(KTSG) - Thông tư 16 được Ngân hàng Nhà nước ban hành mới đây được xem như là “lằn ranh đỏ” chặn dòng tiền từ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. “Đi trước” thời điểm hiệu lực của Thông tư kể từ ngày 15-1-2022, nhiều doanh nghiệp đã và đang ráo riết có các kế hoạch phát hành trái phiếu ngay trong thời gian còn lại của năm.
Sự tăng trưởng nóng của dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản qua kênh trái phiếu đã nhận phải nhiều cảnh báo từ các đơn vị nghiên cứu cũng như cơ quan quản lý. Do đó, Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định các tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong trường hợp trái phiếu phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ; để góp vốn, mua cổ phần thâu tóm doanh nghiệp khác; hoặc có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động.
Quy định này được cho sẽ tác động mạnh đến khả năng huy động trên kênh phát hành nợ của doanh nghiệp, đặc biệt khối bất động sản.
Chạy nước rút
Giới chuyên môn cho rằng NHNN đã đặt các “lằn ranh đỏ” trong thông tư mới để chặn các ngân hàng tài trợ, đầu tư vốn các khu vực tiềm ẩn rủi ro. Theo đó, các doanh nghiệp tất yếu sẽ phải tìm “cửa” khác để bù đắp hụt vốn hoặc xây dựng những kế hoạch nước rút để thu hút vốn trước khi Thông tư 16 có hiệu lực.
Thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong 3 tuần đầu tháng 11 đã có hơn 20 đợt phát hành trái phiếu với giá trị huy động hơn 10.000 tỉ đồng diễn ra. Con số này chắc chắn sẽ tăng vọt trong thời gian ngắn sắp tới để đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn quý cuối năm, bởi nhiều doanh nghiệp đã khởi động các dự án hậu giãn cách xã hội và sẵn sàng cho cả kế hoạch của quí 1 năm sau.
Những ngày gần đây, các doanh nghiệp địa ốc cả đã niêm yết và chưa niêm yết vẫn “cấp tập” công bố dòng tiền chảy về từ trái phiếu doanh nghiệp. Đơn cử Công ty TNHH kinh doanh bất động sản Liên Lập vừa công bố kết quả huy động thành công 532 tỉ đồng trong đợt phát hành hai lô trái phiếu vào ngày 22-11 vừa qua, để thâu tóm dự án khu du lịch - dịch vụ Bắc Bãi Trường (khu 1) do Công ty TNHH Đức Việt làm chủ đầu tư.
Công ty TNHH đầu tư Cam Lâm mới đây cũng vừa huy động thành công 259,22 tỉ đồng trái phiếu để đầu tư xây dựng dự án Prime Resort & Hotels tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa.
Trái phiếu gần như là “nguồn sống” của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm này khi họ cần nguồn lực để phục hồi sau thời gian đứng im. Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trước khi quy định mới siết lại là điều dễ hiểu. Tuy nhiên ở mặt còn lại của vấn đề, cũng chính yếu tố sức khỏe tài chính của nhóm địa ốc là lý do khiến nhiều chuyên gia và nhà quản lý đồng tình với quy định mới.
Công ty cổ phần chứng khoán SSI đưa ra phân tích, trái phiếu bất động sản hiện có lãi suất bình quân 10,36%/năm, giảm 0,3% so với cùng kỳ năm 2020. Kỳ hạn bình quân trong 2 năm gần đây là 3,5 - 4 năm, vì vậy áp lực trả nợ gốc của doanh nghiệp sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 - 2025. Trong khi đó, tài sản đảm bảo để phát hành chủ yếu là các dự án đầu tư hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần. Vì vậy, việc siết lại kênh trái phiếu cũng là cần thiết kiểm soát rủi ro.
Chuyển hướng tìm vốn trên sàn chứng khoán
Như vậy, với thực tế này doanh nghiệp ngoài chuyện đẩy mạnh huy động vốn trái phiếu trước khi Thông tư 16 có hiệu lực, sẽ có một số định hướng để huy động vốn nay mai.
Trong đó, một kênh phổ biến hứa hẹn bù đắp khoảng hụt từ kênh trái phiếu được doanh nghiệp sử dụng chính là phát hành cổ phiếu khi thị trường đang trên đà tăng.
Có nhiều phương án để doanh nghiệp kiếm vốn từ thị trường chứng khoán như phát hành cổ phiếu tài trợ dự án, tăng vốn điều lệ, góp vốn mua cổ phiếu, dự án của doanh nghiệp khác…. Hiện nay tỷ lệ giao dịch nhà đầu tư cá nhân là hơn 90% dòng tiền đang nương theo những thông tin ngắn hạn đang là môi trường lý tưởng cho các nhà phát hành.
Một số chuyên gia cũng cho rằng, trong số các doanh nghiệp bất động sản trên sàn, không ít doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nhưng nợ vay cao. Kỳ vọng về lợi nhuận khiến nhiều doanh nghiệp cố gắng làm đẹp sổ sách trong quí 4 và “bán giấy lấy tiền” trên sàn chứng khoán.
Cổ phiếu bất động sản vẫn dậy sóng vì dòng tiền chứng khoán hiện nay là của nhà đầu tư cá nhân và có vẻ góc nhìn của họ vẫn mang tính thời vụ hoặc theo phong trào. Do đó, các doanh nghiệp cũng nhanh chóng tìm cơ hội từ cơ sóng ngắn này trong bối cảnh kênh trái phiếu đang dần bị khép lại.
Theo chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long, thực tế rất nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu dài hạn 5-10 năm, nhưng trái chủ được quyền bán lại cho doanh nghiệp phát hành sau 1 năm, thực chất là trái phiếu ngắn hạn. Vì thế một lượng lớn trái phiếu phát hành mới là để mua lại (đảo nợ) trái phiếu cũ.
Với quan điểm đó, xem xét rằng trong thời gian vừa qua, nhiều tên tuổi bất động sản lớn cũng đã ồ ạt phát hành trái phiếu để huy động tiền gom mua đất. Vậy “điểm rơi” của thời gian doanh nghiệp có thể phải thực thi cam kết mua lại một phần trái phiếu đã phát hành sẽ rơi vào thời gian tới. Do đó, khi không được phát hành TPDN cho người mua chính trên thị trường là ngân hàng thì có khả năng sẽ có một lượng lớn cổ phiếu được doanh nghiệp đẩy ra thị trường.
“Việc doanh nghiệp huy động vốn trả nợ vay (hoặc mua lại nợ trái chủ) đều có thể khiến pha loãng EPS (lãi cơ bản trên một cổ phiếu), cổ đông nhỏ thiệt; song vấn đề lớn hơn là cơ cấu nợ của doanh nghiệp sẽ có dịch chuyển, vốn hóa nợ nếu doanh nghiệp có triển vọng làm ăn tốt, trả được nợ thì không vấn đề, nhưng rất khó để chắc chắn về triển vọng kinh doanh, thì đây sẽ là trường hợp tăng rủi ro kép”, ông Long cho hay.
Nhiều chuyên gia cho rằng sẽ có một số lượng doanh nghiệp quay trở lại kênh tín dụng ngân hàng khi họ đáp ứng được điều kiện vay. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa nhất định, chẳng hạn như khối bất động sản ngoài chuyện đảm bảo điều kiện để được vay thì cũng phải chờ các ngân hàng xem xét cân đối trong việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn.
Bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vay vốn cho các dự án có tính trung, dài hạn, không vay vốn hạn mức nhỏ theo hướng nhằm bổ sung vốn lưu động để phục vụ sản xuất kinh doanh ngắn hạn. Nếu các ngân hàng không được NHNN xem xét lùi thời hạn áp dụng quy định đối với việc hạ thấp tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, thì các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ khó tiếp cận được tín dụng để bù đắp cho việc hụt vốn ở kênh trái phiếu.
