(KTSG Online) – Dự thảo nghị định quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đã thay đổi tiêu chuẩn đánh giá việc sử dụng đất theo hướng áp dụng “tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu” (tỷ lệ m) thay vì xác định bằng một số tiền cụ thể như Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Tuy nhiên, quy định về lựa chọn khu đất tham chiếu để xác định tỷ lệ này vẫn còn một số hạn chế cần tiếp tục được hoàn thiện.
- Thái Lan tính nới lỏng quy định cho người nước ngoài mua nhà đất
- Bộ Tài nguyên và Môi trường: cần nghiên cứu xuất khẩu đất hiếm
Nhiều khó khăn trong triển khai Nghị định 25
Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định, ngoài nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), nhà đầu tư còn phải đề xuất một khoản tiền nộp thêm vào ngân sách (giá trị M3). Điều này căn cứ trên mức giá sàn do bên mời thầu xác định (giá trị m3). Số tiền được kỳ vọng sẽ góp phần điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, qua đó tăng nguồn thu cho ngân sách.
Mức giá sàn này được xác định bằng công thức là m3 = S x ΔG x k. Trong đó, S là diện tích phần đất có thu tiền của khu đất dự án; ΔG là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất tham chiếu; k là hệ số điều chỉnh (được xác định dựa trên tỷ lệ giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến của khu đất dự án và các khu đất tham chiếu).
Tuy nhiên, trong thực tiễn, một số địa phương đã phản ánh những khó khăn trong xác định mức giá sàn này. Để khắc phục những vướng mắc, Điều 48 của dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã thay đổi tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất theo hướng áp dụng “tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước tối thiểu” (tỷ lệ m) trong hồ sơ mời thầu thay vì xác định bằng một số tiền cụ thể như Nghị định 25/2020/NĐ-CP.
Dự thảo có nội dung, “tỷ lệ m” được xác định bằng tỷ lệ tăng bình quân giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tính của các khu đất tham chiếu. Tỷ lệ này là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước trong hồ sơ dự thầu (tỷ lệ M). Như vậy, ngoài số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế phải nộp, nhà đầu tư trúng thầu sẽ nộp thêm vào ngân sách một khoản tiền được tính theo công thức sau:
Khoản nộp thêm vào ngân sách = Tỷ lệ M x tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế
Lựa chọn khu đất tham chiếu sao cho đúng?
Về tiêu chí lựa chọn các khu đất tham chiếu, dự thảo cơ bản kế thừa các tiêu chí của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và văn bản hướng dẫn. Các tiêu chí để lựa chọn khu đất tham chiếu bao gồm tương đồng về mục đích sử dụng đất; tương đồng về địa điểm; có kết quả đấu giá thành công trong vòng 2 năm trước ngày có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có văn bản phê duyệt thông tin dự án đang tổ chức đấu thầu.
Tuy nhiên, nhiều tổ chức, địa phương đã phản ánh rằng, việc thiếu các tiêu chí để xác định tính tương đồng giữa các dự án đã dẫn đến nhiều bất cập trong xác định mức giá sàn m3.
Đơn cử, tại tỉnh Thanh Hóa, lãnh đạo UBND tỉnh cho biết, nếu lấy giá đất đã đấu giá ở khu vực trung tâm để áp dụng cho toàn địa bàn thì nhà đầu tư phải nộp rất nhiều tiền. Trong khi đó, lợi thế thương mại, quy mô, diện tích của từng khu đất là khác nhau(1).
Như vậy, việc cân nhắc đầy đủ các yếu tố hình thành nên tính tương đồng khi lựa chọn khu đất tham chiếu rất quan trọng. Nếu so sánh dự thảo nghị định hiện nay với Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và văn bản hướng dẫn, vấn đề về tính tương đồng giữa khu đất tham chiếu với khu đất thực hiện dự án vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Theo người viết, cơ quan soạn thảo cần xem xét, cân nhắc quy định tại nghị định hoặc văn bản hướng dẫn cụ thể về các tiêu chí lựa chọn khu đất tham chiếu. Một số điểm cần lưu ý như vị trí, kết cấu hạ tầng, diện tích, tính pháp lý… của khu đất dự án. Đồng thời, dự thảo cũng cần đảm bảo tính mở để các địa phương có thể linh hoạt lựa chọn những khu đất tham chiếu, phù hợp với thực tế khu vực.
Bên cạnh đó, theo khoản 5 Điều 48 dự thảo, trường hợp địa bàn tỉnh nơi thực hiện dự án không có khu đất đáp ứng điều kiện về thời gian, địa điểm để tham chiếu thì sử dụng khu đất có kết quả đấu giá trong vòng 3-5 năm trước ngày có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có văn bản phê duyệt thông tin dự án đang tổ chức đấu thầu. Quy định này đang có một số khó khăn khi áp dụng thực tế.
Trước hết, trên địa bàn tỉnh triển khai dự án chưa từng tổ chức đấu giá một khu đất nào để thực hiện dự án đầu tư thì địa phương sẽ dựa vào đâu để tham chiếu. Điển hình, tại Cần Thơ, đối với dự án khu đô thị mới Cồn Ấu, thành phố không có khu đất nào đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định để tham chiếu.
Vấn đề thứ hai là việc lùi thời gian tham chiếu sẽ khó phản ánh được chính xác tỷ lệ tăng thêm dự kiến của khu đất dự án làm cơ sở để nhà đầu tư đề xuất “tỷ lệ m” trong giá đất thay đổi liên tục như hiện nay.
Do vậy, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu, bổ sung quy định theo hướng, trong trường hợp trên địa bàn tỉnh nơi thực hiện dự án không có khu đất tham chiếu đáp ứng điều kiện, thì sử dụng khu đất trên địa bàn quận, huyện của tỉnh có điều kiện kinh tế – xã hội tương tự để tham chiếu.
(*) Viện Kinh tế – Xã hội thành phố Cần Thơ
