(KTSG) – Giá nhà mới tại Trung Quốc trong tháng 9-2021 đã chững lại lần đầu tiên kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát hồi tháng 2-2020. Sự suy yếu của thị trường bất động sản đang đặt ra nhiều thách thức lớn đối với đà tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Thị trường nhà đất tiếp tục suy yếu
Giá nhà mới ở khắp các thành phố lớn nhất của Trung Quốc đã giảm trong tháng 9-2021 lần đầu tiên kể từ tháng 4-2015 và là một dấu hiệu cho thấy sự suy yếu đang lan rộng trên thị trường bất động sản nước này.
Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho biết, trong tháng 9, doanh số bán nhà tính theo giá trị ở Trung Quốc đã giảm 16,9% so với một năm trước, sau khi đã giảm 19,7% vào tháng 8. Cũng theo số liệu mới công bố, giá nhà mới tại 70 thành phố (không bao gồm nhà được nhà nước trợ cấp) trong tháng 9 đã giảm 0,08% so với tháng 8. Đây là mức giảm đầu tiên kể từ tháng 4-2015. Ngoài ra, giá nhà trên thị trường thứ cấp cũng giảm 0,19% – giảm hai tháng liên tiếp.
Theo Bloomberg, mặc dù mức giảm 0,08% có thể là rất nhỏ, nhưng nó có thể gây nên một cú sốc lớn đối với một nền kinh tế, nơi mà các ngành liên quan đến bất động sản đóng góp tới một phần tư sản lượng.
Theo CNN Business, sự suy yếu của ngành bất động sản gần như chắc chắn sẽ tiếp tục đè nặng lên tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc. Các công ty nghiên cứu và ngân hàng đã cắt giảm dự báo của họ về GDP của Trung Quốc trong năm nay và năm tới, với những lo ngại ngày càng gia tăng từ thị trường bất động sản. Các chuyên gia Wei Yao và Michelle Lam tại Societe Generale nhận định: “Vấn đề nhà ở vẫn là mấu chốt và dường như không có gì đáng kể, có thể ngăn cản xu hướng giảm trong thời gian tới”.
Oxford Economics đã cắt giảm dự báo tăng trưởng quí 4 của Trung Quốc từ 5% xuống 3,6%, đồng thời hạ dự báo GDP năm 2022 từ 5,8% xuống 5,4%, chủ yếu do lo ngại về lĩnh vực bất động sản, tình trạng thiếu điện và dịch Covid-19.
Doanh nghiệp và nhà đầu tư hoang mang
Theo Bloomberg, những biện pháp thắt chặt kiểm soát ngành bất động sản của Chính phủ Trung Quốc và khủng hoảng nợ của Evergrande đang lan rộng, đã khiến tâm lý người mua nhà tại tuột dốc không phanh. Những người mua nhà tiềm năng đang tự hỏi, liệu các nhà phát triển bất động sản thiếu thanh khoản có thể bàn giao căn hộ cho họ hay không, trong khi nhiều người khác lựa chọn tránh xa thị trường vì cho rằng, bất động sản không còn là một kênh đầu tư an toàn vào thời điểm này.
Ông Ting Lu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura, cho biết: “Trong nửa đầu năm nay, nhiều người vẫn tin rằng việc hạn chế thị trường bất động sản này chỉ là tạm thời. Tuy nhiên, khi Chính phủ Trung Quốc ngày càng thể hiện quyết tâm hơn, kỳ vọng trước hết và quan trọng nhất của các hộ gia đình Trung Quốc về giá nhà đã thay đổi. Họ có thể không còn tin rằng giá nhà sẽ tăng mãi mãi. Điều đó rất, rất quan trọng”.
Ông Yan Yuejin – Giám đốc nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc có trụ sở tại Thượng Hải cho biết: “Ưu tiên hàng đầu hiện nay là phải ngăn chặn tình trạng hoảng loạn. Thị trường nhà đất rõ ràng đã bước vào một chu kỳ đi xuống”.
Đối mặt với tình trạng ảm đạm này, nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang tỏ ra thận trọng và không muốn tăng lượng đất tồn kho. Các dữ liệu tổng hợp của Bloomberg cho thấy, trong tháng trước, các khoản vay ngân hàng của ngành này đã giảm 8,4% – mức cao nhất kể từ năm 2016.
Ông Larry Hu – Trưởng bộ phận kinh tế Trung Quốc tại Công ty chứng khoán Macquarie Securities, cho hay: “Các nhà phát triển đang tích trữ tiền mặt để tránh nguy cơ trở thành Evergrande tiếp theo”.
Một thách thức lớn khác mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt là tình trạng chi phí đi vay ở thị trường nước ngoài tăng vọt trong những tuần gần đây, khi lợi suất trái phiếu đô la Mỹ do các doanh nghiệp này phát hành đã tăng lên mức cao nhất trong khoảng một thập kỷ. Tình trạng này được dự báo có thể “đóng sập” của một kênh cấp vốn quan trọng đối với lĩnh vực này, từ đó làm gia tăng nguy cơ về một làn sóng vỡ nợ.
Địa phương đối mặt nguy cơ thất thu ngân sách
Tâm lý hoang mang của doanh nghiệp và người dân đã kéo theo những tín hiệu ảm đạm trong hoạt động đấu giá đất của chính quyền địa phương tại nhiều nơi trên khắp Trung Quốc. Thủ đô Bắc Kinh và thành phố Hàng Châu đã không thể tìm thấy bất kỳ người mua nào cho gần 60% các lô đất được rao bán trong tháng này. Theo các nhà phân tích tại Jefferies, ở một vòng đấu giá gần đây nhất do các chính quyền địa phương tổ chức, có tới ba phần tư khối lượng giao dịch được bán ở mức giá cơ bản do chính phủ quy định, so với tỷ lệ chỉ 45% trước đó, dấu hiệu cho thấy sự hạ nhiệt nhanh hơn dự kiến của thị trường bất động sản.
Các dữ liệu do China Real Estate Information tổng hợp từ 128 thành phố ở Trung Quốc cho thấy, khoảng 27% lô đất do chính quyền các địa phương chào bán đã không bán được trong tháng 9 do không có nhà phát triển nào nộp hồ sơ dự thầu.
Các chuyên gia nhận định, tình hình này có thể khiến vấn đề về nợ của chính quyền các địa phương trở nên trầm trọng hơn, khi việc bán đất chiếm khoảng 40% nguồn thu ngân sách của họ. Nhiều thành phố ở Trung Quốc đang phải đối mặt với áp lực nguồn thu sụt giảm do kinh tế giảm tốc và chật vật với khoản nợ khổng lồ sau quãng thời gian đầu tư ồ ạt.
S&P Global Ratings gần đây đã cảnh báo hoạt động bán đất sụt giảm có thể khiến các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng ở địa phương bị chậm lại. Để bù đắp nguồn thu này – vốn vượt qua mức 1.000 tỉ đô la Mỹ vào năm ngoái, Goldman Sachs nhận định Chính phủ Trung Quốc cần tăng hạn ngạch trái phiếu có mục đích đặc biệt của các chính quyền địa phương thêm hơn 500 tỉ nhân dân tệ (78 tỉ đô la) vào năm 2022 từ mức 3.650 tỉ nhân dân tệ của năm nay.
Để ngăn chặn các tác động tiêu cực, giới chức Trung Quốc đang nới lỏng hạn chế đối với các khoản vay mua nhà tại một số ngân hàng lớn nhất và yêu cầu đẩy nhanh việc phê duyệt các khoản vay thế chấp trong quí trước.
Tiêu dùng chưa thể là động lực thay thế nhà đất
Theo các chuyên gia, với việc thị trường bất động sản đang kìm hãm nền kinh tế, Trung Quốc đang rất cần tìm ra một động lực tăng trưởng mới, nhưng vẫn chưa ai rõ, động lực này sẽ là gì. Ông Leland Miller, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn đầu tư vào thị trường Trung Quốc China Beige Book cho biết: “Rủi ro lớn là việc chính phủ đang nỗ lực hạ nhiệt ngành bất động sản, trong khi vẫn chưa ai rõ, động lực để tạo ra một nền tảng cho tăng trưởng sẽ là gì? Họ hy vọng đó là tiêu dùng, nhưng điều này vẫn chưa trở thành hiện thực”.
Theo giới phân tích, trong những năm qua, Chính phủ Trung Quốc đã nỗ lực chuyển đổi nền kinh tế để thoát khỏi mô hình tăng trưởng dựa trên đầu tư và vay nợ. Các dữ liệu chính thức mới nhất cho thấy đầu tư vào tài sản cố định tại Trung Quốc trong chín tháng đầu năm 2021 đã tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước, nhưng thấp hơn mức tăng 7,9% được các nhà kinh tế dự đoán. Trong khi đó, doanh số bán lẻ trong tháng 9 tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước, vượt mức tăng 3,3% đã được dự báo.
Tuy nhiên, ông Leland Miller đánh giá, Trung Quốc vẫn chưa đạt đủ độ chín để chuyển đổi sang nền kinh tế dựa vào tiêu dùng. “Mức đầu tư vào bất động sản đã giảm trong vài năm qua, nhưng lại không thấy tiêu dùng tăng lên đủ nhiều. Vì vậy, hiện nay đó vẫn là một mục tiêu nhưng là một mục tiêu rất khó với tới”, ông Leland Miller nhận định.
Thậm chí, theo ông Michael Pettis, giáo sư tài chính tại Đại học Bắc Kinh, những thách thức đối với lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc còn có thể đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng. Bởi theo chuyên gia tài chính này, sở hữu nhà hiện chiếm khoảng 80% tài sản của nhiều người dân Trung Quốc.
“Lý do khiến chúng tôi lo lắng nhiều về tiêu dùng là vì giá nhà đất”, giáo sư Pettis nói. “Nếu giá nhà giảm, điều này sẽ làm giảm mức độ giàu có của các hộ gia đình và thông thường, họ phản ứng bằng cách cắt giảm chi tiêu và cơ cấu lại khoản tiết kiệm của mình. Và nếu điều đó xảy ra, tiêu dùng sẽ phải chịu nhiều ảnh hưởng xấu”.
Tuy vậy, giáo sư Pettis cũng tin tưởng, khi nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, tiêu dùng sẽ tăng trưởng tốt hơn so với các lĩnh vực đầu tư khác như bất động sản. “Nếu Trung Quốc thực hiện các chính sách đúng hướng, tiêu dùng sẽ tiếp tục tăng chậm hơn một chút nhưng vẫn khá vững chắc”.
Nguồn: Bloomberg, CNBC, FT, CNN Business
