(KTSG Online) - Tại hội nghị về tín dụng đối với bất động sản mới đây, lãnh đạo Novaland thừa nhận doanh nghiệp có những khiếm khuyết trong vận hành và trong chiến lược đầu tư về phân khúc sản phẩm. Do đó doanh nghiệp kiến nghị Văn phòng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đưa ra những phương án cụ thể để giúp họ tái cơ cấu nợ, nguồn vốn. Điều quan trọng nhất là hoàn thiện pháp lý dự án nhằm giao nhà cho khách hàng và trả nợ cho các tổ chức tín dụng, trái phiếu.
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Chia sẻ tại cuộc họp, ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Địa ốc No Va (Novaland), cho rằng NHNN đang có xu hướng kích thích tăng trưởng tín dụng, hỗ trợ các doanh nghiệp và nền kinh tế bằng cách giảm 4 lần lãi suất điều hành liên tiếp. Tuy nhiên, việc hạ lãi suất cho vay còn chậm nên thị trường vẫn chưa hồi phục và doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn, các dự án vẫn chưa trở lại quỹ đạo.
Các dự án “sống còn” được gỡ vướng đến đâu?
Hiện tại, Novaland đang triển khai cụm các dự án ở khu vực trung tâm TPHCM, dự án Aqua City, NovaWorld Ho Tram và NovaWorld Phan Thiết. Đây được xem là các dự án sống còn của doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay. Điểm tích cực là các dự án ở Đồng Nai, Hồ Tràm và Phan Thiết đã nhận được sự hỗ trợ và tài trợ từ các ngân hàng thương mại.
Theo ông Dennis Ng Teck Yow, các dự án này mặc dù đã bàn giao rồi hay đang làm thủ tục phát triển dự án đều ít nhiều gặp những vướng mắc pháp lý. Hồi đầu năm, Chính phủ đã đưa ra những giải pháp tháo gỡ những vấn đề “nóng” nhất của doanh nghiệp liên quan đến phát triển các dự án này. Tuy nhiên, quá trình thực hiện thực tế triển khai vẫn còn hai khó khăn mang tính trọng yếu khiến cho việc tháo gỡ chưa đạt hiệu quả cao.
Thứ nhất, thời gian để cơ quan thẩm quyền cho ý kiến hoặc phê duyệt các thủ tục pháp lý vẫn chưa đồng bộ với quá trình phát triển thực tế khiến các giai đoạn bị chậm. Ví dụ như thủ tục tính tiền sử dụng đất, thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch, vướng đất công do tiến trình cổ phần hóa…
Thứ hai, thiếu đồng bộ, có sự chồng chéo, thiếu nhất quán và thiếu thực tiễn giữa các văn bản luật và dưới luật, giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch xây dựng và quy hoạch tổng thể khiến cho nhiều cơ quan có thẩm quyền và doanh nghiệp lúng túng trong việc áp dụng.
Tại TPHCM, hiện hai dự án của Novaland đang được UBND TPHCM ưu tiên tháo gỡ vướng mắc từ đầu năm. Novaland vẫn đang chờ nhận được kết luận từ thành phố nhằm tháo gỡ những khó khăn pháp lý cuối cùng tại dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) và dự án 32 ha Bình Khánh (The Water Bay).
Đại diện Novaland khẳng định: "Đây là hai dự án chúng tôi cam kết nghiêm túc sẽ bố trí đầy đủ diện tích cho nhà ở xã hội và phần tái định cư. Riêng dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) đã hoàn tất bàn giao phần tái định cư".
Tại dự án Aqua City (Đồng Nai), Novaland có hơn 70.000 tỉ đồng phải thu theo tiến độ từ khách hàng đang chờ được gỡ vướng các thủ tục phê duyệt để tiếp tục duy trì dòng tiền cho phát triển dự án.
Theo lãnh đạo doanh nghiệp, đây là dự án nhận chuyển nhượng lại của Dona Coop và đã có đầy đủ pháp lý như đã đóng tiền sử dụng đất, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và được Tỉnh ủy phê duyệt cho chuyển nhượng dự án đất ở. Tuy nhiên, do doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để phù hợp với thị trường trên cơ sở giữ nguyên các chỉ tiêu được phê duyệt nhưng vẫn phát sinh nhiều vướng mắc.
Cụ thể, trên cơ sở chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, UBND tỉnh Đồng Nai đã cho phép chủ đầu tư được lập và trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 song song với việc thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4. Dẫu vậy, tiến độ phê duyệt của đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung 1/10.000 và quy hoạch phân khu C4 kéo dài trong thời gian qua đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ thực hiện phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án, các thủ tục về pháp lý xây dựng, pháp lý bán hàng.
Tại dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu), hiện tại các vướng mắc cơ bản đều có hướng xử lý và đã hoàn thành một số thủ tục. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thủ tục hành chính kéo dài làm chậm tiến độ triển khai dự án. Đây là những vấn đề mang tính cốt lõi khi thời hạn đầu tư dự án được cho phép thông thường là 24 tháng nhưng thực tế doanh nghiệp đã mất đến 18 tháng để giải quyết các thủ tục pháp lý.
Tại dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) cũng ghi nhận một số tín hiệu tích cực từ pháp lý: đã hoàn tất phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ các hạng mục cho cả dự án. Tỉnh Bình Thuận đang tiến hành các bước pháp lý tiếp theo để điều chỉnh hình thức từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả một lần. Novaland đang chờ đợi Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 ban hành để xác định tiền sử dụng đất, hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Doanh nghiệp trả lãi vay hàng chục tỉ đồng mỗi ngày
Cũng theo đại diện Novaland, khó khăn về pháp lý chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Nếu không được giải quyết kịp thời, con số doanh nghiệp giải thể, phá sản trong những tháng tiếp theo sẽ tăng cao.
Đối với Novaland thì pháp lý là yếu tố then chốt vì công ty còn các khoản phải thu từ các sản phẩm đã bán rất lớn nhưng không xử lý được pháp lý. Điều này khiến các ngân hàng không giải tỏa tiền tạm khoá đồng thời là rào cản để các ngân hàng giải ngân vốn mới cũng như tiếp tục tài trợ cho người mua nhà.
Đây là nguyên nhân dẫn tới việc công ty phải lùi thời gian xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng và gây ra những hệ quả rất nặng nề. Đáng nói là không giữ được cam kết với khách hàng, không thể đẩy mạnh dòng tiền phải thu rất lớn từ các sản phẩm đã bán. Dòng tiền bị tắc và Novaland phải trả lãi vay hàng chục tỉ đồng mỗi ngày, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đầu tư, lãng phí tài sản của xã hội và đến sự sinh tồn của công ty.
Trên cơ sở các vướng mắc và khó khăn trên, Novaland kiến nghị Thủ tưởng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt trong việc sớm ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014 nhằm có phương án cuối cùng trong quản lý sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tại các dự án; Chính phủ có giải pháp giải quyết triệt để các vướng mắc về các thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, các vướng mắc qua từng thời kỳ và không hồi tố.
Đồng thời, Novaland cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ban, ngành có chính sách giảm thuế và giãn thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm (2022 - 2024).
Về mặt tiếp cận tín dụng, Novaland đề nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ hỗ trợ trong việc cơ cấu khoản vay và giảm lãi suất cho những dự án sẽ triển khai trong hai năm tới (2024 - 2025) để giãn dòng thanh toán cho doanh nghiệp.
Tập đoàn đề nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung Thông tư 08/2020, giúp tổ chức tín dụng có thể sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn như hiện nay thay vì 30%.
Từ đó, sử dụng hợp lý nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, cũng như nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người dân, mà vẫn không gây rủi ro về an toàn cho hệ thống tín dụng.
Ngân hàng Nhà nước xem xét gia hạn nợ tối đa 24 tháng theo Thông tư 02 (thay vì tối đa 12 tháng như hiện tại), áp dụng chung cho khách hàng doanh nghiệp và cá nhân nhằm đáp ứng được yêu cầu cơ cấu nợ toàn diện, gỡ khó cho nền kinh tế.
Về phía doanh nghiệp, lãnh đạo Novaland bày tỏ: “Chúng tôi đã nhận thấy những khiếm khuyết của mình trong vận hành và trong chiến lược đầu tư về phân khúc sản phẩm. Doanh nghiệp đang nỗ lực tái cơ cấu lại danh mục dự án, quỹ đất và tình hình tài chính để hồi phục và phát triển bền vững và đưa các dự án trở lại quỹ đạo phát triển trước đây. Qua đó, doanh nghiệp cũng sẵn sàng tham gia tích cực vào chương trình 1 triệu nhà ở xã hội phát động bởi Chính phủ".
