(KTSG Online) - Đối diện với nhiều thách thức từ biến động thuế quan cho đến căng thẳng địa chính trị, Việt Nam hiện đứng trước cơ hội tái định hình chuỗi cung ứng sản xuất trong nước. Không còn mở rộng quỹ đất mang tính cơ học, khu chuyển sang phát triển theo chiều sâu, dựa vào sự thay đổi trong định hướng chính sách, nhu cầu thị trường và áp lực từ các tiêu chuẩn quốc tế.
Định hình chuỗi cung ứng: thách thức và cơ hội mới
Chuỗi cung ứng toàn cầu đã thay đổi nhiều sau đại dịch Covid-19, nay tiếp tục chứng kiến yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ trong bối cảnh thế giới có nhiều căng thẳng mới, bao gồm các cuộc xung đột phức tạp cho đến hàng rào thuế quan đang được dựng lên khắp nơi.
Các tập đoàn đa quốc gia phải tiếp tục xem xét lại chuỗi cung ứng của mình, sắp xếp các nhà máy và tìm kiếm nơi sản xuất ổn định với chi phí hợp lý, với yêu cầu chung là đa dạng hóa và phân tán rủi ro.
Điểm tích cực là trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn được chú ý nhờ vị trí địa chiến lược, ưu thế về lực lượng lao động, chi phí và chính sách ưu đãi đầu tư. Theo báo cáo của Knight Frank công bố mới đây, Việt Nam được cho là bên được hưởng lợi chính từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc, có thể chứng kiến nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng 20% trong ba năm tới.
Thuế quan tiếp tục là thách thức lớn, ảnh hưởng lớn đến thương mại toàn cầu, trong đó Việt Nam vốn giữ vị trí thứ 3 về lượng xuất khẩu sang Mỹ. Không chỉ lo ngại về giá hàng hóa sẽ tăng cao, câu chuyện còn nằm ở dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
Theo số liệu 4 tháng đầu năm, tổng vốn FDI thực hiện vẫn tăng 7,3% so với cùng kỳ, nhưng vốn FDI đăng ký mới giảm 23,8%, có cải thiện so với con số giảm gần 50% trong hai tháng trước đó. Điều này phản ánh sự thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh đàm phán thương mại Việt Nam – Mỹ diễn ra trong giai đoạn 90 ngày tạm dừng áp thuế, theo đánh giá của Công ty chứng khoán VNDirect.
Nhưng điều đáng chú ý là không chỉ có các biến số quốc tế, hiện Việt Nam cũng có động lực thay đổi mạnh mẽ từ bên trong với nhiều câu chuyện mới. Bên cạnh sáp nhập tỉnh thành, chính sách phát triển kinh tế cũng sẽ có sự đổi mới.
Cụ thể bao gồm Nghị quyết 68 của Bộ chính trị về phát triển kinh tế tư nhân; Nghị quyết 57 về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia; Nghị quyết 59 về hội nhập quốc tế trong tình hình mới; và Nghị quyết số 66 về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới. Đây được xem là “bộ tứ trụ cột” được kỳ vọng giúp Việt Nam cất cánh.
Chẳng hạn, một trong những ảnh hưởng tích cực trực tiếp của Nghị quyết 68, theo đánh giá của Tập đoàn VinaCapital, đó là việc các địa phương sẽ phải dành quỹ đất riêng, bao gồm một phần diện tích trong mỗi khu công nghiệp, cho doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như các startup đổi mới sáng tạo. Doanh nghiệp tư nhân sẽ được hưởng mức giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đầu tiên của hợp đồng thuê đất.
Ngoài ra, còn rất nhiều chính sách khác liên quan đến hỗ trợ doanh nghiệp phát triển bền vững, như ưu đãi thuế nghiên cứu, khuyến khích chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, đầu tư công nghệ và nâng cao giá trị khu công nghiệp.
Chu kỳ kinh tế mới cũng hướng đến việc cân bằng sự cạnh tranh, tạo cơ hội cho nhóm doanh nghiệp tư nhân tham gia vào nền kinh tế nhiều hơn, chứ không chỉ là nhóm doanh nghiệp nhà nước hay FDI. Trong tầm nhìn trên, bất động sản công nghiệp đóng vai trò như một hạ tầng thiết yếu của sản xuất, cũng sẽ phải thay đổi và phát triển theo.
Bất động sản công nghiệp chuyển mình
Trong ba năm qua, có thể thấy rõ hai xu hướng lớn định hình bất động sản công nghiệp. Thứ nhất là việc phát triển theo mô hình hệ sinh thái và hoàn thiện dịch vụ. Thay vì chỉ có đất cho thuê sản xuất, các chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ phải xây dựng khu công nghiệp đầy đủ dịch vụ, gồm cả đô thị, nhằm đáp ứng những yêu cầu khác biệt của khách thuê.
Thứ hai là xu hướng áp dụng tiêu chuẩn xanh, tích hợp công nghệ số vào vận hành và quản lý khu công nghiệp, hướng đến phát triển bền vững. Nhiều dự án đã đầu tư hàng triệu đô la Mỹ vào các giải pháp năng lượng tái tạo, tái sử dụng nước, đạt chuẩn quốc tế về tiêu chuẩn môi trường và vận hành, mang đến lợi thế lớn về kiểm soát chi phí và tuân thủ pháp lý cho doanh nghiệp thuê hạ tầng.
Hai xu hướng này không chỉ nâng cao giá trị thương hiệu của chủ đầu tư, mà còn là tiêu chí quan trọng để thu hút các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là dòng vốn quốc tế với các yêu cầu liên quan đến phát triển bền vững ngày càng được nâng cao.
Thị trường cũng có sự thay đổi đáng chú ý đến từ khách thuê. Chẳng hạn như lĩnh vực thuê truyền thống (như dệt may, lắp ráp linh kiện…) đang dần thay đổi sang các ngành thâm dụng công nghệ hơn. Ngoài ra, ngày càng nhiều doanh nghiệp sản xuất trong nước bắt đầu tìm kiếm không gian sản xuất hiện đại và chuyên biệt.
Thị trường hiện chuộng sản phẩm nhà kho, nhà xưởng xây sẵn. Theo số liệu của CBRE năm 2024, diện tích hấp thụ sản phẩm này cao nhất trong ba năm qua, trong đó tại khu vực miền Nam tăng gấp đôi.
Sự thay đổi này đặt ra yêu cầu cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp phải đa dạng hóa sản phẩm, từ nhà xưởng tiêu chuẩn, kho lạnh, kho thông minh, đến nhà máy chuyên ngành tùy biến theo yêu cầu. Đây là cơ hội để các nhà phát triển Việt Nam nếu biết đầu tư bài bản và hiểu nhu cầu thị trường.
Ví dụ như trường hợp của tập đoàn KCN Việt Nam, thành lập từ năm 2021, nhanh chóng mở rộng quy mô với quỹ đất công nghiệp đạt hơn 300 ha với khoảng hơn 10 dự án nhà kho, xưởng xây sẵn chất lượng cao được phân bổ chiến lược tại các khu công nghiệp trọng điểm trên cả nước.
Hướng đi của KCN Việt Nam là phát triển hạ tầng đạt chuẩn quốc tế và công trình xanh bền vững tại các khu công nghiệp có vị trí chiến lược. Tập đoàn cũng sở hữu đa dạng sản phẩm, như nhà kho, xưởng xây sẵn, kho - xưởng hỗn hợp và kho - xưởng xây theo yêu cầu giúp đáp ứng yêu cầu khác nhau; cũng như hỗ trợ nhà đầu tư thông qua các dịch vụ tư vấn chuyên sâu, tối ưu chi phí và thời gian gia nhập thị trường.
“Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư quốc tế nhờ vị trí chiến lược, nguồn nhân lực trẻ và chính sách hỗ trợ mạnh mẽ. Tuy nhiên, thị trường cũng đặt ra những thách thức mới, đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp phải liên tục đổi mới, nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế”, ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành KCN Việt Nam chia sẻ về xu hướng phát triển ngành trong năm 2025.
Cơ hội thị trường còn lớn nếu nhìn vào quy mô sản xuất trong nước. Nghị quyết 68 đặt mục tiêu có 2 triệu doanh nghiệp vào năm 2030, tăng gấp đôi so với hiện nay. Điều này nghĩa là nhóm các doanh nghiệp trong nước, cũng như các doanh nghiệp sản xuất cho thị trường nội địa cũng là nhóm khách hàng quan trọng, bên cạnh nhóm khách hàng FDI truyền thống.
Nhìn chung, thị trường đang chuyển đổi từ giai đoạn phát triển nóng dựa trên mở rộng về quỹ đất, sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu. Bất động sản công nghiệp "thế hệ mới” sẽ phục vụ đa nhóm doanh nghiệp, ngành nghề lĩnh vực, sở hữu chuỗi cung ứng và hậu cần với chi phí hợp lý với các tiêu chuẩn phát triển bền vững, từ đó mới có thể nâng cao nội lực sản xuất của Việt Nam.
