(KTSG) - Tiếp nối bài viết Tìm hồi kết cho tranh chấp quỹ bão trì nhà chung cư trên KTSG số 38-2023(1), tác giả tiếp tục luận bàn các vấn đề liên quan đến việc chủ đầu tư thu, chuyển giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư.
- Tìm hồi kết cho tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư
- Còn bất cập trong quy định thời hạn sử dụng, quyền sở hữu nhà chung cư
Ai thu và thu ai?
Về bản chất, kinh phí bảo trì nhà chung cư là khoản tiền được đóng góp trước và thuộc sở hữu chung của tập thể chủ sở hữu nhà chung cư. Đây là nguồn kinh phí quan trọng dùng để trang trải cho hoạt động bảo trì, thay thế các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Do đó, việc chủ đầu tư (CĐT) thu khoản kinh phí này từ người mua căn hộ chung cư trước khi họ nhận bàn giao nhà thực chất là hoạt động thu hộ, giữ hộ trong bối cảnh ban quản trị nhà chung cư (BQT) chưa được thành lập. Vì vậy, khoản kinh phí này không được hạch toán vào doanh thu, tài sản của CĐT và phải được hoàn trả lại cho tập thể chủ sở hữu nhà chung cư thông qua việc bàn giao cho BQT.
Dưới góc độ thuế và kế toán, với khoản thu hộ kinh phí bảo trì nhà chng cư, CĐT không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và khi tiến hành thu thì chỉ lập phiếu thu tiền/giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì, không phải lập hóa đơn giá trị gia tăng.
Mặc dù vậy, cách quy định của Luật Nhà ở hiện hành (điều 108) cũng như Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (điều 152)(2) đều không thể hiện rõ được bản chất của vấn đề. Theo đó, luật quy định rằng đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà CĐT đã bán thì CĐT phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích đã bán này; khoản tiền này được tính vào tiền bán mà người mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán.
Cách quy định này dẫn đến sự mơ hồ trong việc xác định ai là người đóng kinh phí bảo trì và sự nhập nhằng trong việc xác định tiền bán (doanh thu của CĐT) với khoản tiền kinh phí bảo trì (thuộc sở hữu của tập thể chủ sở hữu nhà chung cư).
Mặc dù các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở hiện hành đã phần nào định hình bản chất mối quan hệ này nhưng thiết nghĩ, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cần phải minh định rõ ràng thân phận pháp lý của khoản kinh phí bảo trì cũng như bản chất pháp lý của hoạt động thu hộ của CĐT ngay tại điều luật được đặt tên là “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”.
Chấm dứt nỗi lo chủ đầu tư chiếm dụng?
Trước thực trạng tranh chấp phức tạp phát sinh từ việc CĐT thu, quản lý, sử dụng và bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã không ngừng hoàn thiện để hướng đến mục tiêu đảm bảo an toàn, nguyên vẹn cho khoản tiền này.
Cụ thể, điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP) và điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD, Thông tư 06/2019/TT-BXD) đã thiết lập nhiều biện pháp pháp lý, bao gồm:
Thứ nhất, người mua nhà sẽ đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư vào tài khoản thanh toán được CĐT mở tại một tổ chức tín dụng (TCTD) đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán trước khi ký hợp đồng mua bán.
Tài khoản này phải đảm bảo hai điều kiện: (i) tên tài khoản được ghi rõ là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư; (ii) mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, CĐT phải lập một tài khoản theo quy định.
Đồng thời, thông tin về tài khoản này phải: (i) được ghi rõ trong hợp đồng mua bán; (ii) được thông báo bằng văn bản đến sở xây dựng nơi dự án tọa lạc.
Thứ hai, việc hoàn thành nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư là điều kiện tiên quyết để người mua nhà nhận bàn giao nhà. Về phần mình, CĐT cũng phải nộp đầy đủ kinh phí bảo trì đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà CĐT giữ lại không bán, hoặc chưa bán.
Thứ ba, CĐT không được yêu cầu TCTD trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư đã lập theo quy định để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho BQT. Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì CĐT có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng. Số kinh phí bảo trì này sẽ được BQT hoàn trả khi có đầy đủ chứng từ sau khi BQT nhận chuyển giao kinh phí bảo trì.
Quy định này khá hay vì đảm bảo được sự toàn vẹn của kinh phí bảo trì cho đến khi nó được chuyển giao cho BQT. Tuy nhiên, quy định này chưa thật sự chặt chẽ và hiệu quả của quy định phụ thuộc rất lớn vào ý thức tuân thủ của CĐT. Bởi lẽ, quy định này chỉ đề cập trực tiếp đến quy định cấm đối với CĐT mà chưa ràng buộc trách nhiệm của các TCTD.
Dưới góc độ pháp luật ngân hàng, CĐT vẫn là chủ tài khoản/người gửi tiền đối với khoản tiền gửi là kinh phí bảo trì nhà chung cư. Với quy định này, TCTD cũng không đủ cơ sở pháp lý để từ chối yêu cầu rút tiền từ CĐT. Do đó, giải pháp khả thi hơn là cần bổ sung quy định yêu cầu phong tỏa toàn bộ số tiền kinh phí bảo trì đã được nộp kể từ thời điểm bàn giao nhà cho đến khi được chuyển giao cho BQT.
Thứ tư, điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã quy định 12 loại vi phạm pháp luật của CĐT liên quan đến thu, quản lý, sử dụng, bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư và kèm theo mức phạt đối với từng hành vi (thấp nhất là 80 triệu đồng và cao nhất là 300 triệu đồng). Bên cạnh đó, các biện pháp khắc phục hậu quả cũng đã được quy định khá rõ ràng.
Sự ra đời của Nghị định 16 giúp tạo nên cơ chế đảm bảo thực thi các nghĩa vụ mà pháp luật quy định đối với CĐT trong ba biện pháp mà tác giả trình bày ở trên. Đồng thời, nhà chức trách dường như đã bao quát được hầu hết những vi phạm của CĐT trên thực tiễn cũng như các nguyên nhân phát sinh tranh chấp.
Mặc dù vậy, biện pháp khắc phục hậu quả vẫn chưa đủ chặt chẽ trong trường hợp CĐT cố tình chiếm dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư và chấp nhận bị xử phạt. Bởi lẽ, mức phạt đối với hành vi chiếm dụng (không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ) kinh phí bảo trì là khá nhẹ nhàng với khung hình phạt từ 160-200 triệu đồng kèm theo yêu cầu khắc phục hậu quả là hoàn trả đầy đủ kinh phí bảo trì.
Vì lẽ đó, cần bổ sung quy định yêu cầu CĐT phải hoàn trả đầy đủ số kinh phí bảo trì bị chiếm dụng kèm theo khoản lãi được tính trên mức lãi suất bằng 1,5 lần lãi suất cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh cao nhất tại ngân hàng mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì tương ứng với thời gian chiếm dụng.
Thứ năm, đối với trường hợp CĐT cố tình vi phạm, ngoài việc xử phạt vi phạm hành chính, điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP) cũng đã quy định chi tiết thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì.
Theo đó, BQT phải có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định. Dựa trên yêu cầu này, UBND sẽ tiến hành tuần tự quy trình để ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho BQT và thi hành quyết định. Quy trình có sự tham gia của TCTD nơi CĐT mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì. TCTD sẽ phải thi hành quyết định cưỡng chế bằng việc chuyển kinh phí này sang tài khoản do BQT lập.
Trong trường hợp tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì không còn tiền hoặc không đủ tiền để bàn giao, UBND sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của CĐT để chuyển giao cho BQT. Quy trình này có sự tham gia của TCTD nơi CĐT mở tài khoản kinh doanh.
Nếu như tài khoản kinh doanh của CĐT cũng không còn tiền hoặc không đủ tiền để bàn giao, UBND sẽ ban hành quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của CĐT để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì.
Theo đánh giá của tác giả, các biện pháp pháp lý được nhà chức trách xây dựng trong suốt thời gian qua là tương đối chặt chẽ, nếu được thực thi tốt thì các tranh chấp về kinh phí bảo trì sẽ ít có cơ hội xảy ra.
(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TPHCM
(1) https://thesaigontimes.vn/tim-hoi-ket-cho-tranh-chap-quy-bao-tri-nha-chung-cu/
(2) Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) được công bố vào tháng 7-2023.
