(KTSG Online) – Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn phát triển bất ổn, lệch pha cung cầu, hoạt động chuyển nhượng ách tắc, giao dịch trầm lắng. Các doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu... Các chuyên gia đã đưa ra những nhiều kiến nghị với Chính phủ để phát triển thị trường này theo hướng lành mạnh.
- Trái phiếu đáo hạn thử thách năng lực trả nợ doanh nghiệp bất động sản
- Tiềm ẩn rủi ro nợ xấu bất động sản khi hàng ngàn tỉ trái phiếu đáo hạn
Căn hộ bình dân biến mất
Phát biểu tại “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng” do Tạp chí điện tử TheLEADER tổ chức vào ngày 16-8, bà Dương Thị Thùy Dung, giám đốc cấp cao, công ty bất động sản CBRE cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, tại thị trường căn hộ tại Hà Nội và TPHCM phần lớn là căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Tại Hà Nội hiện không còn căn hộ bình dân. Còn tại TPHCM, căn hộ bình dân đã không có từ 3 năm nay và trong 3 năm tới cũng không có nữa.
Cùng chung quan điểm với bà Dung, phát biểu tại hội nghị toàn quốc giữa Thủ tướng Chính phủ với các doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, thị trường bất động sản có một số dấu hiện đáng lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động.
Theo ông Lê Hoàng Châu, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017. Bên cạnh đó, hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Trong quí 1 năm nay và tháng 7 vừa qua, doanh nghiệp bất động sản không phát hành được trái phiếu nào...
Sớm có quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu
Chia sẻ quan điểm tại diễn đàn, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land cho rằng, trái phiếu doanh nghiệp là một trong những kênh huy động vốn tốt. Tuy nhiên, gần đây đã có những tình huống tiêu cực trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp nên các cơ quan chức năng đã siết chặt hoạt động này.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp quy mô lớn có thể chuyển sang giải pháp huy động vốn từ nước ngoài tốt, thế nhưng đây lại là việc bất khả thi đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Do đó, Chính phủ cần sớm có những quy định rõ ràng, minh bạch trong hoạt động kiểm soát phát hành trái phiếu của doanh nghiệp, ông Quân đề xuất và bổ sung thêm rằng quy chế sẽ giúp bảo vệ nhà đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp nhỏ có thể tiếp cận với kênh huy động vốn hiệu quả này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, kiến nghị phải phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó giúp công khai và minh bạch hoạt động đấu thầu dự án có sử dụng đất. Vị chuyên gia này lạch quan với việc TPHCM tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm, vì theo ông đây là tin tốt đối với thị trường bất động sản.
Ông kiến nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TPHCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỉ đồng theo bảng giá đất.
Một đề nghị khác là việc thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó là sự kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.
Ông cũng nêu quan điểm Bộ Tài chính nên sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn.
Chuyên gia Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, đây là giai đoạn quan trọng để lành mạnh hóa và thanh lọc thị trường bất động sản, để bảo đảm tính an toàn hiệu quả và bền vững.
Để giải quyết vấn đề thiếu nguồn cung, ông Lực cho rằng cần tháo gỡ về vấn đề pháp lý. Vì hiện có nhiều dự án, công trình dở dang vướng mắc do pháp lý – cần tháo gỡ càng nhanh càng tốt.
Về dòng vốn cho thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng Chính phủ cần phải sớm tháo gỡ - đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Ông hy vọng Chính phủ sớm ban hành Nghị định 153/2020/NĐ-CP để duy trì dòng vốn trái phiếu doanh nghiệp, nhất là cho bất động sản.
Về vốn tín dụng cho bất động sản, ông Lực đồng tình với quan điểm của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước là phải kiểm soát, nhưng theo ông vẫn phải đảm bảo cung ứng tín dụng hợp lý. Ông cho rằng với những dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc những dự án đang triển khai dở dang thì cần phải đảm bảo linh hoạt, kịp thời.
Nói về dòng vốn của người dân đầu tư vào bất động sản, ông Lực cho biết vẫn có doanh nghiệp, dự án bất động sản mới được hình thành, vẫn có những doanh nghiệp khởi nghiệp bất động sản... vấn đề của Chính phủ là cần phải khơi thông được môi trường đầu tư kinh doanh.
Với các chủ đầu tư các dự án bất động sản, ông Lực cho rằng doanh nghiệp cũng cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, danh mục dự án của mình. Ông cho rằng doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn vốn, không thể trông cậy vào một nguồn vốn duy nhất – như thế rất rủi ro. Thêm nữa ông Lực cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần tăng cường năng lực quản trị rủi ro liên quan đến lãi suất, tỉ giá, giá cả trong bối cảnh nhiều biến động.
Đơn giản hóa thủ tục để thu hút nhà đầu tư nước ngoài
Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital cho rằng, khi chính phủ Việt Nam “thắt chặt” hơn về tín dụng với bất động sản, tính dụng trong nước bị thắt chặt thì các nhà phát triển dự án sẽ tìm kiếm nguồn vốn từ nước ngoài. Ví dụ như Novaland gần đây đã thu hút được vài trăm triệu đô la Mỹ vốn đầu tư nước ngoài.
Phát biểu tại sự kiện, vị chuyên gia này chia sẻ nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang chọn cách cách thức gián tiếp, đó là đầu tư vào những doanh nghiệp trong nước đã có trên thị trường. Ông Michael Piro cho biết hiện có nhiều mối quan tâm đầu tư từ bên ngoài muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua quỹ của Indochina Capital.
Chia sẻ với ý kiến nêu trên, ông Cấn Văn Lực cho rằng trong bối cảnh nguồn vốn trong nước đang khó khăn cần phải đa dạng hóa nguồn vốn, khuyến khích thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Dẫn chứng dữ liệu vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản lâu nay chỉ chiếm 14-15% trong tổng số vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, ông cho rằng con số này không lớn.
Và để thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản thì quy trình, thủ tục, chính sách phải đơn giản hơn và nhanh hơn. Đã có những dự án bất động sản mà quy trình, thủ tục giấy tờ kéo dài đến 5-10 năm mới xong thì làm cho nhà đầu tư tốn kém nhiều chi phí và thời gian.
