(KTSG Online) - Cuộc đua trên thị trường M&A bất động sản đã vô cùng ảm đạm trong nhiều tháng qua, được ghi nhận chỉ diễn ra ở một vài doanh nghiệp và dự án thuộc phân khúc nhà ở, khu công nghiệp. Tuy nhiên, với tác động của các luật mới cùng triển vọng phục hồi của thị trường, giới chuyên gia dự báo cuối năm, làn sóng M&A sẽ sôi động hơn khi có sự tham gia từ giới đầu tư nước ngoài.
Thị trường M&A tạm trầm lắng
Trong gần 8 tháng qua, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận số ít các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) so với các năm trước. Chỉ một vài thương vụ M&A được công bố diễn ra thành công, cho thấy những quan điểm thận trọng nhất định trên thị trường trong bối cảnh chờ khơi thông các thủ tục pháp lý.
Các thương vụ M&A đã "chốt" thành công ghi nhận ở nhiều phân khúc khác nhau, như bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp. Đầu tiên có thể kể đến là Tập đoàn Nam Long đã hoàn tất chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai) cho đối tác Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản), với giá trị lãi chuyển nhượng gần 231 tỉ đồng. Nhờ thương vụ này, Nam Long đã thoát lỗ trong quí 2, ghi nhận lãi sau thuế gần 160 tỉ đồng nhưng vẫn giảm 31% so với cùng kỳ năm trước.
Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ 49% cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản BIDICI với giá chuyển nhượng không thấp hơn 130% mệnh giá. Ước tính, công ty có thể thu về ít nhất gần 1.500 tỉ đồng từ thương vụ trên.
Báo cáo quí 2 vừa qua của doanh nghiệp này ghi nhận đã hoàn tất việc chuyển nhượng 25% cổ phần tại BIDICI cho ông Nguyễn Trà Giang với giá trị chuyển nhượng là 769,5 tỷ đồng. Qua đó, Phát Đạt hạ tỉ lệ sở hữu tại BIDICI từ 49% xuống còn 24% vốn điều lệ.
Hay Tập đoàn Kim Oanh vừa qua cũng hợp tác với 3 doanh nghiệp nước ngoài gồm NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi (Nhật Bản) để phát triển dự án The One World. Dự án này rộng 50 hecta tại Bình Dương, tổng vốn đầu tư hơn 1 tỉ đô la.
Phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận thương vụ Tripod Technology Corporation mua lại một lô đất công nghiệp rộng 18 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu từ Sonadezi Châu Đức.
Giới chuyên gia nhận định trong bối cảnh hiện nay, khi các vấn đề tài chính của doanh nghiệp còn chưa thực sự được cải thiện, nhiều chủ đầu tư buộc phải cơ cấu sản phẩm lẫn danh mục đầu tư để sắp xếp lại nguồn vốn, tạo dòng tiền kinh doanh.
Đây cũng là động lực để các doanh nghiệp có tiềm lực mở rộng quỹ đất, chớp cơ hội phát triển. Nhà đầu tư ngoại cũng có thể dấn thân vào cuộc đua M&A này để thu gom, mua hoặc đầu tư vào các dự án đang cần nguồn vốn. Tuy nhiên, trong cuộc chơi này, điều kiện cần nhất để bên bán và bên mua gặp nhau là quỹ đất sạch và tài chính mạnh. Chỉ có vậy, các thương vụ M&A mới có thể thành công.
M&A sẽ bứt phá trong chu kỳ phục hồi
Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá còn nhiều tiềm năng chưa được khai mở, nhất là khi cùng lúc 3 Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở vừa được thông qua. Điều này đặt kỳ vọng khơi thông các thủ tục pháp lý, cải thiện nguồn cung, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường.
Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài như về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là tiền đề để bất động sản Việt Nam đóng làn sóng M&A từ các nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian tới.
Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - tự tin trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh mẽ. Nhận định này dựa trên cơ sở tốc độ đô thị hóa của Việt Nam mới chỉ đạt 39%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc (64%), Malaysia (78%), Singapore (100%).
Ông Lucas cho rằng Chính phủ đã bắt đầu thận trọng hơn nhiều trong việc phê duyệt dự án đầu tư mới, một vài trường hợp bị đóng băng. Năm nay, ngoài phân khúc sản phẩm cao cấp, siêu cao cấp được tung ra thị trường thì nguồn cung đã xuất hiện ở một số phân khúc khác. Nguồn cung sẽ gia tăng mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới, khi nhu cầu của người dân ngày càng tăng.
Trong bối cảnh đó, Nam Long đang nỗ lực để huy động vốn, sử dụng vốn cho các hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc nợ. Công ty cũng sẽ dành những nguồn vốn nhất định để đầu tư hiệu qủa cho những thương vụ M&A dự án mới. Nam Long hướng đến tìm hiểu quỹ đất nông nghiệp, khám phá cơ hội đầu tư mua lại công ty phù hợp để tạo tiền đề tăng trưởng, bên cạnh 681ha đất sẵn sàng triển khai.
Hay ông Lương Trí Thìn – Chủ tịch Đất Xanh Group cũng không giấu diếm mục tiêu săn lùng các khu đất rộng 100-200 hecta trên toàn quốc với pháp lý đầy đủ để triển khai các dự án trong giai đoạn 2024 - 2025. Còn Công ty Bất động sản An Gia nhiều lần cho biết đang tìm kiếm cơ hội để thực hiện M&A, mở rộng quỹ đất sạch. Doanh nghiệp này nhấn mạnh quan điểm là không chạy theo thị trường, không mua quỹ đất hay dự án bằng mọi giá. Công ty sẽ có những phân tích kỹ càng về khu đất, để làm sao khi đưa ra thị trường có giá sản phẩm phù hợp với túi tiền của đa số người mua.
Các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán MBS kỳ vọng hoạt động M&A các dự án bất động sản sẽ là một phần quan trọng trong năm nay. Bởi, sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng. Do đó, việc bán dự án cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.
Hiện tại, các doanh nghiệp nội dường như vẫn đang ngụp lặn trong quá trình tái cấu trúc, giải quyết các khó khăn tài chính và pháp lý dự án. Bài toán đáo hạn trái phiếu vẫn đang treo lơ lửng trên đầu doanh nghiệp bất động sản trong nước khi con số lên tới gần 59.000 tỉ đồng vào nửa cuối năm, theo ước tính của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA).
Một số chuyên gia phân tích từ các đơn vị nghiên cứu thị trường vẫn tin rằng nhà đầu tư nước ngoài dành rất nhiều sự quan tâm tới bất động sản nhà ở tại Việt Nam. Năm 2023, sân chơi này đã do khối ngoại làm chủ khi nhiều dự án được qua tay các chủ đầu tư lớn như Keppel Land, Gamuda Land... Năm nay, khi nhiều quy định mới bổ sung nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, thị trường M&A kỳ vọng đón làn sóng đầu tư từ khối ngoại mạnh mẽ hơn để “tiếp sức” cho doanh nghiệp nội trở lại thị trường.
