(KTSG) - “Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nhạy cảm, mỗi dự kiến chính sách đều có thể gây nên những tác động tiêu cực, vì thế, chúng ta càng phải tính toán cẩn thận. Việc áp thuế với bất động sản phải dựa trên một nguyên lý thống nhất, xuyên suốt và công bằng với các nhóm đối tượng sở hữu”, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, trao đổi với Kinh tế Sài Gòn.
- Bộ Tài chính nghiên cứu hai phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản
- Nhiều bất cập trong quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản
Động thái không mới
KTSG: Mới đây, Bộ Tài chính cho biết, trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, bộ đang nghiên cứu hai phương pháp tính thuế gồm mức 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, có tính các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng và mức 2% trên tổng giá trị bất động sản giao dịch. Ông bình luận như thế nào về động thái mới này?
- LS. Trương Thanh Đức: Đây không phải là một động thái mới mà thực chất các nhà quản lý đang quay trở lại với các quy định đã từng đưa ra nhưng chưa thể áp dụng trên thực tế.
Theo điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Mức thuế được áp dụng trong trường hợp này là 25%. Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định trên giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế được áp dụng là 2%.
Tuy nhiên, do đại đa số các giao dịch bất động sản đều không thể hiện đúng giá trị thị trường, khó xác định được chi phí liên quan để định ra thu nhập chịu thuế, nên từ năm 2015, luật đã được sửa đổi, bỏ đi cách tính thuế dựa trên chênh lệch giá mua bán bất động sản và chi tiết hóa phương án tính giá bất động sản chịu thuế để áp thuế ở mức 2%.
Tuy nhiên, ngay cả việc xác định giá bất động sản chuyển nhượng vẫn chưa được thực hiện một cách thống nhất, dựa trên giá thực tế của thị trường. Thông tư 92/2015 của Bộ Tài chính quy định, giá chuyển nhượng đối với bất động sản gồm hai phần: quyền sử dụng đất và công trình xây dựng. Nếu không ghi hoặc ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của địa phương thì tính theo bảng giá đất. Tương tự, nếu không ghi hoặc ghi giá chuyển nhượng công trình xây dựng trên đất thấp hơn bảng giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do địa phương quy định thì tính theo bảng giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng (trong trường hợp địa phương không có quy định thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố).
Ảnh: LÊ VŨ
Việc tính toán dựa trên giá đất của địa phương, vốn thiếu cập nhật, lạc hậu với thị trường bất động sản thay đổi liên tục, đặc biệt là tại các đô thị lớn còn làm nảy sinh các bất cập pháp lý khác. Chẳng hạn, dù trong quy định chấp nhận cách ghi mọi mức giá giao dịch trên hợp đồng, kể cả giá thấp hơn giá đất của địa phương, thậm chí không cần ghi giá giao dịch, nhưng hành vi này vẫn có thể bị xử phạt về tội trốn thuế.
Tóm lại, chỉ việc đơn giản nhất là xác định giá trị giao dịch bất động sản mà qua bao nhiêu năm, chúng ta vẫn chưa thực hiện được một cách đúng thực chất. Đến giờ, nếu muốn quay lại với cách xác định thuế dựa trên chênh lệch giá mua và bán bất động sản thì phải đặt câu hỏi chúng ta đã chuẩn bị được cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản đầy đủ chưa, các căn cứ tính toán chi phí liên quan liệu đã rõ ràng, thuyết phục và chúng ta có đảm bảo việc thực thi chính sách một cách đúng đắn, công bằng, hợp lý hay không?
Nhìn thẳng vào các bất cập
KTSG: Về phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, mức thuế đề xuất này cao gấp đôi so với thuế thu nhập từ thừa kế, trúng xổ số, cao ngang với thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn. Điều này có hợp lý không, thưa ông?
- Nếu muốn nhận định việc áp thuế là hợp lý hay bất hợp lý thì trước hết, chính sách đó phải được xây dựng dựa trên một triết lý hay nguyên lý thống nhất, xuyên suốt.
Chẳng hạn, nhiều nước đánh thuế thu nhập từ việc trúng thưởng xổ số ở mức cao. Tại Mỹ, thu nhập từ trúng xổ số sẽ phải đóng thuế thu nhập liên bang với mức cao nhất lên tới gần 40% và thuế thu nhập tiểu bang hoặc địa phương, với mức 15% nữa, nghĩa là tổng số thuế họ phải nộp có thể lên tới trên 50% giá trị giải thưởng.
Trở lại trường hợp của Việt Nam, mức thuế 20% với lãi chuyển nhượng bất động sản đang được đề xuất tương đương với thuế thu nhập mà các doanh nghiệp bình thường trong nền kinh tế phải nộp (thấp hơn mức 25% theo Luật Thuế thu nhập cá nhân giai đoạn trước năm 2015). Tuy nhiên, tính chất của thu nhập cá nhân (trong trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập không thường xuyên) khác hẳn với thu nhập doanh nghiệp là thu nhập thường xuyên. Mức thuế đề xuất này càng trở nên khó hiểu nếu so sánh với mức thuế lên tới 35% đối với tiền công, tiền lương (với các cá nhân có thu nhập trên 80 triệu đồng/tháng), vốn là thu nhập thường xuyên và phải dùng để trang trải chi phí sinh hoạt và các khoản đóng góp xã hội khác.
Tôi cho rằng, nếu xác định sắc thuế thuộc nhóm thuế thu nhập, nguyên lý ở đây là điều tiết cá nhân có thu nhập cao, thu nhập bất thường. Vậy thì, đầu tiên, phải xác định rõ, với mặt bằng giá nói riêng và mặt bằng kinh tế nói chung hiện tại, thu nhập thường xuyên ở mức nào thì được coi là thu nhập cao và tương ứng với mức thuế phù hợp. Đối với thu nhập bất thường, ngoài các căn cứ trên, có thể tính thêm các yếu tố về kích thích, điều hướng thị trường và tiêu dùng, và tính chất của từng loại thu nhập chịu thuế để định lượng mức khởi điểm chịu thuế và mức thuế lũy tiến.
KTSG: Đối với đề xuất áp thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản, phương án này sẽ không dựa trên yếu tố lãi, lỗ, do đó, không đúng với tính chất thuế thu nhập cá nhân. Ông đánh giá thế nào về tính khả thi của phương án này và nếu áp dụng, tính chất của sắc thuế sẽ thay đổi như thế nào?
- Ngoài nhiều điểm bất cập tương tự những điều tôi đã phân tích ở trên, mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng bất động sản không kể lỗ, lãi không thể nằm trong sắc thuế về thu nhập cá nhân. Bởi lẽ, ở đây không xác định được yếu tố có hay không có thu nhập tăng thêm. Chuyển nhượng bất động sản cũng không mang tính chất tiêu dùng, vậy nên, trong trường hợp này, sắc thuế hợp lý là thuế doanh thu, thuế nhà đất hay thuế tài sản.
Về bản chất, thuế tài sản nhắm đến những cá nhân sở hữu nhiều tài sản so với mặt bằng chung của nền kinh tế. Việc áp dụng sắc thuế này sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản mà chủ thể sở hữu, chứ không thể đánh đồng ở mức 2% với tất cả giao dịch, từ giá trị nhỏ tới giá trị cực lớn.
Câu chuyện đánh thuế bất động sản thứ hai chưa thể đi đến thống nhất cũng nằm ở nguyên nhân này. Nếu xác định là thuế tài sản, thì không thể tính toán dựa trên số lượng hay diện tích nhà đất của cá nhân. Căn cứ tính thuế phải là giá trị tài sản, nếu một cá nhân chỉ sở hữu một căn nhà trị giá hàng trăm tỉ đồng sẽ chịu thuế cao hơn hẳn một người khác sở hữu ba căn nhà có tổng giá trị chục tỉ đồng. Như vậy mới hợp tình, hợp lý và có sức thuyết phục. Vì triết lý muôn đời là thuế cao tập trung đánh vào nhà giàu, người có nhiều tài sản, thu nhập cao.
Để thuế bất động sản hiệu quả, công bằng
KTSG: Vậy nếu muốn thu đúng, thu đủ và công bằng thuế từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản, chúng ta nên thiết kế chính sách dựa trên cơ sở nào và theo cách nào?
- Nhiều quan điểm bảo vệ việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản hay thuế căn nhà thứ hai vì lý do ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao, vượt quá khả năng tiếp cận của những người có thu nhập trung bình thấp. Vấn đề nằm ở chỗ, giá bất động sản cao hay thấp chủ yếu phụ thuộc vào quy luật cung - cầu của thị trường. Việt Nam là đất nước đang phát triển, cơ sở hạ tầng còn rất thiếu, vẫn đang trong giai đoạn dân số trẻ, khác hẳn với nhiều nước phát triển hơn như Trung Quốc đã tăng trưởng cao nhiều năm, mức đầu tư vào bất động sản khổng lồ và đã xuất hiện hiện tượng thừa cung. Đặc điểm của thị trường bất động sản nước ta cũng không giống các nước Âu Mỹ phát triển, dân số già hóa, nhà ở và công trình xây dựng khác rất nhiều, rất tốt, có thể tích tụ để lại qua hàng trăm năm, nên không thiếu hụt nguồn cung như chúng ta. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn cần bổ sung nguồn cung lớn trong nhiều năm nữa, nhất là sau một thời gian bị đình trệ, số lượng dự án ra hàng thấp kỷ lục. Đặc biệt, nguồn cung bất động sản của ta dựa rất nhiều vào đầu tư cá nhân (không thuộc đối tượng kinh doanh bất động sản theo luật). Do vậy, việc khuyến khích tăng nguồn cung gắn với hoạt động đầu tư góp vốn, mua đi bán lại của cá nhân là rất cần thiết. Vì thế, cùng với việc ngăn chặn đầu cơ, đẩy giá, các chính sách thuế phải được tạo dựng làm sao để không gây ảnh hưởng tới nguồn đầu tư này, bởi nếu muốn phát triển thêm dự án nhà ở, chỉ dựa vào nguồn vốn ngân hàng hay vốn tự có của doanh nghiệp là không khả thi. Đó là điểm thứ nhất.
Thứ hai, chính sách thuế bất động sản, dù dưới hình thức nào, đều phải ngăn chặn việc lãng phí, để hoang hóa đất đai, nhà ở, gây lãng phí nguồn lực của xã hội, cản trở mong muốn an cư và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Từ hai mục tiêu trên, chúng ta mới xác định sắc thuế áp dụng, hoặc là đánh thuế tài sản dựa trên giá trị bất động sản sở hữu, hoặc là thuế thu nhập dựa trên chênh lệch giá mua bán bất động sản, có trừ chi phí liên quan, hoặc lựa chọn cả hai phương án trên, được đưa vào các sắc thuế phù hợp, thống nhất, không nhập nhèm.
Đối với thuế tài sản bất động sản, như đã nói, đầu tiên, đó là thuế với người giàu sở hữu nhiều tài sản giá trị cao. Bên cạnh đó, khi tài sản đã được đưa vào kinh doanh như cho thuê nhà xưởng hay kinh doanh buôn bán, cho thuê nhà ở, nhà trọ..., chủ sở hữu nhà đất chỉ phải chịu thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh, không phải đóng thuế tài sản, tránh xảy ra hiện tượng thuế chồng thuế. Việc này cũng giúp tăng cường huy động nguồn lực xã hội để giải quyết các vấn đề nóng như thiếu nhà ở tại các đô thị lớn hiện nay.
Đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, cần xây dựng khung thuế áp dụng cho từng mức thu nhập tăng thêm khác nhau, phù hợp với tính chất của thuế thu nhập cá nhân và mức cao nhất không cao hơn thuế thu nhập doanh nghiệp.
Để chính sách có thể đi vào thực tế, chúng ta cần xây dựng lộ trình thu thập, xử lý, hoàn thiện thông tin về bất động sản, để xác định giá trị tài sản bất động sản và giá trị giao dịch bất động sản đúng với giá thị trường, làm căn cứ tính thuế. Chúng ta phải xây dựng được phương thức áp dụng sắc thuế cũng như có lộ trình thực hiện một cách hiệu quả.
Ngay cả khi đã đủ cơ sở lý luận và thực tiễn để tiến hành thu thuế, vẫn nên cân nhắc bắt đầu với một mức thấp hơn kỳ vọng, tăng dần theo chu kỳ năm năm, 10 năm để thị trường làm quen. Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nhạy cảm, mỗi dự kiến chính sách đều có thể gây nên những tác động tiêu cực, vì thế, chúng ta càng phải tính toán cẩn thận, vừa để giúp ngành bất động sản phát triển lành mạnh, đóng góp tích cực và bền vững vào mục tiêu tăng trưởng vừa dần tiến tới chuẩn mực thuế bất động sản công bằng, văn minh theo thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện đặc thù của Việt Nam.
