Chính sách đang kìm hãm sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng

(KTSG Online) – Các chuyên gia cho rằng Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và có thể trở thành điểm đến hấp dẫn trên thế giới. Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã kìm hãm sự phát triển của lĩnh vực này.

Thông tin trên ghi nhận tại tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” được tổ chức vào chiều ngày 21-4.

Chính sách pháp luật chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ

Tại tọa đàm, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có phần giúp thúc đẩy phát triển ngành du lịch, đa dạng hóa sản phẩm du lịch, đáp ứng nhu cầu khác nhau của khách hàng. Bên cạnh đó nó còn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương, khu vực. Hiện đã có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch toàn quốc. Trong đó ước tính tổng giá trị 3 sản phẩm tại các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự và nhà phố thương mại khoảng 30 tỉ đô la Mỹ.

“Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng tạo công ăn việc làm trong cả quá trình đầu tư cơ sở nghỉ dưỡng lẫn trong quá trình vận hành cơ sở du lịch – 15.000 việc làm đã tạo ra trong quí 1-2022”, ông Lực nói.

Còn ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng “Việt Nam đang hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đẳng cấp và hoàn toàn có thể trở thành điểm đến hấp dẫn trên thế giới. Muốn thị trường bất động sản du lịch phát triển tương xứng với tiềm năng, cần có hệ thống cơ chế, chính sách, pháp luật đồng bộ, tiến bộ, phù hợp với sự phát triển”.

Ông Toan cho rằng, việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể phát triển ngành kinh tế mũi nhọn du lịch của Việt Nam nên là một trong những trọng tâm ưu tiên, là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển. Điều này sẽ giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam.

Tuy nhiên, ông Toan cho rằng chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch được đánh giá chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước ở các địa phương – là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư, kinh doanh. Mặt khác, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách của chính quyền địa phương cũng tạo ra những hệ lụy lớn đối với các nhà đầu tư và khách hàng, làm giảm đi cơ hội tăng trưởng và bứt tốc của những vùng đất tiềm năng.

Để giúp các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ sau đại dịch Covid -19, góp phần cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản du lịch thì việc nhận diện điểm nghẽn pháp lý và thực thi chính sách theo ông Toan là hết sức cần thiết và cấp bách. Trước mắt, cơ quan chức năng cần khắc phục những khoảng trống pháp lý như vấn đề cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch xây dựng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).

Về lâu dài, xây dựng được hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài, bền vững cho hoạt động của thị trường.

Ông Lực cũng cho rằng bất động sản du lịch Việt Nam có nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển. Song cũng còn nhiều tồn tại hạn chế trong phát triển lĩnh vực này. Về tư duy phát triển, vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Khái niệm bất động sản du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bất động sản du lịch hiện nay chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau.

“Bên cạnh đó, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng, pháp luật hiện nay chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch”, ông Lực nói.

Bất động sản du lịch chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có quy hoạch phát triển tổng thể bất động sản du lịch với tầm nhìn đủ dài gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch, thị trường bất động sản, các vấn đề về môi trường xã hội đảm bảo cho sự phát triển bền vững của bất động sản du lịch trong tương lai.

Ngoài ra, hạ tầng dịch vụ chưa đồng bộ, chất lượng nguồn nhân lực còn thấp, thiếu đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.

Điểm nghẽn pháp lý về đất ở nông thôn

Tại tọa đàm, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, cho rằng vài năm gần đây, bất động sản du lịch ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ thì khựng lại bởi hai cú sốc là vấn đề pháp lý và đại dịch Covid-19.

Đại dịch Covid-19 là khách quan và đang từng bước được khắc phục, tạo đà hưng phấn và khẳng định niềm tin cho nhà đầu tư. Nhưng vấn đề pháp lý thì không những không được giải quyết triệt để mà lại còn ngày càng trầm trọng hơn. Nhất là việc cấp giấy chứng nhận, cụ thể là chưa có quy định của pháp luật rõ ràng sổ hồng, sổ đỏ cho các loại hình mới như căn hộ khách sạn, nhà phố thương mại, biệt thự nghỉ dưỡng…

Để tiếp tục thu hút đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội địa phương, ông Doanh cho hay một số nơi đã “tháo gỡ” bằng cách đưa ra một hình thức mới là phát triển bất động sản du lịch trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Sau một thời gian phát triển mạnh mẽ thì loại hình này cũng lại bị tạm dừng, khách hàng không được cấp sổ hồng, sổ đỏ gây ảnh hưởng đến quyền lợi và đóng băng các giao dịch về loại hình này.

“Đây là một thực tế pháp lý không thể không giải quyết. Mà giải quyết được càng sớm thì càng giảm thiểu được thiệt hại cho cả khách hàng, chủ đầu tư, kinh tế địa phương và nền kinh tế. Đặc biệt, trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt thực hiện các biện pháp để phục hồi kinh tế sau đại dịch mà du lịch được xem là một trọng tâm và bất động sản được coi là nhân tố cần được thúc đẩy, tạo sự ổn định”, ông Doanh nhấn mạnh.

Ông Doanh cho rằng, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp sổ đỏ nói trên, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Tức là nếu như thực hiện việc cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng thì có hại gì, có lợi gì.

Theo ông Doanh, ngay kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng đã khẳng định: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…”.

Thứ hai, ông Doanh cho biết với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện. Bởi lẽ, bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài.

Tuy nhiên, địa phương đã đưa thêm khái niệm “không hình thành đơn vị ở” chính là để giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê hay sử dụng không thường xuyên, tránh việc hình thành “đơn vị ở” làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng… Điều đó không chỉ đem lại lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, mà còn góp phần làm giảm đi áp lực về hạ tầng và công tác quản lý hành chính.

Thứ ba, việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này theo ông Doanh, chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý. Bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.

Thứ tư, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẻ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng. Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng. Đặc biệt, lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ.

Thứ năm, gián tiếp tác động tích cực đến hoạt động du lịch bởi sẽ cung cấp thêm cơ sở lưu trú cho hoạt động du lịch, thậm chí là loại cao cấp, từ đó góp phần thúc đẩy du lịch, nhất là trong bối cảnh Chính phủ cho phép mở cửa du lịch trở lại từ 15-3 và thị trường du lịch đang trên đà tăng trở lại.

Thứ sáu, tạo xung lực mới và góp phần hồi phục thị trường bất động sản cho các địa phương vốn đã chịu cú sốc về pháp lý và đại dịch Covid-19 suốt hơn hai năm qua.

“Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại”, ông Doanh nhấn mạnh.

Cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Tuy nhiên, ông Doanh cho rằng chính quyền các địa phương không thể tự tiện thực hiện sau khi Thanh tra Chính phủ đã có kết luận “pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch”. Vì vậy, trước hết cần phải luật hóa vấn đề thực tiễn mới phát sinh này để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện.

Nếu giải quyết từ gốc thì ông Doanh cho rằng cần phải sửa đổi từ Luật Đất đai. Tuy nhiên, mặc dù đã được Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh từ năm 2019, nhưng kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai bị hoãn nhiều lần và thông tin mới nhất là lại có đề xuất lùi tiếp, thậm chí còn không đưa ra thời gian lùi cụ thể. Vì vậy, nếu chờ đợi sửa luật thì sẽ không biết đến bao giờ, trong khi kinh tế đòi hỏi hàng hóa, dòng vốn không thể ngừng luân chuyển. Đó là chưa nói nếu việc ách tắc tiếp tục kéo dài cũng đồng nghĩa với việc sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội cho việc phát triển du lịch và thị trường bất động sản và phát triển kinh tế. Những thiệt hại đó khó có thể đong đếm. Hơn nữa, nó trái với nguyên tắc cơ bản nhất của kinh tế thị trường.

Vì vậy, ông Doanh kiến nghị trong khi chờ đợi việc sửa đổi luật, trong đó cơ bản là Luật Đất đai, cần thiết phải sớm ban hành văn bản pháp luật thích hợp (chẳng hạn như pháp lệnh, nghị định hay một văn bản giải thích luật…) để điều chỉnh vấn đề mới phát sinh nói trên. Tất nhiên, không thể ban hành một văn bản luật chỉ để giải quyết một nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” được, mà có thể gom những vấn đề cấp bách, cần điều chỉnh ngay để khơi thông những điểm nghẽn trong đời sống xã hội, đặc biệt là liên quan đến phát triển kinh tế (chủ yếu là vấn đề đất đai) để điều chỉnh trong một văn bản luật.

Ông Doanh kiến nghị, tốt nhất và cũng là khả thi nhất, Chính phủ giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường đứng ra chủ trì, phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và một số bộ liên quan (như Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Bộ Kế hoạch và Đầu tư…) sớm tổ chức soạn thảo văn bản luật nói trên.

Tại tọa đàm, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”, mà phải là đất ở. Dẫn đến, địa phương muốn thu hút đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện không hình thành “đơn vị ở”.

“Tuy nhiên, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn đến, có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp sổ đỏ, nhưng từ năm 2019, một loạt các dự án đã được cho phép chuyển đổi một phần đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nông thôn để được cấp sổ lâu dài bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp”, ông Võ nói.

Hệ quả là, hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị “đóng băng” gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư, nhà đầu tư cũng bức xúc. Ông Võ cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý.

Việc cần làm, theo ông Võ là phải thay đổi cách xây dựng luật pháp, rõ ràng đến mức các quy định chỉ có một cách hiểu, không thể biện minh cho cách hiểu sai lệch, cũng không thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến khó khăn và chồng chéo trong thực thi.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, điều đầu tiên, ông Võ cho rằng, Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Về lâu dài, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, phát triển du lịch, đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách nhà nước. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu cho các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất lâu dài thì đây chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn chứ không phải loanh quanh ở tên gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay tên gọi khác. Quy hoạch phải cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả.

Bên cạnh đó, ông Võ cho rằng có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.

“Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là dài hạn hay ngắn hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều. Việt Nam muốn trở thành một cường quốc du lịch thì phải ưu ái cho loại hình bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng. Tháo gỡ khó khăn về pháp lý theo hướng tạo sự hấp dẫn về lợi ích để thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư chính là chìa khóa tạo ra động lực cho loại hình bất động sản này”, ông Võ nói.