(KTSG) - Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 1-9-2023, có thể tạo thêm nhiều khó khăn cho những ai có nhu cầu vay tín dụng ngân hàng, tuy nhiên chỉ doanh nghiệp trong ngành bất động sản là lo lắng nhất và có phản ứng mạnh mẽ nhất. Phản ứng này hoàn toàn dễ hiểu, bởi nền kinh tế của Việt Nam hiện nay hầu như chỉ còn ngành kinh doanh bất động sản là đang “khát” vốn và cũng đang bế tắc về nguồn vốn.
- Bất động sản tiếp tục là kênh đầu tư triển vọng trong bối cảnh kinh tế biến động
- Cẩn trọng với rủi ro từ nợ bất động sản
Với Thông tư 06, nhu cầu vay để bù đắp tài chính; thanh toán tiền mua, góp vốn, nhận chuyển nhượng phần vốn góp, nhận chuyển nhượng cổ phần... đối với nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp gần như bị chặn đứng.
Bối cảnh cũng như thời điểm ban hành Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước phần nào cho thấy, dù phạm vi áp dụng không phân biệt ngành nghề, nhưng một trong những đối tượng chính mà Thông tư này nhắm đến là ngành bất động sản để kiểm soát nợ xấu, chống đảo nợ và tập trung cho vay trong cùng hệ sinh thái, hạn chế sở hữu chéo... là những mối nguy tiềm ẩn đối với hệ thống tài chính của Việt Nam.
Có thể nói, thái độ cẩn trọng của ngành ngân hàng đối với việc cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là không thừa nếu chúng ta nhìn vào những gì đang diễn ra ở Trung Quốc, hiện đang chao đảo vì một loạt những diễn biến tiêu cực nảy sinh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản của Việt Nam không hoàn toàn giống như Trung Quốc. Tuy nhiên, nền kinh tế cũng như ngành bất động sản Việt Nam hiện đang có một số điểm tương đồng đáng lo ngại, chẳng hạn như: tốc độ tăng trưởng kinh tế đã chậm lại rất nhiều, một phần do nhu cầu trong nước yếu mà một trong những nguyên nhân là số tiền người dân phải dành ra để chi trả cho chỗ ở ngày càng chiếm tỷ lệ lớn hơn trong thu nhập; sức hấp thụ sản phẩm bất động sản của thị trường lao dốc sâu, nhưng giá nhà đất vẫn cao chót vót; nhiều doanh nghiệp bất động sản đang là những con nợ lớn của các ngân hàng và đang gặp khủng hoảng về dòng tiền.
Trong bối cảnh nợ xấu của hệ thống ngân hàng hiện đã tăng mạnh, cộng với triển vọng có dòng tiền để trả nợ và lãi vay của nhiều doanh nghiệp bất động sản còn chưa rõ ràng do sức mua của thị trường vẫn ảm đạm, sự cẩn trọng của Ngân hàng Nhà nước là dễ hiểu, vì an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng là mục tiêu không thể đánh đổi.
Tuy nhiên, đưa ra những quy định để chặn gần như hoàn toàn nguồn tín dụng đối với một số nhu cầu như vay để bù đắp tài chính; thanh toán tiền mua, góp vốn, nhận chuyển nhượng cổ phần... mà không phân biệt mức độ rủi ro cao hay thấp thì cũng không ổn. Vì rất có khả năng sẽ có những doanh nghiệp vốn đang lành mạnh, có triển vọng phát triển tốt, nhưng vì không thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng ngân hàng nên trở nên yếu dần.
Vì vậy, thay vì đóng chặt, Ngân hàng Nhà nước nên mở ra khe cửa hẹp để tạo lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản, nhất là những doanh nghiệp có sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực chứ không phải dành cho đầu cơ. Bảo đảm an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng không thể chỉ được thực hiện qua các lệnh cấm, mà còn phải bằng các biện pháp giám sát chặt chẽ và khoa học của nội bộ từng ngân hàng và từ cơ quan quản lý nhà nước.
Khi tôi thăm nhiều người bạn ở TP Marseilles ở nhiều khu chung cư ngoại ô, đa số dân sống ở đó là ở nhà thuê và đã ở vài chục năm. Dân nghèo ở Pháp đa số thích thuê nhà để ở vì nếu có thay đổi chỗ làm thì chỉ cần trả nhà dọn đi là xong. Bạn chị tôi ở Mỹ cũng nói đa số bạn của chị tôi cũng ở nhà thuê. Ở VN, khi nhà ở xã hội được bán, nhiều người có tiêu chuẩn mua đã phải vay nợ để đóng số tiền hai, ba chục phần trăm số tiền mua nhà bị bắt buộc phải đóng trước . Khi bị mất việc hay có sự cố thì không có tiền trả nợ đành phải bán nhà để trả nợ, cuối cùng nhà ở xã hội về tay bọn đầu cơ . Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ tư nhân vay tiền để xây nhà cho thuê , người dân có chỗ ở ổn định không nhất thiết phải sở hữu căn nhà mình đang ở, chỉ cần giá nhà đang thuê ổn định là OK
Cung cách ứng xử là quan trọng nhất. Nhà nước ứng xử với bất động sản như là một nguồn lực nền tảng quan trọng nhất để phát triển quốc gia. Doanh nghiệp ứng xử với bất động sản như là một cơ hội kinh doanh tiềm năng, có điều kiện, có định hướng bền vững lâu dài. Người dân ứng xử với bất động sản như là một trong những loại tài sản đáng giá, nhưng không phải là lựa chọn duy nhất. Thuê mua/ Thuê hoặc mua bất động sản, luôn tùy thuộc vào chiến lược sử dụng của mọi tổ chức/ cá nhân. Trách nhiệm lớn nhất của nhà nước là tạo mọi điều kiện thuận lợi để quá trình thuê/ mua luôn vận hành một cách công khai, minh bạch, thuận lợi để góp phần đánh thức tiềm lực tài nguyên quý giá nhất của đất nước.
Thật là hạnh phúc lớn lao khi có “một miếng đất để cắm dùi”. Câu nói này của tiền nhân nhiều khi bị hiểu sai nghiêm trọng. Khiến cho người người lao vào chiếm dụng, tranh thủ, đầu cơ đất đai… Đến nỗi nhiều khi không biết làm như vậy để làm gì ? Tích lũy, chờ thời, thôn tính, đánh quả… bất động sản đang trở thành cơn nghiện quá đà, gây vô vàn hậu quả xấu cho nền kinh tế. Lợi bất cập hại. Nếu có một chính sách nhất quán, thông thoáng, lành mạnh thì mới mong lập lại trật tự tình hình.