(KTSG Online) - Câu chuyện kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn chưa thể dừng lại khi dự thảo sửa đổi thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã đặt ra thêm nhiều điều kiện vay mới. Động thái kiểm soát từ phía nhà băng được dự báo sẽ kéo dài ít nhất hết năm, khiến sức ép tiếp cận nguồn vốn của những người mua nhà ngày một nhiều hơn.
- HoREA: Không nên thắt chặt tín dụng với người vay có tài sản đảm bảo
- Tín dụng bất động sản: Ngân hàng nói không siết nhưng doanh nghiệp vẫn than khó
Dự thảo sửa đổi thông tư 39 của NHNN đang lấy ý kiến người dân, với nội dung điều chỉnh quy định "kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay các dự án đầu tư PPP; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có "giá trị lớn" theo xác định của tổ chức tín dụng".
Theo lý giải của NHNN, quy định trên nhằm quản lý chặt chẽ hơn đối với các loại hình cho vay. Tuy nhiên, trong bối cảnh hạn mức (room) tín dụng ở các ngân hàng thương mại đang cạn kiệt, lãi suất tăng thì không chỉ khách vay mua bất động sản để đầu cơ gặp khó mà người vay mua nhà để ở cũng có thể bị ảnh hưởng.
Lãi suất tăng, room cạn
Mặc dù lãnh đạo ngành ngân hàng nhiều lần khẳng định không siết cho vay mua nhà ở thực, nhưng trên thực tế, người mua nhà vẫn khó tiếp cận vốn tín dụng. Trong đó, việc phần lớn các ngân hàng hết room tín dụng hay giải ngân chậm đã ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của nhiều người vay mua nhà.
Chị Ái Vy (TP Thủ Đức) cho biết, khi tìm hiểu mua nhà chị được một nhân viên tín dụng hứa hỗ trợ vay ngân hàng 80-90% giá trị tài sản thế chấp, giải ngân trong vòng một tuần. Đinh ninh hồ sơ vay sẽ được duyệt, chị quyết định đặt cọc 60 triệu đồng để mua căn hộ chung cư gần 3 tỉ đồng. Tuy nhiên sau đó ngân hàng thông báo chưa thể giải ngân khoản vay của chị mà phải chờ đến cuối tháng 7 khi có khách vay trả tiền.
“Do không thể rút lại số tiền đặt cọc, tôi bèn liên hệ ngân hàng khác để vay nhưng được thông báo phải chờ. Nhân viên ở đây cho biết do hạn mức tín dụng của ngân hàng này cũng gần cạn”, chị Vy kể.
Không bị dừng giải ngân, nhưng chị Bảo Khánh (Gò Vấp) lại gặp vấn đề khác, đó là lãi suất vay tăng so với cách đây vài tháng. Khoản vay của chị ở mức hơn 9%/năm trong năm đầu và gần 11,5%/năm từ năm thứ 2 trở đi do mức lãi suất vay mới được điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi 12 tháng cộng thêm biên độ khoảng 3,6%/năm.
“Không chỉ vậy, khoản vay của tôi còn bị chia thành nhiều đợt giải ngân vì các ngân hàng vẫn nghe ngóng để chờ mở room mới”, chị Khánh cho hay.
Một số ngân hàng thương mại dù không tạm dừng cho vay bất động sản (BĐS) nhưng tình trạng chung là cạn room nên có xu hướng thẩm định chặt chẽ hơn, chọn lọc hơn. Chỉ có các ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng quốc tế vẫn cho vay. Ghi nhận ở một số ngân hàng quốc tế, các gói vay ưu đãi có lãi suất tốt hơn, tuy nhiên hồ sơ phải “đẹp”, tài sản thế chấp được thẩm định gắt gao và phí phạt khá cao (ở mức trên dưới 4%).
Theo dự báo của các chuyên gia ở Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC), lãi suất cho vay thế chấp mua nhà nửa cuối năm nay sẽ cao hơn so với nửa đầu năm. Sang năm 2023, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà sẽ đi ngang, ở mức 11,2%, cao hơn so với dự báo 10,8% ở năm 2022. Còn lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ ở mức 6% trong năm 2023 (dự báo năm 2022 là 5,7%).
Theo quan sát của đơn vị này tại một số ngân hàng, lãi suất vay mua nhà đang ở mức cao và không còn những gói ưu đãi cho hai năm đầu tiên. Một phần các ngân hàng hiện nay gần như hết room tín dụng và đang chờ động thái từ NHNN, trong khi nhu cầu vay mua nhà vẫn cao nên lãi suất tạm thời vẫn ở mức cao nhưng không cao như những chu kỳ trước, có thời điểm ở mức 20%. Tại 13 ngân hàng trong nước, lãi suất vay mua nhà trong tháng 6 dao động 4,99% đến 8,5%/năm.
Các cuộc thăm dò cho thấy tình trạng người mua nhà bất ngờ gặp “phanh gấp” khi vay vốn tại các ngân hàng xảy ra với mật độ ngày càng nhiều kể từ cuối quí 1-2022, và có thể còn kéo dài ít nhất đến hết năm 2022. Đặc điểm chung là người đi vay khó hơn, lãi suất cao hơn, giải ngân lâu hơn và điều kiện phức tạp hơn.
Gia tăng sức ép về điều kiện vay
Những vấn đề liên quan đến kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn chưa hết nóng thì dự thảo sửa đổi thông tư 39 tiếp tục đề xuất những quy định liên quan đến hoạt động cho vay trong lĩnh vực này. Thậm chí, ngay cả lĩnh vực cho vay tiêu dùng của người dân cũng đặt vào tình trạng kiểm soát như với chứng khoán và bất động sản với những quy định chung chung như hạn chế khoản vay “có giá trị lớn”.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định quy định này sẽ dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua BĐS cao cấp do đây là khoản vay “có giá trị lớn”. Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các ngân hàng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Như vậy, sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Những lo ngại của vị đại diện HoREA rõ ràng là có cơ sở, bởi khoản vay có "giá trị lớn" là bao nhiêu là rất khó xác định, đồng thời việc giao cho từng ngân hàng quy định thì mỗi đơn vị sẽ có những quy định khác, có thể gây ra sự thiếu đồng nhất, thậm chí hỗn loạn. Đây là vấn đề cần được giải quyết triệt để, với sự rõ ràng đối với cá nhân bao nhiêu gọi là lớn, đối với doanh nghiệp mức nào là lớn.
Chia sẻ với báo chí, ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng quy định này sẽ khó thực hiện nếu được ban hành bởi cơ quan này không nêu rõ khái niệm "khoản vay có giá trị lớn". Quy định bổ sung này đang đưa ra một cách chung chung và chưa rõ ràng, theo đó tiêu chí xác định khoản vay giá trị lớn cần được cụ thể hóa hơn.
NHNN có lý do khi để mắt đến các món vay tiêu dùng lớn vì có thể thời gian qua một số món vay mang tính chất là cho vay tiêu dùng nhưng lại liên quan đến bất động sản. Vấn đề tranh cãi ở đây là định nghĩa thế nào là món vay tiêu dùng lớn. Điều này phải phụ thuộc vào thời điểm và dữ liệu thống kê và chỉ phù hợp với từng thời kỳ. Có thể sau khi ban hành quy định khung này, NHNN sẽ có hướng dẫn.
Nhiều cuyên gia cho rằng, thông điệp của cơ quan điều hành cần gắn với khái niệm, định nghĩa rõ ràng để tránh mọi hoang mang và tác động tâm lý tiêu cực trên thị trường. Đồng thời NHNN nên xem xét mức lạm phát để đưa ra ngưỡng tăng trưởng tín dụng hợp lý. Nếu không, sẽ khó triển khai các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp, hộ kinh doanh, trong đó có gói hỗ trợ lãi suất 2%.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, hiện giá nguyên liệu sản xuất tăng nên việc nới hạn mức tín dụng có thể tăng lạm phát. Do đó, NHNN buộc phải cân nhắc kỹ việc nới hạn mức tín dụng, rà soát kỹ hoạt động tín dụng xem dòng vốn đi có đúng hướng hay không, dư nợ ở một số lĩnh vực rủi ro như bất động sản có cao không. Có thể hạn mức được cấp thêm sẽ không nhiều và sức ép lên các khoản vay mua nhà lại tăng lên.
