm nhiều nhà đất”, ông Châu nêu quan điểm.
Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng đánh thuế căn nhà thứ 2 dễ gây thiệt thòi cho người dân có thu nhập thấp và trung bình, thậm chí có nguy cơ thuế chồng thuế. Vì lẽ đó, cơ quan chức năng cần bàn thảo thật kỹ các quy định của pháp luật về vấn đề này trước khi thực hiện.
“Nếu chỉ tập trung vào người có nhà thứ hai nhưng nhà đó đang phục vụ xã hội, tạo ra những giá trị kinh tế xã hội khác mà lại đánh thuế thì chưa hợp lý. Như vậy muốn đánh thuế thật chính xác và hợp lý thì phải tính toán và có các quy định rất cụ thể, khoa học, logic mới hợp lòng dân. Thí điểm cũng tác động hai chiều, nếu sai sẽ mất niềm tin, tạo ra kẽ hở để trục lợi”, ông Đính nói.
Cũng có nhiều ý kiến cho rằng, với điều kiện của TPHCM hiện nay, khả năng đánh thuế nhà tương đối khó mà chỉ có thể xem xét đánh thuế đất. Bởi đa phần người dân hiện đang sinh sống trong những ngôi nhà có diện tích nhỏ hoặc ở chung cư, tập thể và hầu hết là người có thu nhập trung bình và thấp, chỉ có số ít người giàu ở chung cư. Vì thế khi thực hiện phải rất thận trọng cũng như đưa ra mức thuế sao cho phù hợp.
Việc đánh thuế bất động sản có thể hạn chế việc sở hữu quá nhiều bất động sản sản nhưng cần suy xét, cân nhắc kỹ vì còn có nhiều yếu tố liên quan. Trước hết cần minh bạch về giá giao dịch thực tế, làm rõ giá trị bất động sản nào mới chịu thuế. Bởi có người sở hữu một bất động sản nhưng về giá trị lớn hơn nhiều lần so với 2-3 bất động sản của người khác. Việc thí điểm riêng tại TPHCM cũng cần xem xét tính đến vấn đề người dân có một căn nhà ở tại TPHCM nhưng sở hữu một bất động sản ở tỉnh khác thì tính sao.
Việc đánh thuế cần phải chuẩn bị nghiên cứu cho cụ thể, rõ ràng và công bằng giữa các khu vực. Ví dụ nội – ngoại thành, đô thị – nông thôn, nhà đất ở và bất động sản dùng để sản xuất kinh doanh. Việc đánh thuế căn nhà thứ hai thì sớm muộn cũng làm, chỉ là hiện nay chưa đúng thời điểm và quan trọng nhất là phải có khung luật đầy đủ và phân loại rõ ràng.
Xem xét thời điểm phù hợp với thị trường
Việc thu thuế bất động sản thứ hai hiện nay có thể thực hiện vì cơ sở dữ liệu thông tin cư dân như căn cước công dân đã khá phổ biến. TPHCM đề nghị xin làm thí điểm trước thu thuế đối với nhà đất thứ 2 sẽ điều tiết cả hai mặt, hạn chế đầu cơ bỏ đất hoang. Tuy nhiên quá trình thu thuế này rất phức tạp, phải có bước đi chậm, mức thuế cân nhắc thí điểm nên có lộ trình, không áp dụng ngay mức thu cao.
Chia sẻ với KTSG Online, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, thu thuế căn nhà thứ 2 là cần nhưng chỉ nên áp dụng khi cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường này trở nên rõ ràng, đầy đủ và mang tính công bằng về giá trị. Bên cạnh đó là phải triển khai đồng đều giữa các địa phương trên cả nước sẽ hợp lý hơn là chỉ riêng TPHCM.
Giá ở TPHCM đang cao nhưng quỹ đất còn nhiều, phát triển nguồn cung trên quỹ đất này sẽ hiệu quả hơn tăng thu thuế. Bởi thu thuế rất dễ đẩy giá bất động sản lên cao bởi các chủ đầu tư hay nhà phát triển dự án sẽ cộng tất cả chi phí phát sinh vào giá bán. Với họ, bài toán kinh doanh trên thị trường chỉ có một giá chứ không quan tâm đến bất động sản thứ nhất hay thứ hai.
Một vấn đề nữa là khi nhà đất ở TPHCM bị đánh thuế cao, phí trước bạ tăng thì dòng vốn sẽ chảy về các tỉnh lân cận, bởi mức độ cạnh tranh ở đây đang ngày một lớn với hạ tầng kết nối tốt. Như vậy mục đích chặn đầu cơ lẫn tăng thu cho thành phố vẫn chưa thể đảm bảo chắc chắn nhưng vô tình đẩy mức giá lên cao và chồng thêm khó khăn cho thị trường đang ảm đạm hiện nay.
Theo ông Quang, TPHCM muốn tăng thu với cơ chế đặc biệt cũng nên có lộ trình hợp lý, ở mức độ nhẹ rồi nâng dần chứ không nên đẩy mức thu với tỷ lệ tăng đột ngột. Với thuế phi nông nghiệp có giá trị nhỏ thì nếu có tăng vẫn trong khả năng nhưng với lệ phí trước bạ tăng từ 0,5% lên 2% có nghĩa là tăng gấp 4 lần, rất sốc, và người mua phải nộp tiền rất cao. Sự thay đổi này tác động lớn đến thị trường bởi ngay cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận với nhà ở khi giá nhà đất đã bị tác động.
“Nhiều người đặt vấn đề về cơ sở nào để TPHCM đưa ra mức tăng 2% lệ phí trước bạ trong bối cảnh thị trường hiện nay. Theo tôi nghĩ con số này được đưa ra với mục đích hạn chế đầu cơ trong ngắn hạn, có thể là mua đi bán lại trong vòng một năm. Hiện nay mua bán nhà đất thường đóng thuế thu nhập bất động sản 2%, bây giờ thêm phí trước bạ 2%, phí môi giới cũng tầm 2% tổng cộng cũng đã lên đến 6%. Trong khi đó tỷ lệ tăng giá một bất động sản là 8%/năm, nếu như vậy nhà đầu tư trong thời gian một năm là gần như không có lời, chưa kể mức độ trượt giá và lạm phát…”, ông Quang phân tích.
Trong khi đó, nói về thời điểm hợp lý để áp dụng, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025 sau khi thị trường ổn định về dòng tiền, thanh khoản… đồng thời Bộ Tài chính đã ban hành Luật Thuế Tài sản năm 2024. Vấn đề hiện nay là hoàn thiện cơ sở dữ liệu để hỗ trợ quá trình đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng.
Chưa thể áp dụng lúc này khi thanh khoản nhà đất đang quá thấp, bất động sản đang vỡ bong bóng, không bán được hàng dẫn đến nợ xấu tiềm ẩn tăng cao gây rủi ro cho ngân hàng và toàn bộ nền kinh tế.
Sẽ không bao giờ hết khó khăn, không bao giờ hết các vấn đề liên quan tới đất đai. Cũng sẽ không bao giờ có thời điểm nào gọi là thuận lợi nếu chỉ ngồi chờ bởi vì các khó khăn chỉ hết đi và điều kiện thuận lợi chỉ xuất hiện khi có hành động, có thay đổi chính sách. Việc đề xuất đánh thuế nhà đất thứ hai này chính là một thay đổi chính sách để góp phần giảm nạn đầu cơ nhà đất, việc cần làm là đóng góp ý kiến và đề xuất giải pháp để giảm thiểu các tác động không mong muốn, và xây dựng chính sách tốt nhất có thể trong điều kiện hiện tại. Hoàn toàn không cần các chuyên gia lên tiếng chỉ để kêu ca các khó khăn bởi vì phần lớn khó khăn là không mới và cơ quan đề xuất khó mà nói là họ biết rồi.