Bất động sản có còn giảm sâu nữa không – câu hỏi từ những vùng đô thị loại 1

(KTSG Online) – Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản nhưng liệu giá đất tại đô thị loại một như Đà Nẵng có thể giảm sâu nữa hay không vẫn là một câu hỏi còn để ngỏ.

• Đà Nẵng: đánh giá sát sao những trụ đỡ và nút thắt kinh tế
• Cần nhiều giải pháp đồng hành để ngăn chặn đầu cơ nhà đất

Cuối năm 2022, trước chiều hướng đi xuống của bất động sản, giá đất nền tại khu đô thị Nam Việt Á (Quận Ngũ Hành Sơn) giảm khoảng 400-500 triệu đồng/lô tùy vị trí, tương đương khoảng 20-30% giá trị so với thời điểm đầu năm 2022.

Cụ thể, tại các tuyến 7,5m đường Nguyễn Thế Kỷ, Đa Phước, Tùng Thiện Vương… giá dao động từ 4,0-4,2 tỉ đồng/lô ứng với diện tích khoảng 100m²…Mức giá này bình quân giảm khoảng 20% so với thời điểm giữa năm. Vào thời điểm đó, những nội dung được bàn thảo nhiều nhất trên các diễn đàn đó là liệu giá bất động sản đã đến đáy hay chưa.

Một số ý kiến khác cho rằng về giá trị thực tầm 800-1,2 tỉ đồng mới là đáy. Có người đưa ra ví dụ năm 2008 giá đất trên đường Minh Mạng (Quận Ngũ Hành Sơn) có giá 4 tỉ đồng. Đến năm 2012-2013 giá còn 900 triệu, chạm đáy. Còn giá hiện nay vẫn cao.

Còn hiện nay thì sao? Tại một số diễn đàn về bất động sản tại Đà Nẵng, đất có diện tích 105m tại khu vực Ngũ Hành Sơn này, đường 7,5m có gia rao là 3,2 tỉ đồng. Theo một số nguồn tin thì lô đất nói trên sẽ được bán với giá khoảng 2,9 tỉ đồng. Như vậy, nếu so với mức giá cuối năm 2022, thì giá đất tại khu đô thị này tiếp tục giảm mạnh bởi trước đó giá tại đây dao động trong khoảng 3,5 tỉ đồng/lô.

Đáng chú ý, theo nhận định của nhiều môi giới, thì giá đất tại khu vực này nói riêng và các khu đô thị khác nói chung vẫn đang tiếp đà giảm và vẫn chưa biết khi nào sẽ bắt đáy.

Dạo quanh một số diễn đàn bất động sản, giá bất động sản được rao bán đã chứng thực nhân định này.

Theo đó, tại khu vực Hòa Xuân đã xuất hiện những lô đất đang được rao bán với giá 2,8 tỉ đồng. Trước Tết Nguyên đán, tại những vị trí tương đương có giá khoảng 3,4 tỉ đồng. Dự án Phú Mỹ An (Quận Ngũ Hành Sơn) trước Tết rao giá 3,2 tỉ đồng/lô thì hiện đã lùi về mức giá 2,8 tỉ đồng…

Những số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng phản ảnh tình hình trên. Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng & Vùng phụ cận năm 2022 của DKRA cho thấy mặt bằng giá bán giảm trung bình khoảng 4% – 10% so với năm 2021, cục bộ  mức giảm ghi nhận lên đến 21% đối với những khách hàng gặp áp lực lãi vay ngân hàng.

Trước những diễn biến của thị trường, Báo cáo Nhìn lại 2022 và Triển vọng Thị trườngvVốn 2023 vừa phát hành của FiinRatings nhận định: Niềm tin của người mua nhà kỳ vọng tiếp tục giảm khi những vướng mắc về khung pháp lý vẫn còn là trở ngại lớn với các chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm.

Theo FiinRatings thì ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Những khó khăn về tài chính của chủ đầu tư còn đến từ việc nguồn tiền trả trước của khách hàng thu hẹp do người mua trì hoãn quyết định mua nhà đất hoặc chọn lựa kênh đầu tư khác.

Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp. “Các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại”, báo cáo trên nhận định.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, nếu có giảm giá xảy ra thì sẽ giảm giá trên thị trường thư cấp – đối với những khách hàng gặp áp lực lãi vay ngân hàng còn về phía thị trường sơ cấp, điều này rất khó xả ra – nhất là với những dự án đã mở bán.

Chuyên gia bất động sản Đỗ Minh Dương giải thích, đối với các dự án đã mở bán, các chủ đầu tư và và các nhà phát triển thường áp dụng nguyên tắc: giá sau luôn cao hơn giá trước để đảm bảo quyền lợi của những nhà đầu tư, khách hàng đã mua giai đoạn đầu tiên – những khách hàng quan trọng (VIP), khách hàng thân thiết. Hai là, với nhiều dự án, do chủ đầu tư không phải là người tiếp cận đầu tiên nên buộc phải thực hiện việc chuyển nhượng (M&A), từ đó đẩy chi phí lên cao – buộc phải bán giá cao, nếu giảm giá sẽ bị lỗ. Cuối cùng, hầu như các chủ đầu tư khi thực hiện một dự án đều sử dụng đòn bẩy tài chính – tức vay vốn từ ngân hàng. Ngân hàng định giá dự án cao thì phải bán giá cao, nếu giảm giá bán thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo. khi đó sẽ xảy ra 2 trường hợp: một là chủ đầu tư phải bổ sung tài sản cho ngân hàng, hai là sẽ bị cắt giảm khoản vay tương đương với mức giảm.

“Theo quan sát của tôi, hiện nay trên thị trường sơ cấp hầu như chưa xảy ra hiện tượng giảm giá – nếu có thì dường như các chủ đầu tư chỉ tăng mức chiết khấu hoặc hỗ trợ khách hàng theo hình thức này kia. Thậm chí, một số chủ đầu tư, khi chào bán dự án ra thị trường, thấy lực cầu quá yếu, họ sẵn sàng đóng bảng hàng, “trùm mền” dự án và chờ thời”, ông Dương nói.