Đã đến lúc nhà giá rẻ giải quyết thanh khoản cho thị trường địa ốc?

(KTSG Online) - Chu kỳ mới của thị trường bất động sản sẽ như một cuộc "lột xác" hoàn toàn, khi nhà ở vừa túi tiền được dự báo lên ngôi và giải quyết thanh khoản. Xu hướng này có thể duy trì trong 5 năm tới, tập trung vào cộng đồng cư dân có nhu cầu sở hữu thực để cân bằng lại thị trường sau một giai đoạn nhà ở cao cấp phát triển tràn lan.

• Lãi suất cho vay thấp nhất 20 năm: Mua nhà bây giờ hay bao giờ?
• Doanh nghiệp địa ốc trong lộ trình trở lại bán cái thị trường cần

Một thập niên nhà ở cao cấp chi phối mặt bằng giá

Giá nhà liên tục tăng cao vượt mức tăng của thu nhập, cùng với khả năng tích lũy thấp là một trong nhiều trở ngại khiến người Việt, đặc biệt người trẻ, khó sở hữu nhà. Không khó để bắt gặp một thống kê hoặc ý kiến chuyên gia trong những năm gần đây, cho thấy người Việt phải mất khoảng 30 năm mới đủ tích lũy để mua được nhà, với mức thu nhập khoảng 15-20 triệu đồng/tháng.

Giá nhà đã tăng liên tục trong những năm qua với biên độ 10%/nămKhi thu nhập chưa gia tăng theo kịp thì giá nhà vẫn tiếp tục vọt lên, bất chấp những biến động của thị trường. Báo cáo gần đây của Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới) chỉ ra giá nhà liền thổ ở TPHCM đã gấp gần 7 lần trong 10 năm qua, chạm mức gần 330 triệu đồng/m² vào giai đoạn 2021-2023. Thị trường đã lập một mặt bằng giá mới, khi ngày càng nhiều các sản phẩm hạng sang và siêu sang xuất hiện.

Còn giá bán căn hộ, đơn vị này cũng nhận định, đã tăng gấp 3 lần trong 10 năm qua dù nguồn cung tăng hơn 4 lần. Hiện tại, giá căn hộ tại TPHCM đã chạm mức 76 triệu đồng/m², tăng nhanh trong giai đoạn 2020-2021.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh thời gian qua là thị trường lệch pha về sản phẩm cao cấp, hạng sang mà thiếu đi sản phẩm nhà ở thực, vừa túi tiền. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) thẳng thắn thừa nhận nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhưng trong nhiều năm qua đã áp đảo tới 70-80% nguồn cung thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Cụ thể tại TPHCM, trong khi nguồn cung nhà ở giảm dần trong vài năm trở lại đây thì phân khúc cao cấp chiếm trên 70%, nhà ở trung cấp tỷ lệ nhỏ hơn và nhà ở bình dân thì không còn. "Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm", ông Châu nói.

Bài toán giảm giá nhà có thể được đặt ra để phù hợp với nhu cầu người dân, giúp doanh nghiệp có được dòng tiền trong bối cảnh gặp khó, bên cạnh việc cơ cấu sản phẩm. Tuy nhiên, không dễ để giải bài toán này, khi chính ông Châu cũng thừa nhận có quá nhiều loại chi phí đè nặng lên doanh nghiệp, như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý đều tăng và có cả “chi phí không tên”…

Trong điều kiện bình thường, các loại chi phí được tính toán để 3 năm sau, doanh nghiệp có sản phẩm bán ra. Nhưng nếu dự án bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều.

Dù doanh nghiệp rất muốn, Chính phủ khuyến khích thì câu chuyện giảm giá nhà vẫn là điều cần cân nhắc cẩn trọng. Doanh nghiệp có thể áp dụng các chính sách khuyến mãi, kích cầu trong thời gian ngắn nhằm hỗ trợ người mua. Nhưng về dài hạn, với nhu cầu sở hữu nhà ở thực vô cùng lớn từ thị trường thì doanh nghiệp cũng phải cân đối lại phương án tài chính có lãi để tồn tại. Do đó, doanh nghiệp cũng cần có bước đi chắc chắn và phù hợp để đảm bảo lợi ích cao nhất giữa các bên, đồng thời phù hợp định hướng phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.

Sản phẩm nào sẽ vào đúng vùng trũng của thị trường?

Báo cáo của Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) về tâm lý và hành vi người mua hiện nay cho thấy, sự quan tâm đặt nhiều vào số tiền họ phải trả thật thấp để có thể sớm sở hữu một căn hộ. Đơn vị này ghi nhận có đến 78% người mua quan tâm tới tổng giá căn hộ, còn 22% quan tâm đến giá mỗi mét vuông của căn hộ họ dự định xuống tiền mua.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS FERI thừa nhận một số thay đổi trong thói quen người mua những năm gần đây cho thấy, họ quan tâm nhiều đến giá tổng căn hộ thay vì giá trên từng m². Xu hướng này đã có ở nước ngoài từ lâu và nay mới dần xuất hiện trong nước.

Căn hộ diện tích nhỏ được quy định trong bộ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư tại Thông tư 21/2019 của Bộ Xây dựng. Trong đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m² đối với dự án nhà ở thương mại và dự án phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Xây dựng chung cư nhỏ được khuyến khích nên thực hiện ở những khu đô thị mới thay vì vào những khu vực đã có quy hoạch, để tránh tình trạng quá tải hạ tầng.

Thực tế quan sát thấy nếu như trước đây, thị trường TPHCM khá chuộng căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích trên 100m²/căn thì nay đã có thay đổi, căn hộ 1-2 phòng ngủ trở lên phổ biến hơn. Đơn giá trên mỗi m² ngày càng tăng khiến người mua quan tâm tới căn hộ diện tích nhỏ vì tổng số tiền chi ra sẽ nhỏ. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều rào cản, thu nhập chung của người dân không tăng thì căn hộ diện tích nhỏ có thể trở thành xu hướng trong 5 năm tới, một chuyên gia cho biết.

Bản thân các doanh nghiệp cũng đang xoay trục theo xu hướng này. Nhiều dự án được bán ra gần đây có diện tích 45m² trở lên với mức giá từ 2 tỉ đồng ở các huyện vùng ven.

Lãnh đạo công ty bất động sản có dự án ở TPHCM và Long An thừa nhận, trong bối cảnh thị trường còn nhiều rào cản, việc chia nhỏ diện tích căn hộ hay biệt thự sẽ giúp chủ đầu tư tiếp cận dễ hơn với khách hàng. Nếu như trước đây, một biệt thự liền kề có thể 200m² thì nay giảm xuống còn 100-120m2, giá trị khoảng 10 tỉ đồng sẽ dễ chi trả hơn sản phẩm trên 20 tỉ đồng. Doanh nghiệp buộc phải thay đổi để thích ứng.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định căn hộ diện tích nhỏ là xu hướng tất yếu của thị trường, khi giá căn hộ ngày càng tăng và thu nhập người trẻ không theo kịp. Ở các nước trên thế giới, căn hộ 25-30m² được phổ biến rộng rãi, giải quyết bài toán sở hữu nhà cho người dân. Tại Việt Nam, bên cạnh việc xác định xu hướng căn hộ nhỏ, vấn đề lớn hơn là làm sao để tăng thu nhập, tạo công việc làm cho người dân, để họ có thể dễ dàng sở hữu nhà.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, câu chuyện giữa giá nhà và thu nhập người dân đều có tầm quan trọng như nhau, cần thúc đẩy cả 2 đểu có thể đạt được kết quả tối ưu. Khi giá nhà ngày càng gia tăng, nguồn cung căn hộ bình dân khan hiếm thì ngoài biện pháp tiết giảm chi phí của doanh nghiệp, Nhà nước cần đẩy mạnh triển khai cơ chế chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội...

Với vấn đề tăng thu nhập người dân, không còn cách nào khác là nền kinh tế cần được vực dậy, tạo công việc làm cho người dân. Chính phủ gần đây đã có nhiều giải pháp kích thích tăng trưởng nền kinh tế, như đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, giảm thuế VAT, hạ lãi suất... Kinh tế 2024 được dự báo có nhiều cơ hội hơn là thách thức, ngành bất động sản mở ra một chu kỳ mới sau khi đi qua “vùng đáy” năm 2023.

Kinh tế khởi sắc, thu nhập người dân được cải thiện, cùng với các tác động của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai vừa được thông qua... Từ những động lực này, thị trường kỳ vọng phục hồi trên diện rộng, khơi thông dòng vốn, mở lối cho doanh nghiệp bứt ra khỏi khủng hoảng.

Các dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, căn hộ bình dân được dự báo phục hồi đầu tiên, cũng trùng khớp với diễn biến tâm lý người mua nhà giai đoạn hiện nay. Giới chuyên gia kỳ vọng trong chu kỳ mới, thị trường có sự biến thiên, doanh nghiệp tập trung vào các sản phẩm cốt lõi, phù hợp nhu cầu ở thực để đạt được sự phát triển bền vững.