(KTSG Online) - Ở New York và London, chủ sở hữu của những tòa tháp văn phòng chấp nhận vỡ nợ để tái cơ cấu. Các chủ sở hữu của trung tâm mua sắm lớn nhất ở trung tâm thành phố San Francisco (Mỹ) quyết định giao tài sản này cho các chủ nợ, thay vì tiếp tục trả nợ. Tại Hồng Kông, một tòa nhà chọc trời mới ở chỉ lấp đầy được 25% diện tích cho thuê. Tất cả những điều này cho thấy "cơn mục ruỗng" đang len lỏi bên trong các bất động sản thương mại trên thế giới, và có nguy cơ trở thành quả “bom nợ” hẹn giờ đối với nền kinh tế toàn cầu.
- Thung lũng Silicon trở nên hoang vắng vì hàng loạt văn phòng bỏ trống
- Thị trường văn phòng London rung chuyển vì xu hướng làm việc từ xa
Cơn nguy khốn đến từ lãi suất cao và làm việc từ xa
Ngay cả khi thị trường chứng khoán phục hồi và các nhà đầu tư kỳ vọng tốc độ tăng lãi suất nhanh nhất trong một thế hệ sẽ giảm, thì cơn bất ổn trên thị trường bất động sản sẽ còn kéo dài nhiều năm.
Sau một thời kỳ mua sắm ồ ạt nhờ nợ rẻ, các chủ sở hữu cao ốc thương mại và những bên cho vay trong lĩnh vực này đang chật vật ứng phó những thay đổi về cách thức và nơi mọi người làm việc, mua sắm và sinh sống sau đại dịch Covid-19. Đồng thời, lãi suất cao hơn khiến việc mua hoặc tái cấp vốn cho các cao ốc trở nên đắt đỏ hơn. Chỉ riêng ở Mỹ, khoảng 1,4 nghìn tỉ đô la cho các khoản vay bất động sản thương mại đến hạn thanh toán trong năm nay và năm tới, theo Hiệp hội Các ngân hàng cho vay thế chấp (Mỹ). Khi thời hạn thanh toán đến, chủ sở hữu các cao ốc đối mặt với các khoản thanh toán nợ gốc lớn. Họ có thể chọn giải pháp vỡ nợ, thay vì vay mới để thanh toán khoản vay cũ.
Các nhà đầu tư tổ chức lớn ở Mỹ gồm Blackstone, Brookfield và Pimco đã chọn cách dừng thanh toán nợ ở một số tòa nhà mà họ sở hữu, vì họ có cách khác để sử dụng tiền mặt và các nguồn lực khác hiệu quả hơn.
“Có rất nhiều căng thẳng. Mọi người không dễ dàng từ bỏ tài sản trừ khi họ không thấy bất kỳ hy vọng nào và nhận ra rằng họ đang có khoản nợ lớn hơn giá trị tài sản thế chấp”, Harold Bordwin, đồng chủ tịch của Công ty môi giới bất động sản Keen-Summit Capital Partners, nói.
Khắp nơi trên thế giới, số lượng giao dịch và giá bất động sản thương mại đang giảm mạnh. Tại Mỹ, nơi tỷ lệ nhân viên quay lại văn phòng thấp hơn ở châu Á và châu Âu, giá trị của các văn phòng chất lượng giảm 27% kể từ tháng 3-2022, khi lãi suất bắt đầu tăng, theo công ty phân tích dữ liệu Green Street. Trong khi đó, giá các trung tâm thương mại giảm 18%. Giá các cao ốc văn phòng dự kiến giảm hơn 25% ở châu Âu và gần 13% ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương trước khi chạm đáy, PGIM Real Estate, một đơn vị của Prudential Financial dự báo.
Giá các cao ốc văn phòng ở Mỹ mất 6 năm để phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. “Lần này chúng tôi nghĩ sẽ mất 10 năm để giá bất động sản văn phòng phục hồi đầy đủ”, Richard Barkham, nhà kinh tế trưởng toàn cầu của hãng tư vấn bất động sản CBRE, nhận định.
San Francisco, tâm điểm khủng hoảng của Mỹ
Không nơi nào ở Mỹ chứng kiến cơn khủng hoảng rõ rệt hơn ở San Francisco, nơi mà xu hướng giảm giá của bất động sản thương mại khiến hết tòa nhà này đến tòa nhà khác rơi vào tình trạng vỡ nợ.
Thị trường bất động sản ở thành phố này từng trải qua giai đoạn tăng trưởng bùng nổ vì đây là nơi đặt trụ sở của những công ty khởi nghiệp nóng bỏng như Airbnb, Twitter, Uber Technologies, cùng với những tập đoàn công nghệ khổng lồ lâu đời như Salesforce. Bây giờ, nhiều công ty trong số này đã cắt giảm mạnh mẽ việc làm và không gian văn phòng khi ngành công nghệ suy yếu và xu hướng làm việc từ xa trỗi dậy. San Francisco chứng kiến tỷ lệ trống văn phòng tăng hơn gấp ba lần lên hơn 25% kể từ năm 2019. Tỷ lệ văn phòng của Houston ở bang Texas cũng đã tăng lên mức 22%.
Trong tháng này, các chủ sở hữu của Westfield San Francisco Center, trung tâm mua sắm lớn nhất thành phố San Francisco, về cơ bản giao lại chìa khóa của trung tâm cho các chủ nợ đang nắm giữ khoản cho vay chấp trị giá 558 triệu đô la đối với tài sản này.
Do ngành du lịch địa phương phục hồi chậm sau đại dịch, Park Hotels & Resorts đã ngừng thanh toán khoản nợ 725 triệu đô la ở hai trong số những khách sạn lớn nhất của thành phố, Hilton San Francisco Union Square và Parc 55 San Francisco.
Tại New York, dù các đường phố luôn nhộn nhịp du khách và người dân, nhưng chỉ có khoảng một nửa số nhân viên văn phòng quay trở lại bàn làm việc của họ. Rất nhiều tòa cao ốc đang đối mặt với tình trạng khách thuê rời đi và nhu cầu nâng cấp.
Tại Seagram Building, một tòa nhà chọc trời có từ những năm 1950, nổi tiếng về mặt kiến trúc với thiết kế hiện đại, ở khu Midtown của New York, chủ sở hữu RFR Holding đã phải đàm phán gia hạn thêm một năm đối với khoản nợ 1 tỉ đô la sẽ đáo hạn trong năm nay sau khi không đảm bảo được nguồn tài chính.
RFR đã chi 25 triệu đô la để nâng cấp, bao gồm một khu liên hợp thể thao rộng lớn và một trung tâm chăm sóc sức khỏe. Nhờ vậy, Seagram Building đã được cho thuê 95% vào đầu năm nay.
Tỷ lệ trống văn phòng ở New York dự kiến tăng lên mức kỷ lục 22,7% trong năm nay.
Một nghiên cứu chung của các nhà nghiên cứu tại Đại học New York và Đại học Columbia nhận định đến năm 2029, các tòa nhà văn phòng ở New York sẽ mất 44% giá trị so với trước đại dịch do tác động của xu hướng làm việc từ xa.
Doug Ressler, nhà nghiên cứu cấp cao của hãng phần mềm quản lý bất động sản Yardi, nhận định sẽ có khoảng cách ngày càng lớn giữa người thắng và kẻ thua. “Các tòa nhà chất lượng nằm ở các vị trí đắc địa sẽ trụ vững. Các tòa nhàvăn phòng hạng B và hạng C sẽ phải tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng”, ông nói.
Cao ốc văn phòng ở London cũng lao đao
Xu hướng làm việc hybrid, kết hợp làm việc tại văn phòng và từ xa, tác động không đồng đều đến London. Tỷ lệ văn phòng trống ở khu West End của thành phố, nơi có các tụ điểm mua sắm và bán lẻ nhộn nhịp nhất thành phố, gần như ở mức thấp kỷ lục khi các công ty tìm kiếm không gian trong các tòa nhà và địa điểm tốt nhất để thu hút nhân viên quay trở lại.
Trong khi đó khu Canary Wharf, nơi có các tòa tháp bằng thép và kính từ những năm 1990, gặp rắc rối lớn nhất. Đây là khu vực có các tòa nhà được xem là dành cho các ngân hàng và khó phù hợp với các khách thuê văn phòng khác.
Cách đây vài năm, hai tòa nhà văn phòng 5 Churchill Place và 20 Canada Square ở khu này, được coi là những tài sản sáng giá, với trang thiết bị hiện tại và nằm ở vị trí đắc địa, đã được giao cho các chủ nợ. Cả hai tòa nhà này đều có tỷ lệ trống rất lớn và có thể cần tu sửa với chi phí lớn.
Nhiều cao ốc văn phòng lỗi thời và ế ẩm ở London đang được cải tạo công năng để biến thành các khách sạn, căn hộ dịch vụ và phòng thí nghiệm. Theo hãng tư vấn bất động sản CBRE, kể từ đầu năm ngoái, các nhà đầu tư bơm 2 tỉ bảng để chuyển đổi các cao ốc văn phòng ế khách thuê ở London sang các mục đích sử dụng mới để thích ứng trước xu hướng làm việc hybrid (làm ở văn phòng kết hợp với từ xa).
Vị thế trung tâm tài chính của Hồng Kông lung lay
Tại Hồng Kông, một tòa nhà 26 tầng, với tầm nhìn ra cảng Victoria nổi tiếng, thu hút chú ý vào năm 2015 khi được Tập đoàn bất động sản China Evergrande, lúc đó chưa phải là một tên tuổi toàn cầu, mua lại với giá 1,6 tỉ đô la, cao hơn gấp đôi so với giá kỷ lục trước đó của một cao ốc khác. Sau đó, tòa nhà được đổi tên thành China Evergrande Centre. Thương vụ này là minh chứng cho sự bùng nổ thị trường bất động sản ở trung tâm tài chính châu Á. Trong những năm sau đó, Hồng Kông đã thu hút nguồn vốn đầy tham vọng của Trung Quốc để mua mọi thứ, từ tòa nhà văn phòng đến đất nền, thường với giá phá kỷ lục.
Đầu tư vào các văn phòng dường như là một sự đánh cược an toàn trong một thành phố có không gian chật hẹp và nhu cầu mạnh mẽ từ các công ty Trung Quốc đại lục.
Tuy nhiên, các cuộc biểu tình chống chính phủ và các biện pháp phong tỏa nghiêm ngặt của Covid-19 vào năm 2020, khiến giới đầu tư suy nghĩ lại về vị thế trung tâm tài chính của Hồng Kông. Tiếp đó, cuộc khủng hoảng nợ bất động sản ở Trung Quốc, với Evergrande là tâm điểm, càng gây áp lực lên thị trường bất động sản Hồng Kông
Với khoản nợ hàng trăm tỉ đô la, nhà phát triển bất động sản này đã tìm cách huy động tiền mặt bằng mọi cách có thể. Cuối năm 2020, Evergrande đã thế chấp China Evergrande Centre cho một ngân hàng để đổi lấy khoản vay 7,6 tỉ đô la Hồng Kông (971 triệu đô la Mỹ). Năm ngoái, chủ nợ đã tịch biên tòa nhà này. Chủ sở hữu mới đã rao bán tòa nhà nhưng vẫn chưa giá chào mua vẫn chưa đạt được mục tiêu. Tòa nhà hiện chỉ có khoảng 25% diện tích được lấp đầy, một phần là do những khách thuê tiềm năng e dè cấu trúc hữu phức tạp ở tài sản này.
Các ngân hàng nước ngoài đang muốn tiết kiệm chi phí thuê văn phòng ở Hồng Kông. Trong khi đó, các công ty Trung Quốc không còn chiếm nhiều không gian vào thời điểm nguồn cung mới đang gia tăng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà văn phòng hàng đầu ở Hồng Kông đã tăng lên 15% trong tháng 4, gấp hơn ba lần so với năm 2019, theo dữ liệu của Colliers International Group.
Không giống như ở New York và London, Hong Kong không thể đổ lỗi cho công việc từ xa là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản văn phòng. Người dân ở thành phố này có ít lý do để làm việc tại nhà vì hệ thống giao thông công cộng tốt và đa số căn hộ đều có diện tích nhỏ.
Nhưng thị trường bất động thương mại suy sụp trong môi trường lãi suất tăng cao vẫn khiến các chủ bất động sản như Evergrande rơi vào tình thế khó khăn. Họ không thể tái cấp vốn cho các tòa nhà vì giá trị giảm. Họ cũng không thể dễ dàng tìm được người mua chúng. Họ đối mặt với sự lựa chọn khắc nghiệt: bán với giá chiết khấu cao hoặc “cắn răng” trả lãi. Thay vì cung cấp tính thanh khoản và sự ổn định, tài sản bất động sản bất động sản đang trở thành gánh nặng tài chính đối với họ.
Theo Bloomberg
